Comment investir dans l'immobilier meublé ?

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Les règles à respecter dans la location en meublée (LMNP et LMP) et les avantages fiscaux de ce mode de location

La location meublée non professionnel (LMNP)

 

Présentation de l'investissement en LMNP

L’investissement en LMNP (art. 151 septies VII du CGI) permet l’acquisition d’un ou plusieurs logements ainsi que de leur mobilier en vue de leur mise en location

L’activité de loueur en meublé peut être exercée en nom propre, c'est-à-dire en entreprise individuelle ou au travers d’une société ayant opté pour le régime des sociétés de personnes, type SARL de famille.

Entreprise individuelle 

Lorsque l’exploitation se fait en entreprise individuelle, le mécanisme des amortissements permet au début de percevoir des revenus non ou peu fiscalisés pendant une longue période.

Exercice de l’activité en société

Attention : Lorsque l’exploitation se fait au travers d’une société ayant opté pour le régime des sociétés de personnes, type SARL de famille, le mécanisme des amortissements permet de ramener le résultat fiscal de l’entreprise à 0. Cela étant l’excédent de trésorerie n’est pas disponible pour les associés et appartient à l’entreprise.

Pour rendre l’excédent de trésorerie accessible aux associés de la SARL de famille il faut que la constitution de l’entreprise se soit accompagnée d’un apport en capital faible et de la constitution d’un compte courant créditeur ce qui permet aux associés de se rembourser sur l’excédent de trésorerie dégagée.

 

Les intérêts de cet investissement

Les objectifs atteints grâce à ce dispositif :

  • Développement de votre patrimoine immobilier en réduisant l’impact sur votre budget en comparaison avec un investissement immobilier soumis au revenu foncier,

  • Constitution de revenus complémentaires peu ou pas fiscalisés pendant une certaine période

  • La possibilité de bénéficier d’une fiscalité privilégié par le régime micro-BIC ou le régime réel

 

Fiscalité liée à l'investissement

Impôt sur le revenu

Les revenus tirés de la location meublée non professionnelle sont imposés au titre des Bénéfices industriels et Commerciaux non professionnels.

Le loueur en meublé relève automatiquement du régime des micro-BIC lorsque :

  • son activité est exonérée de TVA ou bénéficie de la franchise en base de TVA

  • et que ses recettes annuelles n'excèdent pas 33 200 HT € pour 2017.

Le régime des micro-BIC permet de percevoir des loyers faiblement fiscalisés.

Le bénéfice imposable est égal au total des recettes, diminué d'un abattement forfaitaire de 50%. Cet abattement, réputé couvrir toutes les charges déductibles, exclut la création d’un déficit BIC. Attention, l’option à ce régime est impossible dans une SARL de famille.

Il peut être plus efficient d’opter pour le régime réel. Dans ce cas, le résultat BIC sera égal à la différence entre les recettes et les charges déductibles. Les charges déductibles notamment à prendre en considération sont les frais (d'établissement, d'acquisition, d’assurance), les intérêts d'emprunts, les charges (de gestion, de copropriété), les amortissements des meubles et immeubles.

L’amortissement ne peut excéder le montant des loyers diminué des autres charges déductibles : en cas de déficit, l’amortissement non retenu est reporté sur les exercices ultérieurs non déficitaires (article 39C du CGI).

Par la suite, lorsque l’activité est bénéficiaire, en général au terme du crédit, l'investisseur peut imputer sur les loyers acquis les amortissements ainsi reportés.

Ainsi, il perçoit des loyers non fiscalisés sur une longue période.

 

Plus-value

Au moment de la cession de la société de personne ou des immeubles détenus, le cédant est soumis à la plus-value des particuliers  

L'exonération totale des plus-values immobilières restera ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention.

 

Points de vigilence

L’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA)

 

Les bénéfices réalisés par les loueurs en meublé relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Or effectivement, depuis 2006, à défaut d'adhésion du contribuable à un centre de gestion agréé (CGA), ses bénéfices sont soumis à l'impôt sur le revenu sur une base majorée de 25 %.

Précision : pour produire effet au titre d'une année donnée, une adhésion doit intervenir au cours des 5 premiers mois de l'année en question.

Point important : la majoration de 25 % de la base d'imposition ne concerne que les loueurs en meublé soumis au régime réel d’imposition et non les contribuables soumis au régime du micro-BIC.

Outre la non-application de la majoration de 25%, l’adhésion à un CGA permet de bénéficier d’une réduction d’impôt limitée au 2/3 des frais engagés pour la tenue de leur comptabilité et leur adhésion.

La réduction d'impôt est soumise à une triple limite :

  • elle est égale aux deux tiers des dépenses exposées pour la tenue de comptabilité, et éventuellement, pour l'adhésion à un centre de gestion ou à une association agréés. Cette limite s'applique aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2016 ;

  • elle ne peut excéder le montant de 915 euros par an ;

  • elle ne peut être supérieure au montant de l'impôt sur le revenu dû pour une année donnée.

 

Attention : les dépenses prises en charge par l'État sous forme de réduction d'impôt doivent être réintégrées pour la détermination du résultat catégoriel. En revanche, le surplus des dépenses non prises en compte à titre de réduction d'impôt continue de constituer une charge déductible.

Les conséquences fiscales du décès du loueur en meublé non professionnel

Sur l’emprunt en cours

Le décès de l’investisseur entraîne la mise en œuvre du mécanisme de l’assurance emprunteur : un capital est versé à la banque afin de rembourser la dette de l’investisseur décédé.

L’indemnité d’assurance décès est comptablement et fiscalement un « produit exceptionnel » qui sera imposé au titre des BIC et viendra donc s’ajouter aux loyers afin de déterminer le bénéfice imposable de la location meublée.

Le bénéfice ainsi dégagé sera imposé selon votre tranche marginale d’imposition (jusqu’à 45% et subira les prélèvements sociaux au taux de 15,5%).

Sur les plus-values latentes sur les immeubles

La succession purge la plus-value latente enregistrée sur l’immeuble

 

RM FRASSA 28/05/2015

 

Bénéfices en cours

 

Le décès entraîne l’imposition immédiate des bénéfices réalisés depuis la fin du dernier exercice.

 

Les conséquences sociales

Si le loueur exerce son activité en nom propre c'est-à-dire sans structure sociétaire, depuis le 1er janvier 2017, son affiliation au RSI est obligatoire si ses recettes sont supérieures à 23 000 € et si l'une ou l'autre de ces conditions est remplie :

  • les locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n'y élisant pas domicile (location saisonnière)

  • (OU) un membre du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur meublé.

 

Lors de leur rattachement, les loueurs en meublé faisant de la location saisonnière peuvent opter pour leur rattachement au régime général dès lors que le montant de leurs recettes annuelles ne dépasse pas les limites du régime de la franchise en base de TVA, soit 82 800 € pour 2017.

Le choix d'un rattachement permet notamment d'éviter aux assurés déjà rattachés au régime général de devoir relever de plusieurs régimes.

Lorsque cette option est exercée, les cotisations sociales sont calculées sur une assiette égale à :

  • 13 % des recettes en ce qui concerne les locations de meublés de tourisme

  • 40 % des recettes des recettes pour les autres locations.

 

La ville de Montpellier, et plus particulièrement le secteur de Montpellier nord (Aiguelongue, Boutonnet, Beaux Arts, Hôpitaux-Facultés; Saint Eloi, Plan des quatre seigneurs,...) se prête idéalemet à la location meublée du fait de sa population étudiante

Orpi Cpimmo

55, avenue de la Justice de Castelnau

34090 MONTPELLIER

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