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offre d’achat au prix demandé

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Vous faites une offre d’achat au prix demandé, engage-t-elle le vendeur ?


Que dit la loi à ce sujet ?
L’article 1583 du code civil précise qu’ “Elle (la vente) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.”
Le principe est donc qu’il y a vente dès que les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix.
Le vendeur est donc tenu par l’offre d’achat au prix de l’annonce.

La jurisprudence a régulièrement rappelé ce principe.
(Cass. 3e civ., 1er juillet 1998, n° 95-20605 ; Cass. 3e civ., 9 mai 2001, n° 00- 10129);

La conséquence est que si plusieurs personnes font une offre d’achat au prix, le vendeur doit accepter la première offre d'achat qu’il lui est faite au prix de l'annonce. En refusant cette première offre au prix, et en acceptant par exemple la 2ème ou la 10ème au prix, le vendeur s'expose alors à des poursuites. L’acquéreur “évincé“ peut demander l’exécution forcée de la vente ou des dommages et intérêts.
(Cour de cassation, chambre civile 3, 12 février 1975, N° de pourvoi: 73-14407)

Cela vaut également si le vendeur reçoit une 1ère offre au prix puis par la suite une offre à un prix plus élevé, il ne pourra pas refuser la 1ère offre au prix pour accepter la 2nde.

Mais attention, si la mise en vente du bien c’est faite par un intermédiaire (agent immobilier ou autre), faire une offre d'achat au prix de vente affiché ne vous garantit pas l'achat du bien.

En effet, de la nature du mandat donné par le vendeur, dépendra son engagement.
-S’il s’agit d’un mandat de représentation : le vendeur donne pouvoir à un intermédiaire en transaction immobilière de le représenter et d’engager en son nom la vente dès qu’il y a accord sur la chose et sur le prix. Le vendeur doit donc accepter la première offre qui lui est faite au prix demandé. La transaction au prix convenu s’impose donc à lui.
-S’il s’agit d’un mandat d’entremise (mandat simple) : l’agent immobilier doit chercher un acquéreur et, sauf clause expresse, il n’a pas le pouvoir de représenter le vendeur pour conclure la vente.
Le vendeur n’est donc pas engagé vis à vis de l’acquéreur qui lui fait la 1ère offre et peut donc conclure la vente avec qui il souhaite (1ere, 2ème, 10ème offre ou même opter pour une offre surenchérit…).

La Cour de cassation a, à de nombreuses reprises, jugé qu’un mandat n’est pas une offre de vente ferme dont la seule acceptation par un candidat acquéreur aurait pour effet de rendre la vente parfaite.
(Cour de Cassation 3e civ., 26 février 2013, n° 11-18552)

PS. Attention aux conditions suspensives que vous indiqueriez sur votre offre d'achat (exemple taxe foncière à la charge du vendeur, réfection de la toiture sous peine d'annulation du compromis...). La notion de vente parfaite disparaît car il n'y a pas accord entre le vendeur et l'acheteur sur la chose et le prix. Elle n'engage donc pas le vendeur.

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