Morcenx Immobilier

Conseil de l'agence

5 conseils pour investir dans un bien à mettre en loca

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Vous êtes à la recherche d’un investissement locatif à Morcenx ou dans ses alentours ? L’agence Orpi Morcenx Immobilier, spécialisée dans la transaction, la location et la gestion locative vous conseille pour mener votre projet dans de parfaites conditions.

Choisir un emplacement privilégié 

 

L’emplacement est un atout précieux pour la rentabilité de votre investissement locatif. Il est conseillé de choisir, en premier lieu, la ville dans laquelle vous souhaitez investir. Soyez également attentifs à l’attractivité des différents quartiers. La rentabilité peut varier considérablement d’un secteur à un autre. 

Quelques éléments peuvent orienter votre décision : 

  • La proximité des infrastructures routière et la desserte en transports en commun ; 
  • La présence de commerces et services ;
  • L’existence d’un bassin d’emploi dans les proches environs ;
  • La présence d’un ou de plusieurs sites universitaires pour faire de la location étudiante ; 
  • Les attractions touristiques de la ville et de ses alentours si vous souhaitez réaliser de la location saisonnière. 

 

Étudier son projet d’investissement 

 

Plusieurs options sont possibles pour investir. Vous avez le choix entre louer un logement vide ou meublé. Cette décision n’est pas anodine, car la réglementation est différente selon le type de location.

 

Les règles applicables à la location vide 

 

Le bail d’une location vide a une durée d’un an1. Vous devez louer un logement décent dont les caractéristiques sont détaillées dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Le bien loué doit respecter une surface minimale et ne pas constituer de risques pour la santé et la sécurité des occupants. De plus, il doit comporter, a minima, certains équipements comme une installation permettant un chauffage, un coin cuisine avec un évier raccordé au réseau d’alimentation en eau chaude et eau froide.  

Les revenus générés par la location relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Ils sont soumis au régime fiscal micro-foncier si les revenus annuels sont inférieurs à 15 000 € 2. Au-delà, c’est le régime réel qui s’applique. Il est également possible d’opter pour la fiscalité réelle si les revenus sont inférieurs à ce seuil. 

 

Les règles relatives à la location meublée 

 

Le contrat de location est d’une durée d’un an. Il peut être réduit à 9 mois si le bien est loué à un étudiant 1. Il est également possible de faire de la location saisonnière. 

Le logement doit être décent, comme pour la location vide, mais il doit également comporter un certain nombre d’éléments prévu dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. Il doit notamment être équipé d’une literie, d’une table et de chaises, d’un four, d’un réfrigérateur-congélateur ou avec compartiment à congélation ou encore de la vaisselle en nombre suffisant. 

Lorsque vous louez un logement meublé, les loyers sont soumis à l’imposition sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils relèvent du régime micro-BIC si les revenus générés ne dépassent pas 72 600 € et du régime réel au-delà3. 

 

Faites valider votre enveloppe budgétaire en amont

Il est conseillé de vérifier la faisabilité de son investissement locatif avant de démarrer les visites de logements. Cela vous permet de vous positionner rapidement en cas de belle opportunité. 

 

Choisir un logement offrant de belles prestations intérieures et extérieures

 

Les qualités propres au logement sont également importantes pour bien louer. Les locataires sont attentifs aux points suivants : 

  • La superficie du logement ;
  • La disposition des pièces ; 
  • L’exposition du logement ; 
  • La présence d’un espace extérieur : balcon, terrasse ou jardin ;
  • L’existence d’une vue ;
  • La qualité des prestations proposées comme l’existence d’une cuisine équipée. 

À titre d’exemple, un logement bien exposé avec un espace extérieur confortable se louera plus rapidement. 

 

Évaluer la rentabilité locative

 

Avant de vous engager dans l’achat d’un bien, il est vivement conseillé d’en estimer le rendement locatif. 

Elle se calcule à partir du montant annuel des revenus locatifs. La formule est la suivante : 

(Montant du loyer annuel X 12) X 100 – les charges locatives / prix d’achat, frais d’acquisition compris4


Les charges locatives qui peuvent être déduites sont les suivantes :

  • Les frais de financement : crédit immobilier, assurance emprunteur…
  • La taxe foncière ;
  • Les charges non récupérables auprès du locataire ;
  • L’assurance du propriétaire non occupant ;
  • Les éventuels frais de gestion ;
  • L’éventuelle assurance des loyers impayés.

 

Confier un mandat de gestion à une agence immobilière

 

Il peut être intéressant de signer un mandat de gestion avec une agence immobilière. Il n’est pas rare que le logement soit éloigné de votre domicile personnel et cela vous permet de louer en toute sérénité. De plus, louer requiert des compétences administratives, juridiques et techniques. Confier la gestion locative à un professionnel de l’immobilier peut être rassurant. 

L’agence immobilière prendra en charge les missions suivantes : 

  • La sélection du locataire ; 
  • La rédaction du bail ;
  • La réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie ;
  • Le quittancement des loyers ;
  • L’organisation et le suivi des réparations locatives revenant au bailleur. 
  • Le renouvellement du locataire en cas de résiliation de bail. 

 

Les frais de gestion sont déductibles de vos revenus locatifs

Le coût de la gestion locative peut représenter de 5 à 10 % du montant des revenus annuels.5 Ce coût peut être déduit de vos revenus locatifs avant imposition dans le cadre du régime réel. 

Les conseillers de l’agence Orpi Morcenx Immobilier sont à votre disposition pour vos projets d’investissement locatif à Morcenx et ses environs. N’hésitez pas à nous solliciter pour votre recherche immobilière et à nous confier la gestion locative de votre bien. 

 

1https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/louer/location-vide-ou-meublee-chaque-formule-ses-avantages-et-ses-inconvenients-article-23301.html

2 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1991

3 https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F32805

4 https://immobilier.lefigaro.fr/annonces/edito/acheter/je-me-prepare/comment-calculer-le-rendement-de-son-investissement-locatif

5 https://www.net-investissement.fr/vos-objectifs/guides/investir-dans-l-immobilier/les-7-cles-pour-reussir-son-investissement-immobilier-locatif-1384.html

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