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Crédit immobilier, comment séduire votre banquier En période de crise, les banques se révèlent assez frileuses. 6 conseils pour vous aider à les convaincre de financer votre projet immobilier.

Crédit immobilier : comment séduire votre banquier 

En période de crise, les banques se révèlent particulièrement frileuses. Six conseils pour vous aider à les convaincre de financer votre projet immobilier. 

Dans le contexte actuel, les banquiers réfléchissent à deux fois avant de consentir un prêt immobilier. Avant de vous lancer, apprenez à mettre en avant les atouts qui font mouche auprès des financiers. 

Sommaire 
1. Constituez-vous un solide apport personnel 
2. Démontrez votre capacité d'épargne 
3. Allégez votre endettement au maximum 
4. Emploi : prime à la stabilité 
5. Soyez réaliste 
6. Bordez votre projet au maximum 

1. Constituez-vous un solide apport personnel 
Même si cela semble une lapalissade, sachez que si vous avez déjà amassé un petit pécule, le montant à emprunter pour financer votre logement sera moins important. Et le banquier se sentira en plus grande sécurité. En effet, si la maison que vous convoitez vaut par exemple 230 000 euros et que vous disposez d'un apport personnel de 70 000 euros, soit 30 % de la valeur du bien, le banquier vous prêtera en toute confiance. Motif ? Tout simplement parce que, en cas de pépin, s'il est amené à revendre votre bien pour se rembourser, il est quasi assuré de récupérer sa mise de départ. On comprend aisément pourquoi le montant de l'apport personnel est si important, tout particulièrement en phase de baisse des prix de la pierre. Résultat : alors qu'il y a quelques années certaines banques finançaient jusqu'à 100 % de la valeur d'un logement, elles exigent désormais un apport au moins équivalent à 10 % du prix d'achat, hors frais annexes (hypothèque, frais d'agence). Ce qui semble tout à fait raisonnable. 
Apport personnel : mode d'emploi 
L'apport personnel peut provenir de différentes sources : de l'épargne économisée au fil des années, d'un prêt ou d'un don familial, voire du déblocage de l'épargne salariale. Certains prêts entrent aussi dans sa composition. C'est le cas du prêt à taux zéro plus (PTZ+), des prêts Action Logement, d'un plan (PEL) ou d'un compte épargne logement (CEL). 
Le conseil d'Orpi : N'hésitez pas à solliciter toutes les sources d'apport personnel dont vous pouvez disposer. Car plus ce dernier augmente, plus le montant emprunté diminue. Or, cela rassure le banquier qui consent alors plus facilement à vous débloquer votre prêt. 

2. Démontrez votre capacité d'épargne 
Un crédit répond aux mêmes mécaniques qu'une épargne régulière. Pour rembourser un emprunt, vous devez en effet être capable, comme pour épargner, de prélever chaque mois une somme de votre budget. En conséquence, les banquiers apprécient particulièrement les emprunteurs capables de prouver leur capacité d'épargne sur la durée. Leur baromètre confiance grimpe d'ailleurs avec votre taux d'épargne. 
Le conseil d'Orpi : Si vous faites l'effort de placer régulièrement votre argent sur un plan d'épargne logement (PEL), un plan d'épargne en actions (PEA) ou un contrat d'assurance-vie, informez en votre interlocuteur. La régularité de vos versements pèsera plus lourd que n'importe quel long discours pour emporter sa décision. 

3. Allégez votre endettement au maximum 
Une règle non écrite veut que l'on ne consacre pas plus de 30 % de ses revenus au remboursement d'un prêt. Bien sûr, tout dépend de vos revenus et de votre niveau de vie. Les ménages modestes qui finissent le mois avec difficulté ne devront pas s'endetter au-delà de 30 %. Dans leur cas, un taux de 25 % serait même préférable. Idem pour des emprunteurs plus aisés, mais dont les comptes virent en permanence au rouge. En revanche, un couple disposant de salaires confortables, et mettant de côté chaque mois 2 à 3 % de ses revenus, pourra flirter avec des taux d'endettement de 33 à 35 %. 
Le conseil d'Orpi : Faites comme le banquier, calculez votre « reste à vivre » ! De quoi s'agit-il ? Au moment de vous accorder un prêt, il évalue la somme dont votre petite famille disposera pour vivre (alimentation, santé, factures, sorties) une fois le ou les crédits payés. Et, comme on l'imagine, son avis sera d'autant plus favorable que votre reste à vivre sera important. 

4. Emploi : prime à la stabilité 
En ces temps de crise économique, les banquiers demandent des garanties encore plus importantes en matière d'emploi. En clair, pour décrocher un crédit, mieux vaut être fonctionnaire en poste depuis de nombreuses années dans la même administration que nouvel embauché dans une entreprise privée. De même, les intérimaires, les personnes en contrat précaire (CDD), les entrepreneurs (artisan, commerçant, chef d'entreprise) qui ne peuvent prétendre à l'assurance perte d'emploi auront moins de chances de convaincre le banquier de leur prêter de l'argent. 
Le conseil d'Orpi : A défaut d'emploi stable, la caution d'un proche peut rassurer le banquier. Un engagement toutefois très lourd de conséquences, qu'on ne recommande donc qu'en cas d'absolue nécessité et pour des montants limités. 

5. Soyez réaliste 
Mettez le banquier dans votre poche en lui présentant une opération raisonnable. Exemple : Si vous pouvez rembourser autour de 800 euros par mois, mieux vaut solliciter un prêt de 100 000 euros sur 18 ans que de 150 000 euros sur 30 ans ! 
Le conseil d'Orpi : Adaptez votre projet à vos moyens sans vous endetter sur une trop longue durée. 

6. Bordez votre projet au maximum 
Avant de prendre rendez-vous avec votre banquier, consacrez du temps à la constitution de votre dossier. Préparez scrupuleusement un tableau récapitulant vos ressources, vos dépenses ainsi que vos différents prêts en cours. Ensuite, calculez votre capacité d'endettement pour connaître le montant maximum que vous pouvez consacrer à l'achat de votre futur logement. Et listez tous les éventuels prêts aidés auxquels vous pouvez prétendre (prêt à taux zéro plus, épargne logement, PAS, Action Logement). Muni de ce dossier bien constitué, vous donnerez une image de sérieux et de rigueur, toujours plus rassurante pour le banquier. 
Le conseil d'Orpi : Pour vous aider dans vos différents calculs ainsi que dans le choix des financements, sollicitez votre agent immobilier local Orpi. Il est là pour vous aider à chaque étape de votre projet. 

© Copyright Rent a NEWS, septembre 2011.

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