Condamné à rembourser son locataire pour un bien loué 51 euros le m²

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• • Mis à jour le 16/12/20 à 06:00

Le propriétaire d’un studio parisien a dépassé le plafond prévu par la loi sans avoir précisé par écrit qu’il réclamait un complément de loyer.

Les premières sanctions tombent contre les propriétaires parisiens ne respectant pas l’encadrement des loyers, en vigueur dans la capitale depuis le 1er juillet 2019. Une trentaine de dossiers seraient en cours d’examen et cinq ont été condamnés par la justice à payer une amende et à rembourser le trop-perçu à leur locataire, selon Le Monde. C’est le cas d’un bailleur qui louait, selon nos informations, un 26 m² - requalifié par la justice en deux-pièces selon le jugement dont Le Figaro a pris connaissance - situé rue de Verneuil, à deux pas du Musée d’Orsay, dans le 7e arrondissement de Paris (voir ci-dessous).

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Depuis septembre 2020, le propriétaire, le gérant d’une agence immobilière via une SCI (Société civile immobilière), faisait payer à son locataire un loyer dépassant le plafond prévu par la loi, de plus de...360 euros (!) par mois. Pour rappel, pour chaque bien, la préfecture fixe, par arrêté, un loyer de référence qui peut être majoré de 20%. Au lieu des 1066 euros (hors charges) de loyer qu’il aurait dû payer, le locataire versait 1430 euros par mois. Soit plus de 51 euros le m²! Le propriétaire rétorque qu’il s’agit du complément de loyer qu’il a réclamé eu égard à la localisation de l’appartement: «dans le 7e, dans un immeuble classé, dans un quartier disposant de toutes les commodités».

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Ce complément est un dispositif tout à fait légal. Problème: dans le cas présent, il ne figure pas dans le contrat de location, comme l’exige la loi (article 140 III B de la loi Élan). Le complément de loyer doit être écrit noir sur blanc dans le bail afin de déterminer les raisons - liées aux caractéristiques du bien - pour lesquelles le loyer a été augmenté. Dès lors, sans cette mention, le loyer est contestable. Au passage, il peut l’être aussi si vous estimez que les justifications du complément ne sont pas crédibles. 

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En cela, la loi, qui évoque des critères de «localisation et de confort», est loin d’être limpide. Et laisse donc les deux parties négocier entre elles. «Le bailleur ne peut se prévaloir, pour justifier un complément de loyer, par exemple, de la présence d’un ascenseur dont les charges d’entretien occasionnées sont récupérables sur le locataire(article 3 du Décret n°2015-650 du 10 juin 2015). En revanche, il peut mettre en avant une belle vue ou une hauteur sous plafond élevée», précise Me Valentin Simonnet, avocat du cabinet Stas & Associés.

Près de 7300 euros à rembourser

Après avoir mis en demeure son propriétaire à deux reprises, le locataire décide de quitter son logement, en août. «Il le trouvait par ailleurs trop petit», ajoute Me Valentin Simonnet, son avocat qui rappelle qu’«un locataire dispose de trois ans, à partir de la signature du bail, pour contester un loyer qu’il juge trop élevé (article 7-1 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)». Le surplus total s’élève donc à plus de 4300 euros (364*12). 

Mais, à quatre reprises à partir de février 2020, l’occupant n’a payé qu’une partie de son loyer (1135 euros). Pourquoi pas 1066 euros? «Le loyer maximum était fonction du meublé/non meublé, de la superficie réelle, et 1 pièce/2 pièces, donc il y avait une incertitude sur le montant réel», répond son avocat. Pour les trois autres mois, le locataire a refusé de payer son loyer. Ce qui, au passage, est illégal. Le trop-perçu ne s’élève donc plus «qu’» à un peu plus de 2100 euros.

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Le locataire ayant obtenu gain de cause devant la justice, cette somme devra être remboursée immédiatement par le propriétaire. Sans quoi il devra verser 3% d’intérêts par an à compter du 30 octobre 2019, date à laquelle le bailleur avait été mis en demeure par son locataire. À cela s’ajoute une amende de 1090 euros - qui peut grimper jusqu’à 5000 euros, prévoit la loi -, le remboursement du dépôt de garantie de 2860 euros et celui des frais d’avocat pour 1200 euros. Soit au total près de 7300 euros.