5 conseils pour investir dans un bien à mettre en loc

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Spécialisé dans la transaction, la location et la gestion locative sur le pays tarusate, l’agence Orpi Tartas accompagne, chaque jour, des clients dans leurs projets d’investissement locatif. Voici quelques conseils utiles si vous souhaitez investir dans l’immobilier.

Définir son projet d’investissement en amont

 

Avant même de débuter votre recherche immobilière, il est important de déterminer les contours de votre projet. Deux principales options s’offrent à vous : la location vide ou meublée. Ce choix va avoir une incidence sur le montant des loyers, les règles du bail et l’imposition de vos revenus locatifs. 

Concernant le bail pour une location vide, sa durée est de 3 ans. Elle est plus longue que pour une location meublée dont le bail est conclu pour une durée minimale d’un an. Il est possible de ramener la durée du contrat de location à 9 mois si le locataire est un étudiant.1

Un bien meublé doit être équipé d’un certain nombre d’éléments dont la liste est fixée dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. Il doit notamment comporter un coin cuisine avec des plaques de cuisson, un four ou four à micro-ondes, un réfrigérateur-congélateur ou avec un compartiment congélateur, ainsi que de la vaisselle et des ustensiles de cuisine. 

Literie comprenant couette ou couverture.
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher.

Les loyers en location meublé peuvent être supérieurs de 5 à 30 % à ceux observés pour une location vide.2 Le rendement locatif est donc plus important pour une location meublée. Cependant, le turnover est plus important que pour une location traditionnelle et le risque de vacance locative plus élevé. 

 

Une fiscalité plus avantageuse pour les locations meublées

Un abattement de 50 % est appliqué sur les revenus locatifs d’une location meublée avant imposition. Pour la location vide, cet abattement est de 30 %.  Toutefois, vous pourrez opter pour le régime fiscal réel qui permet de déduire les charges relatives au bien et de réduire nettement le montant des revenus au-delà des abattements forfaitaires prévus dans les régimes micro-foncier pour une location vide et micro-BIC pour une location meublée.3 4

 

Opter pour un secteur géographique porteur 

 

L’emplacement est l’un des principaux critères de recherche lorsque l’on souhaite faire de l’investissement locatif. Cela vous permet d’être assuré de louer sur le long terme. Il est essentiel de privilégier la proximité des transports, des commerces, d’un pôle économique ou encore d’activités touristiques si vous souhaitez réaliser de la location saisonnière. 

Le quartier dans lequel se situe le bien est déterminant. Certains secteurs sont davantage demandés et il est intéressant de les cibler pour optimiser votre futur investissement locatif. Tartas est divisée en une ville haute et une ville basse, de part et d’autre de la Midouze. N’hésitez pas à vous renseigner sur l’attractivité de ces deux secteurs avant de vous engager sur l’achat d’un bien. 

 

Sélectionner le logement avec attention

 

L’environnement du logement favorise la demande locative, mais également les qualités intrinsèques du logement. Les locataires sont de plus en plus attentifs à l’état du logement. Cela ne veut pas dire que vous devez nécessairement acheter un bien neuf. Néanmoins, si vous investissez dans un logement à rafraîchir, vous devez être en mesure de réaliser des travaux avant de le mettre en location. 

 

Bon à savoir : Soyez vigilant à la réglementation 

Le logement loué doit être décent au sens du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Il ne doit pas porter atteinte à la sécurité et la santé des occupants. Avant de mettre en location votre bien, vérifiez qu’il répond, en tous points, aux critères définis par la réglementation. Enfin, à partir de 2023, les logements classés G ne pourront plus être loués. Il en sera de même pour les logements affichant une étiquette F au 1er janvier 2028.5 

 

Estimer la future rentabilité locative

 

En fonction du type d’investissement choisi, il est indispensable d’évaluer la rentabilité locative de votre investissement. Pour ce faire, vous pouvez solliciter les agences immobilières du secteur qui pourront vous donner une idée des loyers. Vous devrez également estimer le montant de vos charges locatives, qui comprend : 

  • les frais de financement : crédit immobilier, assurance emprunteur…
  • la taxe foncière ;
  • les charges non récupérables auprès du locataire ;
  • l’assurance du propriétaire non occupant ;
  • les éventuels frais de gestion ;
  • l’éventuelle assurance des loyers impayés.

Une fois que vous disposez de ces éléments, vous pouvez appliquer la formule suivante pour calculer le rendement locatif net : 

(Montant du loyer annuel X 12) X 100 – les charges locatives / prix d’achat, frais d’acquisition compris6

         

Pensez à la gestion locative

 

Il ne faut pas hésiter à confier la gestion locative de son bien à une agence immobilière par le biais d’un mandat de gestion. Celle-ci a un coût, de l’ordre de 5 à 10 % du montant des loyers encaissés charges comprises7, mais vous permet de louer en toute sérénité.

Le gestionnaire prend en charge de nombreuses missions :

  • la sélection du locataire ; 
  • la rédaction du bail ;
  • la réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie ;
  • le quittancement des loyers ;
  • l’organisation et le suivi des réparations locatives revenant au bailleur. 

N’hésitez pas à contacter l’un des conseillers immobiliers de l’agence Orpi Tartas. Nous pouvons vous proposer des biens pour investir dans tout le pays tarusate et vous accompagner dans la gestion de votre patrimoine immobilier. 

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1 https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/louer/location-vide-ou-meublee-chaque-formule-ses-avantages-et-ses-inconvenients-article-23301.html

2 https://www.pap.fr/bailleur/location-vide-meuble/louer-vide-ou-meuble-quel-est-le-plus-rentable/a2074

 3 https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/location-vide-de-meubles

4 https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/les-locations-meublees

5https://edito.seloger.com/actualites/france/diagnostic-dpe-change-2021-article-41002.html

6 https://immobilier.lefigaro.fr/annonces/edito/acheter/je-me-prepare/comment-calculer-le-rendement-de-son-investissement-locatif

7 https://www.net-investissement.fr/vos-objectifs/guides/investir-dans-l-immobilier/les-7-cles-pour-reussir-son-investissement-immobilier-locatif-1384.html

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