Bruno Hermabessière Immobilier (Gestion)

Conseil de l'agence

L'immobilier locatif > un placement très intéressant

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Malgré l’alourdissement de la fiscalité, la hausse des prix de vente et la fin programmée du dispositif Pinel, l’immobilier locatif conserve des atouts indéniables. Nos conseils de placements.

Les ventes de logements neufs aux investisseurs sont repassées sous les ventes à ceux qui achètent pour y habiter. 

 

AFP/Archives - JOEL SAGET

    

Pour la première fois depuis 2014, les ventes de logements neufs aux investisseurs sont repassées sous les ventes à ceux qui achètent pour y habiter : elles ont chuté de 10,4 %, avec 28 550 réservations enregistrées au premier semestre 2018, contre 31 873 ventes au premier semestre 2017. Les investisseurs seraient-ils en train de se détourner de la pierre ? « Non, les ventes restent encore à un bon niveau, tempère Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Mais les questions liées au prélèvement à la source, à la future réforme des retraites et à l’évolution du pouvoir d’achat ont créé une forme d’incertitude et d’attentisme chez les investisseurs. »

Les futurs bailleurs ont sans doute aussi froncé les sourcils au vu de la hausse des prix : sur un an, selon la FPI, le prix moyen dans le neuf a augmenté de 3,1 % au second trimestre 2018 par rapport au deuxième trimestre 2017. Il a même bondi de 13,8 % dans l’agglomération du Havre, à 3 384 euros le m2, mais également de 10,6 % dans celle de La Rochelle, à 4 338 euros le m2, et de 6,5 % à Clermont-Ferrand, à 34 668 euros le m2 ! De quoi faire chuter les rendements brut moyens autour de 3 %.

Jouer l’effet de levier du crédit

Les investisseurs ont aussi tenu compte de la nouvelle situation fiscale. Tout d’abord, la taxation des revenus fonciers s’est alourdie, avec la hausse des prélèvements sociaux, passés de 15,5 à 17,2 %, qui s’ajoutent à l’imposition sur les revenus, propulsant le taux maximum auquel les loyers peuvent être imposés à… 62,5 %. Par comparaison, les revenus mobiliers, soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 %, sont bien plus attractifs. Ensuite, la transformation de l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en Impôt sur la fortune immobilière (IFI) a rebattu les cartes. Enfin, l’augmentation de la taxe foncière, de près de 15 % en moyenne entre 2011 et 2017 selon l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), finit par faire peur. D’autant que les collectivités locales veulent s’en servir pour compenser la suppression de la taxe d’habitation. S’y ajoutent hausse des charges, des frais d’entretien et autres travaux de rénovation. De quoi tirer la sonnette d’alarme : « Les investisseurs sont indispensables pour loger les Français, d’autant que le locatif est un investissement populaire, accessible et non délocalisable », martèle Pierre Hautus, secrétaire général de l’UNPI.

 

De fait, l’investissement dans l’immobilier locatif permet de se constituer un patrimoine en profitant de l’effet de levier du crédit. « Vu le niveau actuel des taux, avec des prêts à 1,20 % sur vingt ans alors que l’inflation remonte, il vaut mieux s’endetter au maximum pour ce type d’opération », conseille Thierry Delorge, directeur de la coordination commerciale du groupe Pïchet. Le financement peut être optimisé : « Avec un prêt in fine, il n’est pas nécessaire de mobiliser une épargne bien placée, ajoute Farid Ailam, fondateur de Valorem Investissements. Et en cas de coup dur, l’assurance du prêt prendra le relais pour le remboursement des mensualités. » Tout bien considéré, affirme l’IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière), le taux de rendement interne d’un bien immobilier est supérieur à celui des actions et de l’assurance-vie (voir graphique) : sur vingt ans, entre 1997 et 2017, il a dépassé 11 %, contre 7,2 % pour la Bourse et 2,2 % pour l’assurance-vie. Les Français l’ont bien compris : selon un sondage réalisé par le Crédit foncier, si ils disposaient aujourd’hui d’une somme d’argent à investir, 68 % d’entre eux privilégieraient l’immobilier, très loin devant l’assurance-vie (16 %), l’épargne sécurisée classique type Livret A (10 %), et les marchés financiers (7 %).

Profiter du Pinel avant sa fin

Encore faut-il bien connaître les différents dispositifs en vigueur. Dans le neuf, le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt sur le revenu encore attractive - égale à 12, 18 ou 21 % du prix de revient de l’opération dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros le m2, en contrepartie d’une durée de location de six, neuf ou douze ans à des loyers plafonnés et à des locataires sous conditions de ressources. « Compte tenu de la réforme du zonage, qui se limite aux zones les plus tendues et aux grandes villes, et de la diminution constatée ces derniers mois du nombre de permis de construire accordés, l’offre disponible à venir va se raréfier », prévient Olivier Chatelin-Malherbe, directeur commercial national de l’immobilier résidentiel chez Vinci Immobilier. D’autant qu’à terme, les jours du Pinel (2021) sont comptés et le gouvernement n’a pas annoncé de remplaçant à ce dispositif. Motif : trop coûteux pour les finances publiques. Préconisant sa suppression à terme, la Cour des comptes puis le rapport du CAP 2022 ont aussi souligné le manque d’efficacité du dispositif tant sur l’offre locative, le niveau des loyers ou l’activité du bâtiment.

Dans l’ancien, les investisseurs ont répondu présent en ce début d’année. « Passée la période d’attentisme liée aux élections présidentielles, les projets d’investissement locatif sont revenus en force et la part de ces transactions a grimpé de 17,5 % entre le premier semestre 2017 et le premier semestre 2018 », souligne Laurent Vimont, président du réseau d’agences Century 21. L’annulation, par les tribunaux, de l’encadrement des loyers, notamment appliqué à Paris et à Lille, a remotivé les investisseurs. Une partie d’entre eux a optimisé sa gestion locative en optant pour la location saisonnière, qui a explosé ces dernières années en même temps que les plateformes type Airbnb, Homelidays ou Booking. D’autres encore ont misé sur la location meublée de longue durée. Avec son bail d’un an renouvelable, elle est jugée moins contraignante. « Le dispositif d’amortissement du bien alors appliqué et la déduction des frais permet de gommer quasiment l’impôt sur les revenus générés », rappelle Mathieu Mars, directeur associé à l’Institut du Patrimoine.

Créer du déficit foncier

Les plus gros patrimoines qui perçoivent déjà des revenus fonciers peuvent miser sur le déficit foncier. Lorsque les charges déductibles (frais, travaux, etc.) sont supérieures au montant des loyers, le déficit constaté est imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. « Il ne faut pas oublier le Malraux, rappelle Marcélina Stark, directrice associée d’Angelys Group. Il offre une réduction d’impôt de 22 à 30 % du montant des travaux. Ni le régime Monuments historiques : il permet de déduire 100 % des déficits générés du revenu global. »

 

Dernière piste : le démembrement de propriété. Avec lui, les investisseurs déjà propriétaires peuvent optimiser leur fiscalité et anticiper leur transmission. Malgré la hausse des prix, la pierre a encore de beaux atouts.

 

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