La Rochelle : la nouvelle réglementation Airbnb 2025 — tout comprendre avant de louer son bien en meublé de tourisme

Depuis plusieurs années, La Rochelle connaît une véritable explosion des locations de courte durée. Entre 2019 et 2022, le nombre de meublés de tourisme a bondi de +177 %, passant d’un peu moins de 1 900 à plus de 5 000 logements recensés.
Dans le même temps, le parc de logements loués à l’année a reculé d’environ 12 %.
Autrement dit : alors que les visiteurs ont trouvé des clés facilement, les habitants, eux, peinent à en trouver.

Face à ce déséquilibre croissant, la Communauté d’Agglomération de La Rochelle a décidé de serrer la vis.
Depuis la décision du tribunal administratif de Poitiers en septembre dernier, une nouvelle réglementation encadre strictement la location de meublés de tourisme, avec un objectif clair : protéger le logement permanent, sans pour autant tuer l’activité touristique.

 Un marché sous tension

Les chiffres parlent d’eux-mêmes.
Dans certains quartiers comme le centre-ville historique, Saint-Nicolas ou les Minimes, jusqu’à 1 logement sur 4 serait aujourd’hui consacré à la location touristique.
Cette situation a eu des conséquences directes :

• raréfaction des logements pour les Rochelais,

• hausse des loyers à l’année,

• et difficulté accrue pour les publics fragiles : étudiants, jeunes actifs, familles modestes ou monoparentales.

Le logement social ne parvient plus à absorber la demande : on compte en moyenne 6,4 demandes pour une attribution, et jusqu’à 11,7 demandes pour un T1.
Autrement dit : la pénurie est structurelle.

 Pourquoi cette réforme ?

Cette réforme répond à un constat : les logements à vocation touristique ont pris une place disproportionnée dans le marché immobilier local.
Or, derrière chaque appartement mis en location courte durée, c’est un logement de moins pour un habitant à l’année.

La Rochelle n’est pas la première ville à réagir : Paris, Lyon, Annecy, Biarritz ou Bordeaux ont déjà imposé des règles similaires, voire plus strictes.
Mais la ville a choisi une approche équilibrée : réguler sans interdire, encadrer sans asphyxier.

 Une autorisation obligatoire pour louer

Première grande nouveauté : toute location en meublé de tourisme doit désormais être autorisée.

Deux régimes coexistent :

1. L’autorisation permanente, pour les logements loués toute l’année à des touristes.
   → Elle est soumise à de fortes conditions, notamment une compensation dans certains secteurs.

2. L’autorisation temporaire à titre personnel, valable un an, destinée aux particuliers qui veulent louer de manière ponctuelle ou en location mixte.

Cette distinction vise à faire la différence entre :

• les investisseurs professionnels qui transforment des logements en Airbnb “permanents”,

• et les propriétaires particuliers qui veulent simplement arrondir leurs fins de mois ou louer leur résidence principale en été.

 La règle de la compensation

C’est le cœur du dispositif.
Dans les quartiers où la tension est la plus forte — le centre-ville et les Minimes —, le propriétaire qui veut garder un logement en meublé de tourisme à l’année doit compenser la perte d’un logement pour les habitants.

En pratique, cela veut dire quoi ?

Deux solutions s’offrent à lui :

• Transformer un local non résidentiel (bureau, commerce, atelier, etc.) en logement,

• Ou acheter un “titre de commercialité” à un autre propriétaire qui réalise cette transformation.

Ce titre de commercialité est une sorte de droit de compensation : tu finances la création d’un nouveau logement, ce qui te permet de maintenir le tien en usage touristique.

Le but est simple : chaque logement qui sort du marché doit être compensé par un logement qui y entre.

Et combien ça coûte ?

Le prix du mètre carré de compensation dépend du marché local.
À titre d’exemple, à Lyon, ce droit se négocie entre 300 et 400 euros/m².
À La Rochelle, il n’existe pas encore de marché structuré, mais on peut s’attendre à des tarifs similaires, voire plus élevés dans le centre historique.

 Ce qu'on ne peut pas faire

Beaucoup de propriétaires pensent pouvoir “s’arranger” :
par exemple, utiliser un deuxième meublé touristique comme compensation du premier.

La compensation ne peut venir que d’un local qui n’était pas un logement à l’origine.
Rendre un meublé à la location à l’année, c’est bien, mais ça ne compense pas juridiquement un autre meublé de tourisme.

La solution plus souple : la location mixte

Pour les particuliers, la réglementation prévoit un dispositif plus léger et plus intelligent : la location mixte.
Le principe est simple :
tu loues ton logement une partie de l’année à un résident (étudiant, salarié en mission…),
et tu le loues le reste du temps à des touristes.

Exemple typique :

• 9 mois à un étudiant,

• 3 mois l’été en meublé touristique.

Cette formule ne demande aucune compensation, à condition :

• que le logement ait bien été loué préalablement en bail étudiant ou mobilité,

• et que tu sois une personne physique (les sociétés sont exclues).

C’est aujourd’hui le compromis préféré des petits bailleurs :
tu restes rentable, tout en respectant la loi.

 Où la compensation s’applique-t-elle ?

Uniquement dans deux zones précises :

• Le centre-ville de La Rochelle,

• Le quartier des Minimes.

Ces périmètres correspondent aux zones dites “tendues”, où la pression immobilière est la plus forte.
La compensation doit se faire dans le même secteur que le bien touristique concerné — pas question de compenser un logement du Vieux-Port avec un local à Périgny.

Ce que ça change pour les propriétaires

Cette réforme bouleverse la stratégie de nombreux investisseurs.
Les propriétaires de plusieurs biens devront choisir :

• soit revenir à la location classique,

• soit racheter un droit de commercialité,

• soit passer en location mixte.

Pour les nouveaux acheteurs, il devient crucial de vérifier l’usage autorisé du logement avant tout projet d’achat destiné à la location courte durée.

 Une ambition claire : rééquilibrer le marché

Au fond, cette réforme traduit une volonté politique forte :
faire de La Rochelle une ville habitable à l’année, pas une carte postale saturée de résidences secondaires et de logements vides hors saison.

L’objectif n’est pas de bannir le tourisme, mais de l’intégrer durablement dans un modèle urbain équilibré.
En freinant la spéculation et en protégeant le logement des habitants, la ville espère stabiliser les loyers et préserver la mixité sociale.

Si vous souhaitez des conseils personnalisés à votre situation contactez le cabinet Gauduchon spécialiste de la règlementations de location de meublé de tourisme.