Prix Immobilier à La Rochelle en 2025, Analyse par Quartiers

Vue d’ensemble 2025

À l’échelle de la ville, les appartements se négocient en médiane autour de 5 200–5 300 €/m² et les maisons autour de 5 600 €/m², avec des délais de vente inférieurs à 3 mois pour les biens bien situés. Les loyers médians se situent aux environs de 13–14 €/m², avec des plus‑values locatives dans les secteurs étudiants et touristiques.​

Centre-ville & Vieux-Port : valeur refuge

• Appartements : médiane proche de 5 600 €/m², avec une fourchette courante de 4 300 à 7 200 €/m² selon l’adresse, l’étage, l’ascenseur et la vue sur le port ou les toits.​

• Maisons : environ 5 100 €/m² de médiane, +30 à +40% sur 5 ans selon la typologie, les biens avec cour/jardin étant très au‑dessus.​

La pression acheteurs y reste forte : sur les appartements anciens rénovés, petites surfaces ou immeubles de rapport, les meilleurs produits partent fréquemment en moins de 60–90 jours, parfois avec plusieurs offres en concurrence. Le secteur joue pleinement son rôle de « premium urbain » et de valeur patrimoniale refuge, avec une décote limitée en cas de retournement et une demande locative très solide (étudiants, saisonnier, professionnels en mobilité).​

La Genette : marché familial & premium

• Prix médian quartier : environ 5 160 €/m², fourchette globale 3 800–7 100 €/m².​

• Maisons : médiane ±5 350 €/m², en hausse d’environ 22% sur 5 ans, avec un « haut » de marché qui dépasse facilement 7 000 €/m² pour les maisons de 120–180 m² proches du Mail et de l’océan.​

• Loyers : autour de 19 €/m² pour les meilleures adresses, soit une prime nette par rapport à la moyenne ville.​

Les maisons bien placées, correctement estimées, se vendent souvent au prix ou avec une négociation limitée, la demande étant portée par les familles rochelaises, les cadres, et les acquéreurs parisiens/bordelais recherchant une résidence semi‑principale. Les biens à rénover en très bonne rue déclenchent une double cible (familles + investisseurs), à condition de tenir compte du coût réel des travaux dans le positionnement prix.​

Fétilly & Porte Royale : alternatives prisées

Les données « Fétilly – La Trompette » montrent des niveaux inférieurs à La Genette, mais clairement au‑dessus de la moyenne rochelaise.​

• Prix au m² à Fétilly – La Trompette : environ 4 200 €/m² pour les appartements et 5 750 €/m² pour les maisons.​

• Porte Royale, avenue et secteur voisin : valeurs proches du centre élargi, avec des maisons entre 4 500 et 6 500 €/m² selon l’état, la présence d’extérieur et les nuisances de circulation.​

Ces quartiers jouent le rôle d’alternatives « familiales » au centre et à La Genette : maisons de 90–140 m² avec jardin, appartements avec balcon ou terrasse, à 10–20% en dessous des adresses les plus huppées mais avec une très bonne liquidité. Les prix sont globalement stables en 2025, avec une demande soutenue et des délais de vente corrects dès que la présentation et le prix sont cohérents.​

Les Minimes & Tasdon : pôle d’investissement

Les chiffres confirment le positionnement « locatif » du secteur Les Minimes–Tasdon :

• Prix de vente : autour de 5 000 €/m² pour les appartements et 4 900 €/m² pour les maisons dans la zone Minimes–Tasdon.​

• Exemple de prix / Minimes Port de plaisance : 6 020 €/m² pour un appartement et 5 915 €/m² pour une maison, soit un des niveaux les plus élevés de la ville pour le neuf ou les produits front de mer.​

• Rendement locatif brut : généralement entre 4 et 5%, parfois davantage sur les petites surfaces bien achetées (T1/T2 proches université, port et plages).​

La demande locative (étudiants, saisonnier, plaisanciers) est très forte, ce qui en fait un pôle majeur pour les studios et T2. En contrepartie, l’analyse doit intégrer les expositions, les nuisances estivales (flux, bars, événements) et le risque de vacance ou de sur‑offre sur certains segments suréquipés en locations touristiques.​

Rompsay, Laleu, La Pallice : marchés en évolution

Dans ces quartiers, les prix restent inférieurs à la moyenne ville mais évoluent à la hausse, portés par la recherche de surfaces plus grandes et par la raréfaction de l’offre centrale.​

• Laleu – La Pallice : médian souvent 10 à 20% sous le centre, avec des maisons et grands volumes plus accessibles, autour de 3 500–4 500 €/m² selon le type et l’état.​

• Rompsay / secteurs en renouvellement : positionnement intermédiaire, avec un intérêt croissant des jeunes ménages et des investisseurs pour les maisons à travaux et les petits immeubles.​

Ce sont des secteurs à forte hétérogénéité intra‑quartier : la valeur varie fortement d’une rue à l’autre selon l’environnement urbain, la proximité des axes, la qualité du bâti et les projets de requalification. Les prix attractifs et la demande en hausse en font des marchés d’opportunité, mais nécessitant une analyse fine des micro‑situations (rues, vues, nuisances, avenir du quartier).​

Synthèse

La Rochelle confirme en 2025 un marché très segmenté, où la moyenne masque des écarts de l’ordre de 40% entre un studio aux Minimes, une maison familiale à La Genette et une maison à rénover à Laleu. Pour une estimation fiable, la grille de lecture doit être micro‑locale (quartier, rue, exposition, typologie, DPE, travaux) plutôt que globale, en croisant données publiques, références notariales et connaissance terrain des dynamiques de chaque secteur. bien entendu il s'agit ici d'une analyse basée sur des moyennes de chiffres et si vous souhaitez avoir une estimation sur mesure de votre bien, nous vous invitons à contacter le Cabinet Gauduchon pour un travail fiable et documenté.