Fiche Quartier: Le Vieux Port

Le Vieux-Port et l’hyper-centre constituent en 2025 le cœur premium urbain de La Rochelle. Les prix des appartements y tournent autour de 5 600 €/m² en médiane, avec des pointes au-delà de 7 000 €/m² pour les biens avec vue sur le port ou prestations rares.

La demande est portée par un mélange de cadres, investisseurs, étudiants et résidents secondaires, ce qui maintient des délais de vente courts pour les bons produits.

Installé sur le Vieux-Port depuis plus de 50 ans, le Cabinet Gauduchon a accompagné la vente de nombreux appartements du secteur et commercialise encore aujourd’hui plusieurs biens autour du bassin : nous disposons d’un retour terrain concret, transaction après transaction, sur les prix réellement signés et les attentes des acquéreurs.

Quels biens se vendent autour du Vieux-Port ?

Le secteur Vieux-Port / centre historique regroupe :

• les rues bordant le bassin à flot,

• le cœur ancien piétonnier,

• les petites rues perpendiculaires très recherchées.

Le parc est majoritairement composé :

• d’appartements anciens (XVIIIe–XXe) avec parquet, pierre, hauteur sous plafond,

• de petites copropriétés de centre-ville, parfois réhabilitées,

• de quelques immeubles de rapport à forte valeur patrimoniale.

Biens qui se vendent particulièrement bien :

• Studios et T2 de caractère, proches du port, restaurants et commerces → étudiants, investisseurs, pieds-à-terre.

• T3/T4 de 60–90 m², en étage, bien distribués, avec balcon/terrasse/patio ou vue sur les tours → cadres et résidents secondaires.

Exemples de valeurs observées (2024–2025) :

• T2 – 40 m², rue perpendiculaire Vieux-Port, étage élevé, rénové :
  → ≈ 6 000–6 300 €/m², soit 240 000–250 000 € pour un pied-à-terre de qualité.

• T3 – 65 m², à moins de 100 m du bassin, cachet ancien, étage 2 ou 3 :
  → ≈ 6 200–6 500 €/m², soit 400 000–425 000 € selon extérieur, cave, état de la copropriété.

👉 Ces valeurs sont issues de transactions que nous suivons de près, et souvent de dossiers sur lesquels le Cabinet Gauduchon a été directement impliqué.

Prix immobilier Vieux-Port / centre historique (2025)

Les données disponibles pour le centre historique / Vieux-Port indiquent :

• Appartements centre historique / Vieux-Port
  → médiane autour de 5 600 €/m²
  → fourchette fréquente 4 300–7 200 €/m²
  → selon adresse, étage, vue, présence d’ascenseur

• Centre historique au sens large
  → prix moyen autour de 5 500 €/m²
  → hausse de +25 à +30 % sur 5 ans, malgré un léger tassement récent

À l’échelle de La Rochelle, le Vieux-Port fait partie des secteurs les plus chers avec les Minimes et La Genette–Mail, nettement au-dessus de la médiane rochelaise de l’ancien (≈ 4 800–4 900 €/m²).

Côté locatif, studios et T2 proches du port offrent souvent :

• des loyers élevés,

• des rendements bruts autour de 4–5 %,

• parfois davantage en meublé optimisé (étudiant / courte durée).

Biens rénovés vs biens à travaux dans l’hyper-centre

• Biens rénovés, DPE correct, parties communes entretenues :
  → délais de vente souvent < 90 jours,
  → négociation limitée si le prix est aligné sur les dernières ventes.

• Biens à travaux :
  → intéressent surtout investisseurs et familles urbaines,
  → mais le coût global (achat + travaux + DPE) est désormais fortement intégré,
  → décote nécessaire par rapport aux produits “clé en main”.

En tant qu’agence implantée sur le Vieux-Port, nous voyons très concrètement ces écarts de valorisation au quotidien.

À qui s’adresse le Vieux-Port ?

Jeunes actifs urbains & couples sans enfants

Ils recherchent des T2/T3 de caractère, en étage, parfois sans extérieur, mais idéalement avec balcon ou vue dégagée.
👉 Ils acceptent une surface plus réduite en échange d’un emplacement ultra-central.

Cadres franciliens / métropolitains & résidents secondaires

Le Vieux-Port est le secteur “carte postale” de La Rochelle :

• appartements avec vue sur les tours,

• derniers étages,

• terrasses sur le bassin…

Ces acquéreurs sont prêts à payer une prime significative pour un bien rare, et n’hésitent pas à surenchérir lorsqu’ils perçoivent une vraie opportunité patrimoniale.

Le Cabinet Gauduchon accompagne très régulièrement ce type de projets, tant à l’achat qu’à la revente.

Étudiants & investisseurs locatifs

La demande locative y est forte, notamment sur :

• studios / T1 bis de 20–30 m², meublés,

• T2 pour colocation “light” ou couple d’étudiants.

Les rendements bruts peuvent atteindre 4,5 à 6 % selon le mode d’exploitation (à l’année, saisonnier, mixte).

Seniors & retraités

Certains seniors aisés recherchent un appartement :

• avec ascenseur,

• proche commerces, services, médecins,

• permettant une vie sans voiture.

👉 L’étage, la présence d’ascenseur et l’état de la copropriété deviennent alors des critères décisifs.

Tendances marché & comportements des acquéreurs (2025)

• Le Vieux-Port reste l’un des secteurs les plus liquides de La Rochelle.

• Les produits “vitrine” (vue port, dernier étage, extérieur, ascenseur) se vendent très rapidement.

• Les achats “coup de cœur” restent fréquents malgré le contexte de taux.

• En revanche, les biens cumulant plusieurs défauts (DPE mauvais + RDC sombre + nuisances) subissent :
  → des négociations plus fortes,
  → ou des délais de vente plus longs.

L’adresse “Vieux-Port” reste un argument patrimonial fort : elle rassure investisseurs et acquéreurs long terme sur la capacité de revente future.

Avantages / inconvénients pour les acquéreurs

Avantages :

• Emplacement emblématique : vue tours, ambiance portuaire, restaurants, commerces, animations.

• Valeur patrimoniale : secteur perçu comme valeur refuge, offre limitée, bonne tenue des prix à long terme.

• Potentiel locatif élevé : studios et T2 hyper-centre largement demandés, rendements au-dessus de la moyenne rochelaise en meublé.

Inconvénients :

• Nuisances et saisonnalité : bruit, terrasses, événements, flux touristiques.

• Contraintes du bâti ancien : escaliers étroits, absence d’ascenseur, copropriétés vieillissantes, DPE parfois défavorables.

• Ticket d’entrée élevé : difficile pour primo-accédants sans apport, rendement compressé sur les produits ultra-premium achetés pour l’adresse avant tout.

Erreurs fréquentes des vendeurs autour du Vieux-Port

• Copier le prix des biens “vue tours / dernier étage” sur un appartement en seconde ligne, sans vue, en RDC ou avec défauts marqués → surévaluation de 10–20 % et vente qui traîne.

• Sous-estimer l’impact :
  → du DPE,
  → des charges de copropriété,
  → des travaux à venir dans des immeubles anciens.

• Ignorer la logique des investisseurs :
  → ne pas parler de rentabilité,
  → ne pas préciser la demande locative (étudiant, saisonnier, pied-à-terre),
  → méconnaître les contraintes de location courte durée.

Conseil du Cabinet Gauduchon – spécialiste du Vieux-Port depuis 50 ans

Autour du Vieux-Port, le prix d’un appartement ne se résume jamais à un “prix moyen centre-ville”.

Il se construit sur :

1. L’adresse exacte : rue, proximité immédiate du bassin, vue tours ou non, nuisances.

2. La qualité du bien : étage, cachet, DPE, état des parties communes, potentiel locatif.

3. L’usage cible : pied-à-terre, locatif (étudiant, saisonnier), résidence principale ou résidence secondaire.

Présents depuis 1970 sur le Vieux-Port, nous avons accompagné la vente de nombreux appartements du secteur et suivons au quotidien les transactions réellement signées.

👉 Pour une estimation fiable ou pour être accompagné dans l’achat ou la vente d’un appartement autour du Vieux-Port, le Cabinet Gauduchon met à votre service 50 ans d’historique de ventes, une connaissance fine des immeubles et un stock actuel d’appartements à la vente dans le quartier.