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Investissement : Immo rendement et immo patrimonial

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La différence entre l’investissement immobilier de rendement et l’immobilier patrimonial !

L’investissement immobilier est au cœur de tous les patrimoines. Il n’est aujourd’hui pas raisonnable d’envisager la construction d’un patrimoine de long terme sans passer par la case « immobilier ». Néanmoins, il paraît important de savoir faire la distinction entre :

  • L’immobilier de rendement, c’est à dire l’investissement immobilier dont la vocation première est sa capacité à générer un revenu pérenne et le plus élevé possible ;

et

  • L’immobilier patrimonial, c’est à dire, l’investissement immobilier dont l’objectif principal est sa capacité à garantir la valeur relative du patrimoine à très long terme.

 

Un patrimoine doit se construire autour de ces deux piliers. Certains biens immobiliers ont vocation à générer des revenus, d’autres à sécuriser la valeur relative du patrimoine. Essayons d’approfondir cette différence entre ces deux actifs immobiliers aux caractéristiques opposées.

 

L’immobilier de rendement, c’est investir dans un bien immobilier qui génère un revenu élevé !

Celui qui investit dans un bien immobilier de rendement a pour objectif de maximiser le revenu qu’il pourra en tirer. Il pourra s’agit d’investir dans un immeuble de petits appartements, mais aussi dans l’immobilier d’entreprise ou encore dans des modes nouveaux d’exploitation immobilière telle que la location saisonnière ou la colocation par exemple.

Investir dans l’immobilier de rendement, c’est investir dans un bien immobilier dont la valeur est fonction des revenus générés. L’emplacement est important, mais le plus souvent secondaire car pour obtenir un rendement maximum, il ne faut pas acheter l’actif immobilier trop cher.

L’immobilier locatif de rendement est un actif immobilier dont la qualité principale est la génération de cash ! Comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Comment investir dans un bien immobilier locatif à cashflow positif ? Ou trouver du haut rendement ?« , à part la question de la location meublée saisonnière ou colocation pour lesquels le modèle économique se rapproche de l’hôtellerie,

« Il s’agit, le plus souvent, de loger une population qui n’a pas d’autres choix que d’accepter d’être loger dans des logements peu qualitatifs, dans des quartiers dégradés et trop petits car il est très rare, voir impossible, de trouver un bien immobilier locatif à haut rendement (8% à 10%) dans les conditions actuelles du marché immobilier.

Aujourd’hui, un bien immobilier locatif bien placé, qualitatif aura un rendement locatif compris entre 3% et 5% brut. Pour atteindre un rendement brut de 10%, il faut renier sur l’emplacement ou la qualité du logement, notamment dans les grandes métropoles. Il faut s’adresser à une population de locataire qui n’a pas le choix que d’accepter de payer un loyer de 10%, alors qu’à ce prix, elle pourrait avoir la possibilité d’être propriétaire si elle était solvable ! A 10% de rendement, la mensualité du crédit immobilier est très inférieure au loyer payé par le locataire !  L’immobilier à haut rendement s’adresse à des locataires socialement défavorisés (et le propriétaire bailleur profite de cette situation pour générer son cashflow positif). Ce n’est pas un jugement, juste une situation dont il faut avoir conscience.

Dans les villes moyennes, le propos est moins juste, car, l’immobilier à haut rendement est plus facile à trouver. Néanmoins, la question de la qualité du locataire qui se pose encore davantage : Dans une ville ou les prix de l’immobilier sont très faibles, seuls les locataires insolvables restent locataires (ou les locataires temporaires).

Au final, l’immobilier à haut rendement correspond à une typologie d’investissement immobilier particulier. Il s’agit, le plus souvent d’actif immobilier peu cher, car dégradé et c’est cette absence de qualité, ces moindres investissements qui permettent de dégager un rendement locatif élevé. »

 

Investir dans un immeuble locatif à haut rendement, c’est investir dans un immeuble qui n’a pas vocation à être détenu éternellement. Gérer de l’immobilier à haut rendement demande du temps et de l’énergie ; Après X années à s’investir dans l’immobilier à haut rendement, les investisseurs n’en peuvent plus et sont très souvent dégoutés de l’investissement immobilier locatif. 

L’immobilier à haut rendement à vocation à être revendu à terme. Ce n’est que très rarement un actif patrimonial qui a vocation à être détenu éternellement. L’obsolescence immobilière est très élevée car après le travaux de « maquillage », c’est à dire de rénovation légère, qui cachent la misère et permettront de proposer un logement propre pendant 8 à 10 ans, les fondamentaux dégradés de cet immobilier de rendement altèrent le rendement locatif. Il est alors urgent de revendre.

L’immobilier de rendement est un investissement immobilier qui attire naturellement celui qui veut utiliser l’immobilier pour se constituer un patrimoine. Celui qui possède déjà un patrimoine élevé est rarement attiré par ces investissements immobiliers qui demande beaucoup d’investissement personnel ! Et c’est d’ailleurs la raison pour laquelle ce type d’actif immobilier est revendu un fois l’objectif de patrimoine atteint.

Il pourra s’agit d’immobilier d’habitation de périphérie ou de centre ville de seconde zone, l’immobilier commercial de périphérie ou l’immobilier d’entrepôt, bureau (hors hyper centre), … Bref, tout ce qui rapporte au prix d’une obsolescence immobilière accélérée.

 

L’immobilier patrimonial, c’est investir dans un bien immobilier dont l’emplacement irréprochable permettra de garantir sa valeur relative à long terme.

Contrairement à l’immobilier de rendement qui attire l’investisseur qui veut se constituer un patrimoine grâce à l’immobilier, l’immobilier patrimonial attire davantage l’investisseur qui a déjà fait fortune/ou en train de faire fortune et qui n’attend pas de son investissement qu’il lui permette de l’augmenter encore de manière importante.

L’immobilier patrimonial, c’est l’investissement de très long terme dont la rentabilité locative est très faible, mais la valeur intrinsèque élevée du fait d’un emplacement irréprochable ou d’une qualité premium qui ne serait pas rentabilisée par un loyer.

L’immobilier patrimonial par excellence est votre résidence principale. Financièrement, c’est une gabegie au regard des sommes qui vous y investissez alors même que vous pourriez vous contenter d’être locataire d’une maison au standing inférieur. Pourtant, ces investissements perpétuels dans la qualité de votre résidence principale en font un actif patrimonial de premier ordre dont la valeur se maintiendra à un niveau élevé.

L’achat d’une résidence principale, c’est typiquement un investissement patrimonial, et c’est aussi la raison pour laquelle celui qui est attiré par l’immobilier de rendement pour faire fortune ne comprend pas le gaspillage que constitue l’achat d’une résidence principale.

De manière simplifiée, l’immobilier patrimonial, c’est investir dans un bien immobilier dont l’emplacement ou la qualité intrinsèque ne permettront pas un rendement attrayant mais en feront un actif de très long terme à la valeur relative garantie.

Vous l’avez compris, l’objectif n’est plus le revenu généré, mais la valeur de long terme d’un actif rare dont l’emplacement garantira un usage élevé quelque soit la conjoncture. Il ne s’agit pas d’expliquer que la valeur de ces actifs ne pourra qu’augmenter … mais seulement que sa valeur relative sera garantie : Lorsque la conjoncture sera dégradée, leur valeur baissera mais restera toujours supérieure aux autres actifs, et notamment aux actifs de rendement devenu invendables.

L’immobilier patrimonial peut être de l’immobilier d’habitation ou commerce à l’emplacement irréprochable (front de mer, hyper centre de métropole, …), mais aussi la terre agricole et la forêt dès lors que leur qualité intrinsèque est assurée par une exploitation respectueuse de cette valeur de très long terme.

 

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