LA HAUSSE DES TAUX ET L’EVOLUTION DES PRIX SUR LE MARCHE IMMOBILIER

• POURQUOI LES TAUX D'EMPRUNT DE L'IMMOBILIER AUGMENTENT ?

Depuis début 2022, l’inflation au sein de l’Union européenne ne cesse d’augmenter et atteint de nouveaux sommets. La banque centrale européenne a décidé de frapper fort pour stabiliser l’inflation en rehaussant pour la première fois depuis 11 ans son taux directeur de 0 à 0,5 %. Elle envisage même en octobre de l’augmenter de 75 points de base, ce qui le porterait à 1,5 %.

Cette réévaluation a un impact direct sur les taux d’emprunt immobilier en provoquant une hausse de ces derniers, puisque ceux-ci augmentent dans le sillage du mouvement haussier des taux de la BCE.

Ce qu’il faut aujourd’hui prendre en considération, est le fait que les taux à 1 % que tout le monde avait en tête ces dernières années sont bel et bien derrière nous.

• IMPACT DE CETTE HAUSSE DES TAUX D'EMPRUNT SUR LE POUVOIR D'ACHAT IMMOBILIER

La hausse des taux de l'immobilier a un impact direct sur le pouvoir d'achat immobilier des ménages.

Prenons un exemple, pour mieux comprendre l’impact :

Pour des acquéreurs ayant une capacité de remboursement de 1000 euros (hors assurance celle-ci dépendant du profil des emprunteurs) sur 20 ans, le capital emprunté sera de

228 327 euros pour un taux de 1 %,

217 600 euros pour un taux d’emprunt de 1,5 %

207 557 euros pour un taux de 2 %

• L'EVOLUTION DU POUVOIR D'ACHAT ET SES CONSEQUENCES SUR LE MARCHE IMMOBILIER

A la lecture de ces éléments, de nombreux acquéreurs peuvent se dire que la meilleure stratégie serait d’attendre un prochain krach immobilier

Il nous semble important de relever les points suivants pour relativiser  cette conclusion:

1. Malgré la hausse des taux d’intérêt de ce début d’année 2022, les taux restent à des niveaux nettement inférieurs à ceux que nous avons pu connaître par le passé. À titre d’exemple, de 2015 à 2018, les taux fluctuaient autour de 2% sur 20 ans ce qui n’a pas empêché les prix du marché d’augmenter durant cette période.

2. Pour compenser la hausse des taux et limiter l’impact sur leur mensualité, les emprunteurs ont sensiblement augmenté la durée de leur prêt. Ainsi, selon l’observatoire Crédit Logement d’avril 2022, la part des emprunts de 20 à 25 ans est passée de 56 % en 2021 à 65 % en avril 2022. Mais ce levier aura ses limites pour les acquéreurs, si les taux continuent leur hausse de manière significative

3. Enfin la conséquence la plus impactante est surtout la vitesse à laquelle ces taux augmentent. D’un côté, certains emprunteurs, notamment les moins fortunnés ne pourront plus emprunter ce qui aura pour conséquence d’assécher la demande d’autant plus rapidement que les taux augmenteront vite. De l’autre, la décision de baisser le prix de vente d’un bien par un vendeur est souvent lente. Il leur faut souvent du temps pour s’habituer à de nouvelles conditions de marché. Ces deux comportements pourraient plonger le marché dans une situation de blocage.

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• VENDEURS,ACHETEURS, QUELLE STRATEGIE POUR MON PROJET IMMOBILIER ?

Il est certain qu’à court terme, le mouvement d’évolution des taux immobiliers va conserver sa trajectoire à la hausse avec les conséquences démontrées sur le pouvoir d’achat des acquéreurs.

Par ailleurs, nous sommes dans un contexte inflationniste global, qui a lui aussi un impact sur le pouvoir d’achat des français. Il faut tenir compte également du climat géopolitique actuel qui est lui aussi tendu.

POUR LES VENDEURS

Les principaux conseils que peut donner une agence immobilière de Montpellier à ses vendeurs sont les suivants :

Les biens qui sont proposés aujourd’hui au prix du marché partent encore assez rapidement. Il ne faut donc surtout pas survaloriser votre bien immobilier en le proposant à un prix nettement supérieur au marché, notamment pour des biens présentant un défaut majeur comme un bien dans un étage élevé sans ascenseur, sombre, bruyant, mal agencé, présentant un DPE G, … . 

En cas d’offre en début de commercialisation, il faudra souvent privilégier la négociation d’un prix acceptable pour vous plutôt qu’attendre pour vendre plus cher. Le risque d’une demande plus rare fera peut-être que vous n’obtiendrez peut être pas plus que ce qui vous a été proposé en début de commercialisation, voire moins.

Enfin, privilégiez une agence qui mettra toute son énergie pour défendre vos intérêts et mettra en place des moyens de commercialisation vous permettant une visibilité maximale et pertinente sur le marché immobilier de Montpellier.

En effet, les photos, les visites virtuelles ou encore la rédaction de l’annonce sont des éléments clés pour la réussite de la vente de votre bien. Prenez soins de ces éléments de communication essentiels à la réussite de votre projet de vente. L’accompagnement par un professionnel est dans ce cas à privilégier.

POUR LES ACQUEREURS

Si l’on peut anticiper une baisse sur certains types de bien ou secteur de Montpellier et sa région, celle-ci sera compensée par une hausse des taux qui peut avoir des circonstances plus aggravantes sur l’enveloppe de votre projet immobilier.

Pour ceux qui vendent leur bien pour financer l’acquisition de leur nouveau logement, la stratégie le plus pertinente est de mettre assez rapidement leur bien en vente et ce sans attendre d’avoir trouvé leur nouveau bien immobileir. Ce qui leur permettra de bénéficier de prix encore élevés sur la revente de leur bien et de trouver un bien peut être moins cher dans quelques mois sans être pour autant pénalisé par la hausse des taux. Il leur suffira de trouver une solution transitoire pour se loger entre la vente et l’achat. C’est en tout cas une solution qui semble assez confortable pour ces propriétaires.