Le marché immobilier à La Rochelle, juillet 2022

L’été est arrivé et avec lui, une multitude d’étudiants à la recherche d’un studio à louer dès la rentrée et des familles en quête d’une maison ou d’un grand appartement à acheter. Mais cette année encore, le marché Rochelais reste très tendu.

Locations et transactions : une demande bien supérieure à l’offre

« Nous recevons actuellement très peu de préavis pour signifier le départ de locataires, tandis que la demande a été encore plus importante ces derniers mois que durant le printemps 2021, et ce pour tous les types de produits » annonce d’emblée Frédéric Lietz, directeur de l’agence Orpi Saint-Nicolas. Et dans une configuration où le délai de préavis a été réduit à un mois contre trois auparavant, difficile d’avoir une quelconque visibilité. Les logements à louer début septembre ne seront connus que début août.

Une situation tendue, intensifiée par le nombre toujours plus important de logements dédiés à la location saisonnière.

Concernant les ventes, l’agence travaille en permanence en flux tendu. Dès qu’un bien rentre dans le fichier, des visites sont rapidement organisées et la meilleure offre retenue par le propriétaire. « Notre stock actif de produits est très faible, explique Frédéric Lietz. Il y a quelques années, la situation était totalement inversée, avec un stock important par agence et peu d’acquéreurs, ce qui plaçait ces derniers en position de force ». 

Depuis maintenant 3 ans, le marché a bien changé : la demande dépasse nettement l’offre, tirant ainsi les prix vers le haut. Comment expliquer cette tension immobilière ? le désamour de Paris : les familles qui ne peuvent plus se loger tant les prix sont élevés, s’exilent dans les villes moyennes, où elles pensent pouvoir réaliser plus facilement un projet d’achat ; et le Covid, bien sûr, qui a permis à beaucoup de salariés de tester et d’apprécier le télétravail. Une ville balnéaire comme La Rochelle, à taille humaine, située à 2H30-3H de TGV de Paris a de quoi séduire ceux qui peuvent se permettre de partager leur temps entre leur lieu de travail et le petit bureau qu’ils ont aménagé chez eux.

Les quartiers Rochelais les plus demandés par les acquéreurs

La Genette est le quartier le plus côté à la Rochelle. Très proche du centre-ville, en bordure des grands parcs, cette zone offre une typologie d’habitats très recherchée : la maison haut de gamme avec un jardin et parfois même un garage. « Même s’ils sont un peu plus loin du centre de La Rochelle, La Trompette, Jéricho et Fétilly, sont aussi des quartiers très recherchés. On y trouve de jolies échoppes avec jardins » ajoute Frédéric Lietz. Le quartier de Lafond et ses maisons individuelles font également partie des cibles.

Les familles à la recherche d’un grand T3 ou T4 dans le centre-ville de La Rochelle seront confrontées à la rareté des produits. « Pour se loger, il faut explorer des quartiers comme La Ville en Bois, à la lisière des Minimes, le Boulevard Cognehors, le Boulevard André Sautel … » recommande Frédéric Lietz.

Beaucoup de logements étudiants datant de la création de l’Université de La Rochelle se trouvent dans le quartier des Minimes.

La vitalité du marché immobilier Rochelais

A La Rochelle, suivant l'indice de la Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier), au 1er juin 2022 le prix de vente était de 5.174 €/m² en moyenne. En un trimestre, cet indice a enregistré une hausse de 2,7%, contre 15,1% en un an et +35,9% en trois ans.

Mais ces chiffres ne reflètent pas forcément la diversité des situations. La rénovation d’un bien, le choix de matériaux haut de gamme et éventuellement la présence d’une piscine, peuvent expliquer des écarts de prix importants entre deux maisons dites « jumelles », dont l’une offrira tous ces atouts et sera en vente 7000 euros €/m² tandis que la seconde, à rafraîchir, sera proposée aux alentours de 4000 €/m².

L’agence Orpi Saint-Nicolas a récemment vendu, en une journée, dans le quartier de Lafond, une maison des années 1930 de 95m² à étages, comprenant trois chambres et un terrain de 500m², nécessitant une remise au goût du jour : 508 000€.

Autre exemple, dans le quartier de Fétilly, une maison à étages de 90m² à rénover entièrement et édifiée sur une parcelle de 300m² vendue 434 600€ en 7 jours, sans négociation.

« Nous observons actuellement une remontée des taux de crédit et la hausse prochaine s’annonce significative, conclut Frédéric Lietz. Les banques commencent à refuser des demandes de prêt. Un vendeur doit donc se montrer prudent et opter pour le prix le plus juste, entre son envie de réaliser une vente dans des conditions plus qu’optimales et la prise en compte d’une réalité où l’acquéreur doit pouvoir obtenir son prêt ».