Vente immobilière à Guérande : tout savoir sur le contrôle d’assainissement

Lors de la vente d’une maison à Guérande ou sur la Presqu’île, le propriétaire doit fournir un contrôle de son installation d’assainissement.

Sur l’ensemble du territoire de CapAtlantique La Baule-Guérande Agglo, ces contrôles sont gérés par CapAtlantique, qu’il s’agisse d’un assainissement collectif ou d’un assainissement individuel.

Cette démarche doit être anticipée afin de connaître l’état de l’installation, d’informer correctement l’acquéreur et d’éviter de retarder la transaction.

Assainissement collectif ou individuel : quelle différence ?

Un logement relève de l’assainissement collectif lorsque ses eaux usées sont évacuées vers le réseau public, souvent appelé « tout-à-l’égout », puis traitées dans une station d’épuration.

Lorsque le bien n’est pas desservi par le réseau public, les eaux usées doivent être traitées directement sur la parcelle au moyen d’une installation autonome : fosse toutes eaux, microstation ou autre dispositif agréé. On parle alors d’assainissement non collectif ou individuel.

Le type d’assainissement applicable dépend du zonage prévu pour chaque secteur.

Un contrôle obligatoire dans les 15 communes de CapAtlantique

Le contrôle des installations d’assainissement est obligatoire lors d’une vente immobilière dans les 15 communes de CapAtlantique La Baule-Guérande Agglo :

• Assérac ;

• Batz-sur-Mer ;

• Camoël ;

• Férel ;

• Guérande ;

• Herbignac ;

• La Baule-Escoublac ;

• La Turballe ;

• Le Croisic ;

• Mesquer ;

• Le Pouliguen ;

• Pénestin ;

• Piriac-sur-Mer ;

• Saint-Lyphard ;

• Saint-Molf.

Dans toutes ces communes, CapAtlantique assure la gestion des contrôles d’assainissement collectif et individuel.

Comment se déroule un contrôle d’assainissement collectif ?

Le contrôle d’assainissement collectif permet de vérifier que toutes les eaux usées du logement sont correctement dirigées vers le réseau public et qu’elles ne sont pas mélangées aux eaux pluviales.

Le contrôle est réalisé sur place, en présence du propriétaire ou de son représentant. La personne présente doit disposer des clés du logement et permettre l’accès à l’ensemble des équipements sanitaires et des installations extérieures.

Il est important de signaler au contrôleur tous les points d’eau et équipements raccordés :

• éviers et lavabos ;

• douches et baignoires ;

• WC ;

• lave-linge et lave-vaisselle ;

• évacuations du garage ou de la buanderie ;

• regards extérieurs ;

• gouttières et descentes d’eaux pluviales ;

• grilles et bondes de sol ;

• équipements liés à une piscine ;

• éventuelles dépendances disposant d’un point d’eau.

Le technicien fait ensuite couler de l’eau ou verse un produit colorant, généralement de la fluorescéine, dans les différentes évacuations. Il vérifie alors dans quel réseau cette eau arrive.

Des tests à la fumée peuvent également être réalisés afin de détecter un mauvais raccordement et de vérifier que les réseaux privés d’eaux usées et d’eaux pluviales sont bien séparés.

À l’issue de la visite, un constat de conformité est établi et transmis au propriétaire par courrier ou par voie électronique.

Attention : le logement doit impérativement être alimenté en eau

Pour permettre aux techniciens de réaliser leurs vérifications, le logement doit être alimenté en eau le jour du rendez-vous.

Les contrôleurs doivent pouvoir faire couler l’eau dans les éviers, lavabos, douches, baignoires et WC afin de suivre son évacuation et de vérifier le bon raccordement de chaque équipement.

Cette précaution est particulièrement importante pour les logements inhabités depuis plusieurs semaines ou plusieurs mois. À la suite d’un décès, d’un départ en maison de retraite ou du départ des locataires, il arrive fréquemment que le contrat d’eau ait été résilié et que la SEPIG ait fermé le compteur.

Avant le rendez-vous, le propriétaire doit donc vérifier :

• que le compteur d’eau est ouvert ;

• que le logement est effectivement alimenté ;

• que l’eau coule au niveau des différents équipements sanitaires ;

• que tous les locaux et points d’eau sont accessibles.

Si le compteur a été fermé, il convient de contacter suffisamment tôt la SEPIG afin de demander sa réouverture. À défaut d’alimentation en eau, le contrôle risque de ne pas pouvoir être réalisé complètement et un nouveau rendez-vous pourra être nécessaire, avec pour conséquence un possible retard dans la vente.

Quelles anomalies peuvent être constatées ?

Les anomalies les plus fréquemment relevées concernent :

• un regard de visite inaccessible ou recouvert ;

• une évacuation d’eaux usées raccordée au réseau d’eaux pluviales ;

• des gouttières raccordées au réseau d’eaux usées ;

• une grille extérieure ou une bonde de sol mal raccordée ;

• une canalisation défectueuse ;

• un mauvais raccordement des équipements d’une piscine ;

• une partie du logement ou une dépendance non raccordée au réseau public.

Si l’installation est déclarée non conforme, le rapport précise les anomalies constatées ainsi que les travaux à prévoir.

Qui doit réaliser et payer les travaux en cas de non-conformité ?

Qu’il s’agisse d’un assainissement collectif ou d’un assainissement individuel, les notaires demandent, dans la quasi-totalité des ventes, que les travaux de mise en conformité soient réalisés et financés par le propriétaire vendeur.

Cette demande vise à sécuriser la transaction et à permettre à l’acquéreur de prendre possession d’un bien disposant d’une installation conforme.

Le vendeur doit alors :

• demander un ou plusieurs devis ;

• faire réaliser les travaux nécessaires ;

• solliciter, si besoin, un nouveau contrôle ;

• transmettre au notaire les factures, justificatifs ou attestations demandés.

Selon la nature des travaux, leur coût et les délais nécessaires, une organisation différente peut exceptionnellement être négociée entre le vendeur et l’acquéreur. Elle doit cependant être acceptée par les parties et validée par le notaire, puis clairement mentionnée dans le compromis et l’acte de vente.

En pratique, il est donc préférable pour le vendeur de prévoir qu’il devra prendre en charge les travaux et leur coût, aussi bien pour un assainissement collectif que pour un assainissement individuel.

Comment se déroule le contrôle d’un assainissement individuel ?

Lorsqu’un logement n’est pas raccordé au réseau public, CapAtlantique intervient dans le cadre du Service public d’assainissement non collectif, appelé SPANC.

Le contrôle porte notamment sur :

• l’existence de l’installation ;

• son emplacement et son accessibilité ;

• son adaptation au logement et au terrain ;

• son état général ;

• son bon fonctionnement ;

• son entretien ;

• la fréquence des vidanges ;

• les éventuels dangers sanitaires ;

• les risques de pollution de l’environnement.

Le propriétaire doit, si possible, préparer les plans de l’installation, les factures de travaux, les bordereaux de vidange ainsi que les précédents rapports de contrôle.

Le technicien peut également mesurer la hauteur des boues dans l’ouvrage de décantation afin d’indiquer si une vidange doit être programmée.

Si l’installation est déclarée non conforme, le rapport indique les travaux nécessaires. Comme pour l’assainissement collectif, les notaires demandent presque systématiquement que ces travaux soient effectués et financés par le propriétaire vendeur avant la finalisation de la vente.

Quelle est la durée de validité du contrôle ?

Pour une vente réalisée sur le territoire de CapAtlantique, le contrôle d’assainissement collectif doit dater de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte authentique.

Le diagnostic d’assainissement non collectif doit également avoir été établi depuis moins de trois ans.

Si le contrôle est plus ancien ou s’il n’a jamais été réalisé, un nouveau rendez-vous doit être demandé.

Pourquoi faut-il anticiper cette démarche ?

Selon les périodes, le délai nécessaire pour obtenir un rendez-vous peut être important et parfois dépasser trois mois.

Il est donc préférable de demander le contrôle dès la décision de mettre le bien en vente, sans attendre d’avoir trouvé un acquéreur.

Cette anticipation permet :

• de vérifier que le logement est toujours alimenté en eau ;

• de disposer d’un rapport valable dès le début de la commercialisation ;

• de connaître les éventuelles anomalies ;

• de demander des devis et de programmer les travaux ;

• d’informer les acquéreurs en toute transparence ;

• de sécuriser la rédaction du compromis ;

• d’éviter de retarder la signature de la vente.

Vous avez un projet de vente à Guérande ou sur la Presqu’île ?

L’agence ORPI Ker Holen vous accompagne dans la préparation de votre vente et vous aide à anticiper les différents diagnostics et contrôles nécessaires.

Nous vous conseillons sur les démarches à entreprendre auprès de CapAtlantique et veillons à présenter aux acquéreurs un dossier complet, clair et sécurisé.

Pour demander un contrôle ou consulter les informations pratiques, rendez-vous sur le site de CapAtlantique La Baule-Guérande Agglo.