Revente LMNP : comprendre et calculer l'imposition de la plus-value
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En bref
Pour commencer, il faut savoir que la revente d'un LMNP est soumise à la plus-value, et à l'imposition qui va avec : vous avez donc à payer l'impôt sur le revenu sur cette plus-value, mais également les prélèvements sociaux. Néanmoins, il existe certains abattements selon votre cas, et parfois même une exonération totale. Suivez le guide pour connaître le montant à régler :
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1. Calculer sa plus-value brute
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2. Calculer le montant imposable à l’impôt sur le revenu (IR)
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3. Calculer le montant de l’impôt sur le revenu (IR) lors de la revente
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4. Calculer le montant imposable aux prélèvements sociaux
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5. Calculer le montant des prélèvements sociaux lors de la revente
Pour finir, il vous suffira d’additionner les montants de l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux trouvés en étapes 3 et 5 = montant total à payer !
Il vous manque un terme pour comprendre nos propos ? Déroulez le lexique ci-dessous !
Abattement : Rabais sur une somme à payer.
Amortissement immobilier (comptable et fiscal) : Mécanisme comptable qui permet de constater la dépréciation progressive d'un bien immobilier sur sa durée d'usage. Dans le cadre d'une activité locative (comme le LMNP), cet amortissement est une charge déductible des revenus locatifs, réduisant ainsi l'assiette imposable. Il ne s'agit pas du remboursement d'une dette, mais de la prise en compte de la perte de valeur du bien.
Plus-value : Augmentation de la valeur d'une chose (bien ou revenu) : ici, du bien en LMNP.
LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel - Statut permettant un dispositif fiscal réservé aux bailleurs particuliers louant leur bien immobilier en bail meublé.
IR = Impôt sur le revenu
1. Calculer sa plus-value brute
Pour connaître le motnant de son impôt sur la plus-value, il faut bien entendu connaître en amont le montant de cette plus-value ! Voici le calcul à effectuer :
Prix de revente - (Prix d'acquisition + frais d'acquisition*) + Montant total des amortissements comptables= Plus-value brute*frais de notaire et certains travaux effectués par exemple. |
Exemple : Pour un bien immobilier acheté 150 000€ (comprenant les frais de notaire), puis revendu 230 000 € après 10 ans de détention et 30 000 € d'amortissements sur la période, la plus-value brute sera de 110 000 €. Voici le calcul : (230 000 - 150 000) + 30 000 = 110 000.
2. Calculer le montant de la plus-value brute imposable à l’IR
Une fois que vous avez calculé le montant de la plus-value, il faut déterminer sa part imposable. Le calcul est le suivant (il se décompose en deux parties) :
1ère partie du calcul :
(Nombre d’années de détention x Taux d’abattement correspondant à la durée de détention*)
= Taux d’abattement total pour l’IR
*voir tableau :
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Une fois que l’on a trouvé le taux d’abattement total pour l’IR dont on peut bénéficier (selon la durée de détention du bien), on peut calculer le montant de la plus-value brute imposable à l’Impôt sur les Revenus :
2ème partie du calcul :
Plus value brute - Taux d’abattement total pour l’IR
= Montant de la plus-value brute imposable à l’IR
exemple :
10 (ans de détention) x 6% (taux d’abattement IR de 6 à 21 ans de détention) = 60% d’abattement total (pour l’IR)
↪ 110 000 € (plus-value brute) - 60% (abattement total IR) = 44 000 € de plus-value imposable à l’IR.
3. Calculer l’impôt sur le revenu (IR) à régler lors de la revente
Il convient à présent que l'on a trouvé le montant de la plus-value imposable à l'IR, de le multiplier par le taux en vigueur pour connaître le montant à régler au titre de l'impôt sur le revenu, soit :
Montant de la plus-value imposable à l’IR (trouvé en partie 2) x 19% (taux en vigueur)
= Impôt sur le revenu à payer lors de la revente
exemple : 44000 € (plus-value imposable à l’IR) x 19 % (taux d’imposition à l’IR) = 8360 € d’impôt sur le revenu à payer lors de la revente
À celà s'ajoutent les prélèvements sociaux, dont les calculs suivent en parties 4 et 5.
4. Calculer le montant de la plus-value brute imposable aux prélèvements sociaux
À présent, comme pour le calcul de la part imposable à l'IR, il faut calculer la part de la plus-value imposable aux prélèvements sociaux, dont le calcul se décompose en deux parties :
1er calcul, qui consiste à trouver son taux d'abattement :
(Nombre d’années de détention x Taux d’abattement correspondant à la durée de détention*)
= Taux d’abattement total pour les prélèvements sociaux
*voir tableau :
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Une fois que l’on a trouvé le taux d’abattement total pour l’IR dont on peut bénéficier selon la durée de détention du bien, on peut calculer le montant de la plus-value brute imposable aux prélèvements sociaux :
2ème calcul, qui consiste à calculer le montant de ses prélèvements sociaux en fonction de son taux d'abattement :
Plus value brute - Taux d’abattement total pour les prélèvements sociaux
= Montant de la plus-value brute imposable aux prélèvements sociaux
exemple :
10 (ans de détention) x 1,65% (taux d’abattement pour les prélèvements sociaux de 6 à 21 ans de détention) = 16,5% d’abattement total (pour les prélèvements sociaux).
↪ 110 000 € (plus-value brute) - 16,5% (abattement total IR) = 91 850 € de plus-value imposable aux prélèvements sociaux.
5. Calculer l’impôt sur les prélèvements sociaux à régler lors de la revente
Après avoir calculé le montant de la plus-value imposable aux prélèvements sociaux, il convient de calculer le montant final à payer selon le taux en vigueur :
Montant de la plus-value imposable aux prélèvements sociaux x 17,2% (taux en vigueur)
= Montant des prélèvements sociaux à payer lors de la revente
exemple : 91 850 € (plus-value imposable aux prélèvements sociaux) x 17,2 % (taux d’imposition pour les prélèvements sociaux) = 15 798,2 € de prélèvements sociaux à payer lors de la revente.
Le montant total à payer
Pour finir, il suffit d'additionner les montants de l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux trouvés en étapes 3 et 5 pour connaître le montant total à payer !
Sur notre exemple, le montant total à payer en impôts et prélèvements sociaux lors de la revente est de 8360 € + 15 798 € soit 24 158 €.