Les 5 étapes à suivre avant de mettre un bien en location

Et non, au risque de vous surprendre, la première étape n’est pas de déterminer le montant du loyer ! Car avant celà, il est essentiel de déterminer sous quel type de bail louer son appartement (ou sa maison) ? Le loyer ne sera pas le même si l’on choisit un bail nu ou un bail meublé ! Alors comment choisir le plus adapté selon sa situation ? Nous vous avons récapitulé les points forts des deux types de baux d’habitation principaux ci-dessous, afin de vous permettre de choisir en toute connaissance de cause :

Les avantages principaux du bail nu (ou “bail d’habitation loi 1989”) :

• Pas d’investissement nécessaire de mobilier : Si vous optez pour un bail “loi 89” (donc nu), vous n’avez pas besoin de meubler le bien à louer et donc vous n’avez pas besoin non plus de réinvestir dans des éléments mobiliers lorsque ceux-ci sont en état d’usage avancé !
• Un bien loué en bail nu peut convenir à un plus grand nombre de locataires en recherche : Lors de la visite d’un bien sans meubles, vos futurs locataires peuvent se projeter avec leurs propres meubles (car les goûts de mobilier ne sont pas les mêmes pour tous !)
• Moins de roulement de locataire et des vacances locatives moins longues : Les logements meublés attirent plutôt les étudiants ou les personnes démarrant un projet professionnel dans une nouvelle ville tandis que les logements sans mobilier attirent des locataires plus ancrés localement et donc plus nombreux sur le marché de la location et plus susceptible de rester dans votre logement. Néanmoins, une ville comme Toulouse a un marché locatif extrêmement dynamique, ce qui réduit drastiquement les vacances locatives.

Les avantages principaux du bail meublé :

• Une récupération rapide du bien en cas de besoin : Si vous avez besoin de récupérer votre logement dans le cadre d’un congé pour vendre ou d’une reprise pour occupation personnelle, il est préférable d'envisager de louer en bail meublé car ce dernier est conclus pour une durée d’un an renouvelable (contrairement au bail nu qui est d’une durée de trois ans renouvelables).
• Une fiscalité plus avantageuse : Le bail d’habitation meublé offre un cadre fiscal plus avantageux pour les propriétaires bailleurs que le bail nu. En effet, il permet d’amortir son mobilier (en plus de l’immobilier) mais également permet d’accéder à des statuts permettant des déductions fiscales que ne permet pas le bail loi 89 (et notamment le statut de Loueur Meublé Non Professionnel).
• La possibilité de proposer un loyer plus élevé : En équipant votre logement des éléments mobiliers obligatoires, vous pouvez proposer votre logement à un loyer plus élevé que si vous proposez seulement un logement vide de tous meubles. Il peut donc être avantageux de proposer ce type de bail, notamment dans les villes étudiantes comme Toulouse. 

> Vous envisagez de louer en bail meublé ? Retrouvez la liste des meubles obligatoires juste ici !

Il est crucial pour un propriétaire bailleur d’estimer de manière juste et précise le loyer de son logement à louer. Pour cela, le mieux est de faire appel à un professionnel de la gestion locative qui pourra vous conseiller et déterminer le juste prix pour votre bien. Une estimation locative est généralement offerte et sans engagement, alors profitez-en ! Il faut également penser à inclure les charges locatives, calculables grâce aux appels de fonds du syndic de copropriété. 

Bon à savoir avant de louer : Une fois le loyer mensuel fixé et le bien loué à ce montant, il n’est plus possible de l’augmenter* hormis lors des révisions annuelles et selon le taux en vigueur (IRL : indice de référence des loyers), alors autant être méticuleux sur cette étape ! 
*sauf certaines conditions, comme la réalisation de travaux importants permettant de revaloriser le montant du loyer.

Le dossier de diagnostics techniques (DDT) doit être établi avant toute mise en location. En effet, les propriétaires bailleurs ont l’obligation de fournir aux futurs locataires l’ERP (État des Risques et Pollutions) ainsi que le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) et ce dès la première visite du bien ! D’autres diagnostics sont à effectuer, selon la date de construction de votre logement ainsi que de sa localisation (amiante, gaz, électricité, termites…).

Ces dernières années, les impayés de loyer ont fortement augmenté, en partie à cause de la conjoncture économique actuelle et de la baisse du pouvoir d'achat. Il est donc vivement recommandé de souscrire à une assurance Garantie Loyers Impayés (GLI) afin que celle-ci prenne le relais des éventuelles défaillances financières de votre locataire. Certaines GLI contiennent même une clause pour les dégradations immobilières, dans le cas où votre logement subirait des dégradations de la part du locataire en place. Ces garanties permettent une mise en location beaucoup plus sereine pour les propriétaires bailleurs et ne représentent qu'un petit pourcentage du loyer mensuel en termes de tarifs.

Bien entendu, pour un maximum de sérénité, l’idéal est de déléguer sa gestion locative à un professionnel du secteur. Mais pas question de mandater n’importe qui, la gestion locative est une question de confiance ! Nous gérons l’un de vos bien matériel le plus précieux, et nous en avons conscience. C’est pourquoi : 

• Nos états des lieux sont extrêmement précis et détaillés afin d’éviter tout litige avec votre locataire.
• Nous proposons l’aide à la déclaration fiscale. 
• Nous vous proposons la stratégie la plus adaptée à votre projet : type de bail, montant du loyer, travaux à effectuer…
• Nous rédigeons des baux professionnels contenant toutes les obligations légales.
• Nous vous proposons des assurances à des prix extrêmement avantageux.

En bref, nous gérons votre bien comme si c’était le nôtre, et nous sommes joignables et disponibles (oui, ça existe vraiment !).

Prenez rendez-vous pour en discuter, et bénéficiez même d’une estimation offerte et sans engagement !