LMNP et Loi de Finances 2025 : Nouvelles règles et stratégies pour les propriétaires.

L’avantage certain que présentait le statut de Loueur Meublé Non Professionnel il y a peu est remis en cause par certains suite à la publication de nouvelles mesures dans le cadre de la Loi de Finance 2025. Néanmoins, ce vent de pessimisme est à prendre avec précaution, car l’impact majeur de ces mesures concerne la plus-value lors de la revente du bien (uniquement si celui-ci est revendu avant la période d’exonération de la plus-value - soit 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux).

En effet, certaines mesures ont été prises en ce mois de février, notamment pour ce régime particulier qui permettait aux bailleurs de bénéficier de réductions d’impôts sous certaines conditions ainsi que l’amortissement du bien immobilier.

2 mesures principales sont à retenir : 

1- La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente

Les amortissements, avantages phares du statut LMNP permettant d’optimiser sa fiscalité en tenant compte de la dépréciation des biens immobiliers et mobiliers, sont réintégrés au calcul de la plus-value lors de la revente. Ce qui signifie que cet avantage majeur perd tout son sens en cas de revente avant la période d’exonération puisque les économies réalisées tout au long de la période de détention du bien sont ajoutées au prix de vente pour le calcul de la plus-value.

Voici un exemple concret : 
Vous avez acheté un bien à 200 000 € et le revendez 10 ans plus tard à 250 000 € avec un amortissement de 40 000 € sur la période.
> Avant la mesure de réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, votre plus-value taxable aurait été de 50 000 € (différence entre le prix d’achat et le prix de revente).
> À présent, votre plus-value brute taxable s’élèvera à 90 000 € (50 000 € de différence de prix de revente - prix d’achat + 40 000 € d’amortissement réintégrés).

Qui est concerné par cette mesure ?

Sont concernés par ces nouvelles mesures : 

• Les bailleurs de locations touristiques.
• Les bailleurs qui louent en bail d’habitation meublé et qui sont inscrits au registre des sociétés sous le statut LMNP (baux de 1 an renouvelable)

Ne sont pas concernés : Les bailleurs d’un LMNP en résidence de service (résidence étudiante, seniors..)
 

Pour calculer précisément votre impôt sur la plus-value, retrouvez notre article sur le sujet, comprenant un exemple concret et ainsi que les étapes à suivre : 

"Comment calculer les taxes à payer sur sa plus-value lors de la revente d’un LMNP ?"

2- La suppression des réductions d’impôts pour frais de comptabilité

La seconde mesure à connaître est la suppression des réductions d’impôts pour frais de comptabilité. En effet, il était auparavant possible de bénéficier d’une réduction d’impôts pour frais de comptabilité à hauteur de 2 tiers des frais totaux en adhérant à un Organisme de Gestion Agréé (OGA). Cette adhésion était obligatoire pour bénéficier de cet avantage parallèlement au mandat d’un expert comptable. Aujourd’hui, cette réduction n’est plus d’actualité. Néanmoins, cette mesure est contrebalancée par la réintégration en charges des frais de cette adhésion (si l’on souhaite tout de même rester adhérent à un OGA) et les honoraires comptables payés pour la gestion du bien en question.

Les avantages et inconvénients du LMNP en 2025

Face aux évolutions de la Loi de Finances 2025, il est crucial d'adapter sa stratégie d'investissement locatif en fonction de ses objectifs à long terme. Le statut LMNP, malgré ses inconvénients accrus en matière de fiscalité à la revente et de gestion comptable, conserve des atouts indéniables, notamment la déduction des charges au réel et l'amortissement. La facilité de récupération du logement grâce à son bail d’un an renouvelable, contrairement aux 3 ans pour les logements nus, en fait un avantage supplémentaire pour les propriétaires bailleurs.

Un choix selon son projet à long terme

La clé réside dans votre capacité à anticiper l'avenir et à prendre des décisions éclairées. Si votre projet est de conserver le bien sur le très long terme (plus de 22 ans pour l'exonération d'impôt sur la plus-value, et plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux), le LMNP reste une option avantageuse.

En revanche, si l'incertitude plane quant à la durée de détention du bien, la location nue peut s'avérer plus adaptée, bien qu'elle implique la perte des amortissements déjà effectués. Une autre option, plus contraignante, consiste à transformer le bien en résidence principale.

Dans tous les cas, le régime réel d'imposition demeure généralement plus avantageux que le Micro-BIC (dans 85% des cas), offrant la possibilité de déduire de nombreuses charges*. Le choix entre ces deux régimes dépendra de la structure de vos charges et de la complexité de votre gestion locative. 

*exemples des charges déductibles au réel : les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de comptabilité et de gestion, les travaux de rénovation, le mobilier, les intérêts d’emprunt etc.

Nous vous recommandons de consulter un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour évaluer votre situation personnelle et déterminer la stratégie la plus adaptée à vos besoins et à vos objectifs. 

Si toutefois vous souhaitez bénéficier d’un accompagnement professionnel pour réadapter votre stratégie d’investissement locative sur Toulouse et ses alentours, contactez l’un de nos conseillers.