Moulin à Vent Immobilier

Faire gérer

Notre assurance GLI ORPI

Publié le

Les 3 principales garanties du marché (Caution solidaire / Visale / GLI) que nous venons de voir, ont toutes leurs spécificités propres et leurs contraintes. En fonction du profil des locataires ou du type de votre location, vous ne pourrez pas en bénéficier.

Rappelons que la caution solidaire a plus un effet psychologique qu’une réelle prise en charge des impayés :

vous devrez gérer seul le litige et supporter tous les coûts de procédure judiciaire (~3230€).

Quant à la garantie Visale, elle a été conçue pour les jeunes de moins de 30 ans ayant une situation précaire et adaptée pour les petites surfaces.

Enfin, les conditions d’éligibilités contraignantes, la lourdeur de la procédure imposée par les assureurs et le coût élevé de la GLI ont pénalisé le développement de la GLI sur le marché (seulement 11% des propriétaires bailleurs souscrivent une GLI).

C’est pour ces raisons que j’ai eu pour ambition de proposer à mes bailleurs une assurance GLI plus souple avec des conditions moins contraignantes

Que couvre la garantie  ?

Laissez-moi vous présenter maintenant l'assurance ORPI que j’ai mis en place pour protéger les propriétaires bailleurs des risques d’impayés.

Bien sûr je ne l’ai pas mis en place seul mais avec un partenaire leader du marché de l’assurance : ARILIM en termes de coût, de garanties proposées, de conditions d’éligibilité non restrictives et de simplicité pour y souscrire.

Une offre exclusive, disponible uniquement pour les bailleurs de mon agence qui veulent se protéger efficacement des impayés.

Bonne nouvelle : vous allez découvrir que la garantie  est l’offre la moins chère du marché.

La garantie GLI permet ainsi de répondre plus largement aux besoins du marché locatif :

Appartements, maisons individuelles, garages, et accessoires à l’habitation principale dont la gestion a été confiée au Souscripteur et qui font l’objet d’un bail d’habitation ou d’un bail mixte, c’est-à-dire ceux permettant à la fois l’habitation et/ou l’exercice d’une profession libérale.

Si le montant du loyer et des charges n’excède pas 35 % des revenus mensuels nets réguliers et permanents du ou des locataires, la solvabilité est acquise.

On entend par revenus net réguliers et permanents :

- les salaires, les retraites et les pensions d’invalidité si cat 3.

- les allocations familiales, les pensions alimentaires,

- la PAJE (congé parental)

- les revenus mobiliers et immobiliers.

Si la solvabilité est supérieure à 35 % le reste à vivre du locataire (revenus mensuels - loyer mensuel chargé) doit être égal ou supérieur à 500 € (cinq cents euros).

En dessous de ce seuil, la solvabilité du locataire n’est pas acquise.

Le lot ne peut être mis en garantie.

Etant donné que depuis la loi MOLLE du 25 mars 2009, (dite Loi Boutin) tout bailleur ne peut demander à bénéficier d’un cautionnement lorsqu’il a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives, le locataire doit remplir à lui seul les conditions de solvabilité.

A défaut il ne peut y avoir de souscription au contrat (sauf si le locataire est étudiant ou apprenti).

Si le locataire ne produit pas ces pièces, le lot ne peut être mis en garantie.

[bouton_contactez_nous]

NATURE DES GARANTIES  + MONTANT DE GARANTIE FRANCHISE

LOYERS IMPAYES CONTENTIEUX ET FRAIS DE PROCEDURE

La compagnie garantit au bénéficiaire le remboursement des pertes pécuniaires qu’il subit du fait du non paiement, par la défaillance du (ou des) locataire(s), des loyers, charges et taxes (ou indemnités d’occupation) prévus au bail, et correspondant à la location du (ou des) lot(s) immobilier(s) dont la gestion est confiée au souscripteur, et pour lesquels la garantie a été souscrite.

Sont donc compris dans les pertes pécuniaires :

o Les loyers, charges et taxes (ou indemnités d’occupation) dus par le locataire et figurant sur les bordereaux de cession transmis préalablement à la compagnie ou à son délégataire,

o Les frais de contentieux y afférents (frais d’huissiers de justice, frais d’avocats, etc…),

o Les frais de procédure d’expulsion (dommages matériels pour ouverture des locaux, frais pour utilisation de la force publique, frais de déménagement, frais de garde-meubles, etc…),

o La protection juridique du bailleur pour tous les litiges nés du contrat de bail et autre que le recouvrement des loyers et les détériorations immobilières ; garantie limitée à 20 000 € par sinistre.

La garantie de la compagnie est accordée avec un maximum de 100 000 € (cent mille euros) par sinistre.

La compagnie s’engage à rembourser au Bénéficiaire, les pertes pécuniaires , pendant une durée illimitée, et ce à concurrence du montant prévu de 100 000 € (cent mille euros) par sinistre..

La durée de la garantie commence à compter du premier terme exigible resté impayé.

Toutefois, la durée d’indemnisation est limitée à trois mois en cas de décès du locataire.

Enfin, la garantie cessera immédiatement et de plein droit :

o Le jour de la reprise des lieux par le souscripteur ou par le bénéficiaire,

o Le jour où le bénéficiaire a été intégralement remboursé de sa créance en principal, frais et intérêts,

o Le jour de la résiliation du mandat de gestion,

o La résiliation du présent contrat,

o En cas de non-respect par le propriétaire de ses obligations légales et contractuelles.

[bouton_contactez_nous]

Exclusion des lots concernant les baux :

- les loyers dont le montant mensuel charges et taxes comprises excède 5000 € ;

- les baux portant sur des locaux sous-loués ;

- les baux portant sur des locaux loués au personnel d’ambassades, de consulats et à des diplomates en général ;

- les locations saisonnières, temporaires ou secondaires,

- les résidences universitaires,

- les locaux vides, les espaces publicitaires,

- les immeubles insalubres ou en état de péril et ce en vertu des articles L-511-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation ;

- les baux pour lesquels le souscripteur, sauf propriétaire isolé ou appartenant à un groupement, ne serait pas titulaire d’un mandat de gérance en cours de validité.

Les pertes consécutives :

- au non paiement des loyers lorsqu’il est la conséquence d’une grève généralisée sur une commune, un département ou l’ensemble du territoire national par décision d’une organisation de locataires représentative et reconnue ;

- au non paiement des loyers lorsque ce non paiement est légitime ou consécutif à des dispositions d’ordre général prises par une assemblée ou un organisme représentant les locataires ; - au non paiement des loyers légitimé par une suspension collective des loyers provenant d’une autorité légale, qu’il s’agisse d’une dispense ou d’un report total ou partiel, temporaire ou définitif ;

- au non-paiement des loyers si le bien loué est impropre à sa destination, - au non versement ou à la non restitution des fonds, effets ou valeurs, reçus par le souscripteur, ses collaborateurs ou ses préposés ;

- aux dommages et intérêts ou amendes fixés par le tribunal ;

- aux lots déjà en situation d’impayé au moment de la souscription par le souscripteur, - aux lots en impayé au moment de l’adhésion du bénéficiaire.

En ce qui concerne les deux derniers alinéas, la garantie pourra être acquise à l’issue d’une période de six mois calculée à compter du jour où le locataire a régularisé sa situation.

- au non paiement des loyers lorsque celui-ci est consécutif au non respect par le bénéficiaire de ses obligations contractuelles et/ou légales envers le locataire.

- à un dommage résultant d’un incendie, d’une explosion, d’un dégât des eaux, d’un vol, de catastrophes naturelles, ou de tout autre dommage entraînant une perte de jouissance partielle ou totale des locaux pour le bénéficiaire.

Le contrat est conclu pour une durée de 12 mois à compter de la souscription, et se renouvelle d’année en année par tacite reconduction à la date anniversaire, sauf dénonciation par l’une ou l’autre des parties moyennant un préavis de 3 mois.

La garantie s’exerce en France métropolitaine ainsi qu’en Principauté de Monaco.

[bouton_contactez_nous]

Le contrat peut être résilié par l’une ou l’autre des parties par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception chaque année à la date d’échéance principale (date anniversaire du contrat) moyennant un préavis de deux mois (article L 113-12 du Code des Assurances).

Il peut être résilié avant la date d’échéance dans l’un des cas et conditions prévus par l’article L113-16 du Code des Assurances :

Par l’Assureur :

• En cas d’aggravation du risque en cours de contrat (article L 113-4 du Code des Assurances) ;

• En cas d’omission ou de déclaration inexacte de la part du Souscripteur (article L 113-9 du Code des Assurances) ;

• Après sinistre (article L 113-10 du Code des Assurances).

Dans ce cas, le souscripteur a la possibilité de résilier les autres contrats souscrits auprès de l’Assureur dans un délai de un mois à compter de la notification de la résiliation par l’Assureur.

Par le Souscripteur :

• En cas de diminution du risque (article L 113-4 du Code des Assurances) ;

• Conformément à l’article L 113-15-1 du Code des Assurances, relatif à l’information sur la faculté de dénonciation d’un contrat à l’échéance (Loi Chatel du 28 janvier 2005). De plein droit

• En cas de retrait d’agrément de l’Assureur (article L 326-12 du Code des Assurances).

DETERIORATIONS IMMOBILIERES + PROTECTION JURIDIQUE

L'assureur s’engage à garantir le paiement des dégradations immobilières causées par le locataire et dûment constatées à la reprise des lieux, par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, établis contradictoirement, ainsi que la perte pécuniaire consécutive au temps imparti pour la remise en état des lieux.

Seuls les dommages imputables au locataire, de par les obligations découlant de la Loi applicable au bail en vigueur au jour de la constatation, seront pris en charge.

En l’absence d’état des lieux de sortie contradictoire, le propriétaire fera établir un constat par huissier, le coût de cette formalité est pris en charge par l’assureur à hauteur de 300 € ttc (trois cents euros).

Pour les locataires se trouvant dans les lieux avant la signature du contrat et dont la location n’a pas été précédée d’un état des lieux, ces derniers seront considérés comme étant en bon état lors de la prise de possession et ce, en vertu de l’article 1731 du code civil.

A défaut d’avoir établi correctement ou fait établir ces constats, la compagnie sera dégagée de toute obligation de paiement et de recours du fait des dégradations immobilières.

PLAFOND DE LA GARANTIE

Cette extension de garantie est accordée avec un maximum de 10 000 € (dix mille) par dossier sinistre.

Il est précisé que la compagnie s’engage à indemniser le bénéficiaire, dans la limite du plafond de garantie indiqué ci-dessus, vétusté déduite calculée sur la base de 6 % l’an, avec un maximum de 50 % et appliquée à partir de la date de construction ou de réfection du lot locatif concerné. En l’absence de justificatif, il sera appliqué la vétusté maximale.

EXCLUSIONS

Outre les exclusions prévues des Conditions Générales, le contrat ne garantit pas :

- le défaut d’entretien, la vétusté, les dommages causés aux espaces verts, aménagements extérieurs, bassins, piscines, pool-house, arbres, plantations et éléments de clôture ;

- les dommages résultant d’incendie, d’explosion, de dégâts des eaux normalement couverts par un contrat d’assurance obligatoire « multirisques habitation » suivant les dispositions de l’article 7-g de la loi 89/462 du 06 juillet 1989 ;

- les dommages en cas d’absence d’état des lieux d’entrée et/ou de sortie, opposable au locataire (c'est-à-dire établi contradictoirement ou en cas d’impossibilité par huissier de justice), établi dans les délais impartis au contrat ;

- le vol y compris des meubles et des appareils électroménagers (pour les meublés) ; - le défaut d’entretien et l’usure normale,

- les dommages et/ou détériorations qui n’auraient pas été perpétrés par le locataire ; - les dommages de nature purement esthétique ;

- les dommages matériels causés par la transformation des locaux autorisée ou effectuée par le propriétaire ;

- les dommages causés aux biens mobiliers sauf cuisine intégrée ;

- les dommages matériels dans les locaux faisant l’objet d’un arrêté de péril ou d’insalubrité ;

- les sinistres antérieurs à la prise d’effet du contrat.

La protection juridique du bailleur

pour tous les litiges nés du contrat de bail et autre que le recouvrement des loyers et les détériorations immobilières ; garantie limitée à 20 000 € par sinistre

PLUS INFOS

✓ Aucune limitation sur le type de location, elles sont toutes éligibles : nu, meublé, colocation ou étudiant.

✓ Pas de contrainte sur la localisation du bien : que votre logement soit situé à Paris, en Ile de France ou sur le reste du territoire, les garanties sont les mêmes.

✓ quel que soit le loyer, les garanties sont les mêmes pour tous.

✓ Aucun critère d’éligibilité sur les locataires : ils sont tous éligibles quelle que soit leur situation professionnelle ou le montant de leurs revenus.

✓ Et enfin un coût moins cher qu’une GLI classique . Vous êtes assuré d’être bien protégé des litiges les plus courants  :

✓ Le recouvrement des loyers et charges impayés par le locataire.

✓ La prise en charge des frais judiciaires (huissiers, avocats, experts…) en cas de procédures en résiliation de bail et d'expulsion.

✓ Et tous autres litiges avec votre locataire, voisins, artisans, syndic… qui nécessitent une procédure en justice. Si vous souhaitez consulter le détail complet de la garantie GLI.

Pourquoi le coût de la garantie est-il moins cher qu’une GLI classique?

Ma priorité  a été de ne pas pénaliser la rentabilité locative des investisseurs.

Ainsi la garantie GLI ORPI est similaire à une garantie GLI : l'assureur rembourse les loyers en cas d’impayés et  il met en place une procédure pour recouvrir les loyers impayés. L’assureur s’occupe de tout et gère l’ensemble des procédures (d’abord à l’amiable puis judiciaire puis expulsion) afin d’aller récupérer vos loyers auprès du locataire / garant.

C’est ce qui justifie la différence de coût par rapport à des GLI plus chères.

Tous les frais de procédures (huissiers, avocats…) sont pris en charge par ARILIM :

vous n’avez rien à débourser (contrairement à une caution solidaire ou vous gérez seul et vous financez la procédure judiciaire ~3230€). 

Cette garantie exclusive est proposée uniquement sur le marché Français.

Tous les propriétaires malins peuvent donc en bénéficier.

En cas d’impayé, un courtier vous est dédié et gère votre dossier

En cas de litiges ou d’impayés, vous n'avez rien à faire ! ARILIM s’occupe de tout pour vous.

Un courtier vous est dédié et prend en main votre dossier :

✓ Conseils et démarches amiables adaptés

✓ Saisi de la commission départementale de conciliation

✓ Mise en cause et mise en demeure de payer (loyers, travaux…)

✓ Mobilisation du bon professionnel au bon moment : huissier, expert, avocat…

✓ 71% des requêtes en injonction de payer sont validées par le locataire grâce au courtier et à l’expérience de ses juristes.

✓ Suivi jusqu’à l’exécution de la décision judiciaire Le département juridique d’Axa est spécialisé dans le traitement des litiges immobiliers et tous les juristes sont des experts juridiques en droit immobilier.

[bouton_contactez_nous]

[lien_estimation_agence]

Contactez-nous Appelez-nous