Copropriété : les nouvelles obligations pour vendre ou louer

Publié le mardi 28 juillet 2026

La législation encadrant les copropriétés évolue régulièrement, introduisant de nouvelles obligations pour les syndics, mais aussi pour les propriétaires. Ces changements visent à améliorer la gestion, l'entretien et la performance énergétique des immeubles. Comprendre ces nouveautés est essentiel, que vous soyez vendeur, acheteur ou bailleur dans des villes comme Léguevin, Brax, Pibrac ou L'Isle-Jourdain.

L'essentiel

Depuis le 1er janvier 2023, de nouvelles obligations légales impactent les copropriétés, notamment la mise en place d'un fonds de travaux obligatoire et la réalisation progressive d'un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif. Ces mesures visent à anticiper les travaux de rénovation et à mieux informer sur la consommation énergétique des bâtiments, influençant ainsi les transactions immobilières et la gestion locative pour les propriétaires de l'ouest toulousain.

Quelles sont les nouvelles obligations majeures en copropriété ?

Plusieurs textes législatifs ont renforcé le cadre réglementaire des copropriétés ces dernières années, notamment la loi Climat et Résilience et ses décrets d'application. Les principales nouveautés concernent le fonds de travaux, le carnet d'entretien et le DPE collectif.

Fonds de travaux obligatoire : Depuis le 1er janvier 2023, toutes les copropriétés de plus de 10 ans doivent constituer un fonds de travaux. Ce fonds est alimenté par des cotisations annuelles des copropriétaires, représentant au moins 2,5 % du budget prévisionnel annuel et au minimum 5 % du coût des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux (PPPT). Son objectif est de financer les travaux importants (rénovation énergétique, ravalement, toiture) sans avoir à solliciter des appels de fonds exceptionnels trop lourds pour les copropriétaires.
Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) : Obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans et de plus de 50 lots depuis le 1er janvier 2024, il le sera pour les copropriétés de 20 à 50 lots au 1er janvier 2025, et pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans au 1er janvier 2026. Ce plan anticipe les travaux nécessaires sur 10 ans et est mis à jour tous les 10 ans. Il est établi à partir du Diagnostic Technique Global (DTG).
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif : Il devient progressivement obligatoire. Pour les copropriétés de plus de 200 lots, il est exigible depuis le 1er janvier 2024. Il le sera pour les copropriétés de 50 à 200 lots au 1er janvier 2025, et pour toutes les copropriétés de moins de 50 lots au 1er janvier 2026. Ce DPE porte sur l'ensemble du bâtiment et non plus sur chaque logement individuel, fournissant une vision globale de la performance énergétique de l'immeuble.
Carnet d'entretien de l'immeuble : Ce document, obligatoire depuis 2001, rassemble toutes les informations techniques sur l'immeuble, les contrats d'entretien et l'historique des travaux. Il doit être mis à jour régulièrement par le syndic et est consultable par les copropriétaires.

Qu'est-ce que le fonds de travaux change pour un vendeur à Léguevin ou Brax ?

Pour un vendeur d'un appartement en copropriété à Léguevin, Brax, Pibrac ou L'Isle-Jourdain, la présence d'un fonds de travaux est un atout. Il témoigne d'une gestion prévisionnelle saine de la copropriété. Lors de la vente, le solde du fonds de travaux attaché au lot vendu est généralement transféré à l'acheteur. Il est important de vérifier les modalités exactes de ce transfert dans l'acte de vente et le règlement de copropriété.

Transparence accrue : L'existence du fonds de travaux et du PPPT offre une meilleure visibilité sur les charges futures et les travaux à venir, facilitant la décision d'achat.
Valorisation du bien : Un immeuble bien entretenu et disposant d'un fonds de travaux conséquent peut être perçu comme plus attractif, potentiellement valorisant le prix de vente.
Information obligatoire : Le vendeur doit fournir à l'acheteur un certain nombre de documents relatifs à la copropriété, dont le carnet d'entretien, le montant des charges courantes et exceptionnelles, ainsi que l'état des impayés s'il y en a. Les informations sur le fonds de travaux et le PPPT en font partie intégrante.

Quels impacts pour un acheteur d'un bien en copropriété à Pibrac ou L'Isle-Jourdain ?

Pour un acheteur, ces nouvelles obligations représentent une garantie et une meilleure information sur l'état et l'avenir de l'immeuble. L'achat d'un bien en copropriété à Pibrac (31820) ou L'Isle-Jourdain (32600) s'en trouve sécurisé.

Sécurité financière : Le fonds de travaux permet d'éviter les appels de fonds massifs et imprévus pour des travaux importants, protégeant ainsi l'acheteur de dépenses soudaines et élevées.
Connaissance des travaux futurs : Le PPPT et le DPE collectif donnent une vision claire des travaux d'entretien et d'amélioration énergétique à prévoir, permettant à l'acheteur d'anticiper les charges et de négocier en connaissance de cause.
Qualité du bâti : Ces dispositifs encouragent les copropriétés à mieux entretenir leur patrimoine, contribuant à la valeur et à la durabilité des biens immobiliers.

Que doit savoir un bailleur sur le DPE collectif et la copropriété ?

Le DPE collectif est particulièrement important pour les bailleurs. En effet, la performance énergétique de l'immeuble peut impacter la capacité à louer un logement, notamment avec l'interdiction progressive de louer les passoires thermiques.

Restriction de location : Depuis le 1er janvier 2023, les logements avec un DPE de classe G et une consommation supérieure à 450 kWh/m²/an sont interdits à la location. Cette interdiction s'étendra aux logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034. Un DPE collectif défavorable peut donc contraindre les bailleurs à réaliser des travaux de rénovation énergétique au niveau de la copropriété.
Valorisation locative : Un immeuble avec un bon DPE collectif et un PPPT ambitieux en matière de rénovation énergétique sera plus attractif pour les locataires et pourra justifier un loyer plus élevé, dans la limite de l'encadrement des loyers le cas échéant.
Obligations d'information : Le bailleur doit fournir un DPE individuel valide lors de la mise en location. Le DPE collectif, bien que distinct, alimente la connaissance globale de l'immeuble et peut influencer les décisions de travaux à l'échelle de la copropriété.

À retenir

Le fonds de travaux est obligatoire depuis 2023 pour les copropriétés de plus de 10 ans.
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) se généralise progressivement d'ici 2026.
Le DPE collectif est également mis en place par étapes jusqu'en 2026.
Ces mesures renforcent la transparence et la sécurité des transactions immobilières.
Elles incitent à l'entretien et à la rénovation énergétique des copropriétés, impactant la valeur et la louabilité des biens.

Vous avez des questions ?

Qui est responsable de la mise en place du fonds de travaux ?

C'est le syndic de copropriété qui est chargé de la mise en place et de la gestion du fonds de travaux, sous le contrôle du conseil syndical et l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires.

Le DPE collectif remplace-t-il le DPE individuel pour la vente ou la location ?

Non, le DPE collectif ne remplace pas le DPE individuel. Pour la vente ou la location d'un lot, un DPE individuel reste obligatoire. Le DPE collectif fournit une information globale sur l'immeuble, utile pour les décisions de travaux communs.

Que se passe-t-il si ma copropriété ne respecte pas ces nouvelles obligations ?

Le non-respect de ces obligations peut entraîner des sanctions pour le syndic et la copropriété. Pour les copropriétaires, cela peut se traduire par des difficultés à vendre ou louer leur bien, ou par une dévalorisation de celui-ci due à un mauvais entretien ou une mauvaise performance énergétique. Notre agence Ostal Immobilier, forte de son expertise locale sur Léguevin, Brax, Pibrac et L'Isle-Jourdain, vous accompagne pour naviguer ces réglementations et s'assurer de la conformité de votre bien.