Déconfinement : comment évolue le pouvoir d'achat immo

A quel niveau se situent les taux depuis la sortie du confinement ? C'est une des grandes interrogations pour le marché immobilier. L'appétit des Français pour la pierre se confirme avec un redémarrage marqué des demandes de visites pour les biens immobiliers. Mais pour acheter un bien immobilier, l'étape du crédit immobilier est essentielle et la hausse des taux mais surtout le durcissement des conditions d'octroi des banques depuis le début de l'année pourraient avoir un impact sur la capacité d'emprunt des particuliers. Olivier Jourdan, Fondateur du courtier immobilier Helloprêt répond à nos questions sur le crédit immobilier. 

Comment évolue le pouvoir d'achat immobilier des particuliers et quelles sont vos prévisions sur les taux immobiliers ? 

Olivier Jourdan : Aujourd’hui et depuis la sortie du confinement, la hausse des taux est mesurée, de l’ordre de 0,25%. Ce qui représente 23 euros d’augmentation sur la mensualité sur un prêt de 200 000 euros et 46 euros par mois sur un prêt de 400 000 euros. Cette hausse de taux de 0,25% ne représente finalement qu’une hausse de 2,5% des mensualités. D’ici à la fin de l’année, les taux devraient continuer à augmenter légèrement sans dépasser les 2%. 

Quelle serait alors la baisse de pouvoir d'achat immobilier ? 

Olivier Jourdan : Dans cette hypothèse, la hausse représenterait +8% sur les mensualités des acquéreurs mais aussi une perte de 15 000 euros de la capacité d’emprunt d’un ménage qui gagne 3 000 euros par mois et une perte de 29 000 euros pour un ménage qui gagne 6 000 euros par mois. Nous constatons, dans une étude réalisée avec Je rêve d'une maison, que se rendre en banque et négocier le meilleur taux est une des principales craintes des particuliers depuis la fin du confinement (40% des sondés) et que les budgets n'ont majoritairement pas baissé (70%). 

Sera-t-il plus compliqué pour d'obtenir un prêt immobilier en raison des risques économiques liés à la crise du covid-19 ? 

Olivier Jourdan : Cette crise devrait conforter les recommandations du HCSF. Les ménages français vont être, de fait, plus exposés qu’avant au risque de chômage. Les banques vont être encore plus regardantes sur la marge hypothécaire (avec un apport personnel de 8% à 10% minimum qui représente les frais de notaire et la garantie) ainsi que sur le taux d’endettement qui ne devra pas dépasser les 33%, sauf très haut revenus.

La durée de 25 ans de crédit pour les résidences secondaires et locatives deviendra extrêmement rare, voire impossible. Sur les autres critères de pondérations : le reste à vivre, la localisation du bien, l'ancienneté dans l’entreprise, la régularité des revenus, l'âge et le nombre d’enfants, etc… nous n’avons pas observé de changement pour le moment.

Que dire aux emprunteurs ayant été au chômage partiel ? Est-ce que cela aura un impact sur l'obtention du crédit ? 

Olivier Jourdan : Pour l'instant, nous n'observons pas de blocage pour les dossiers envoyés avec une ligne de chômage partiel. De plus, la plupart ont pu reprendre le chemin du travail et il est difficile de juger la pérennité d'un dossier en se basant sur deux mois de chômage partiel, qui a concerné des millions de Français. Cela n'est donc pas limitatif mais nous pourrons nous prononcer réellement sur ce point d’ici un mois ou deux. D'autant qu'il ne faut pas oublier que les banques travaillent avec des organismes de cautionnement bancaire qui évaluent le risque. 

Constatez-vous une hausse des demandes de simulations de capacité d'emprunt ? 

Olivier Jourdan : Nous observons une très forte hausse de demandes de simulations de capacité d’emprunt. Les acquéreurs ont de plus en plus de projet immobilier et sont encore plus curieux qu’avant sur l’évolution des taux et l’impact sur leur mensualité. Coté demande de crédit immobilier, c’est encore calme du fait que les visites viennent seulement de reprendre. Même chose du coté des banques, la reprise du traitement des dossiers se fait encore très progressivement du coté de nos partenaires bancaires.

Vos partenaires bancaires sont-ils réactifs depuis la fin du confinement ?

Olivier Jourdan : La plupart de nos partenaires ont basculé sur un envoi de dossier en dématérialisé. Il faut savoir qu’avant la crise, un courtier immobilier devait envoyer un dossier papier d’environ 500 grammes à la banque. Les banques qui acceptent de recevoir des dossiers dématérialisés sont passées de 10% avant la crise à 75% aujourd’hui. Ceci entraîne, pour celles qui reprennent le traitement des dossiers, un gain en réactivité. Chez hellopret, on obtient généralement un accord bancaire en moins de 10 jours.

Enfin, quels sont les conseils que vous pouvez donner aux emprunteurs en ce moment ? 

Olivier Jourdan : Je conseille aux emprunteurs de bien vérifier leur capacité d’emprunt auprès d’un courtier immobilier avant même d’entamer leurs recherches de bien immobilier. L’augmentation des taux de crédit, même si ce n’est pas une bonne nouvelle, pourra peut-être être compensée par une baisse des prix de l’immobilier et ne représente actuellement qu’une vingtaine d’euros par mois en plus sur la mensualité. Ce ne doit donc pas être une cause de report ou d’annulation d’un projet immobilier. Coté banques, il faut encore plus aujourd’hui veiller à constituer un dossier de qualité avec un apport suffisant et des relevés de comptes irréprochables qui montrent une certaine capacité à épargner. Coté vendeur, il faudra être réactif et démontrer le sérieux du dossier en présentant par exemple une attestation de faisabilité du projet.