Pourquoi investir dans un local commercial ?

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Acheter un local commercial est une excellente opportunité lorsque l’on souhaite investir dans la pierre. Pourtant, ce type d’investissement offre de nombreux avantages.

Profiter d’une rentabilité élevée 

 

Investir dans un local commercial offre une rentabilité deux fois plus élevée que dans l’immobilier locatif d’habitation, plus traditionnel. Le rendement locatif oscille entre 5 et 7 % selon la localisation et la typologie du local. Pour l’habitation, celui-ci est autour de 2 à 4 %.1 

Pour optimiser la rentabilité de votre investissement, l’idéal est de privilégier les artères commerçantes de la ville où vous souhaitez investir. Même si le prix d’achat y est plus élevé que dans des secteurs moins recherchés, votre investissement sera amorti en peu de temps. 

 

Bon à savoir : n’hésitez pas à vous rapprocher des agences immobilières du secteur

Il n’est pas forcément facile de connaître les emplacements les plus prisés par les commerçants. Les agences immobilières peuvent vous aider à les identifier et vous proposer, le cas échéant, des locaux commerciaux à la vente pour mener à bien votre projet.

 

Bénéficier d’un investissement sécurisé

Les impayés de loyer sont moins fréquents que dans un investissement dans l’immobilier d’habitation. Le locataire d’un local commercial est titulaire d’un fonds de commerce et le bail est directement rattaché à ce fonds. Dès lors, si le locataire ne s’acquitte pas correctement de son loyer mensuel, son fonds de commerce perd de la valeur et il n’y a donc aucun intérêt. 

De plus, vous disposez d’une grande liberté dans la rédaction du contrat de bail. Cela vous permet de mettre à la charge du commerçant certains travaux et charges que vous ne pourriez pas imputer au locataire dans une location d’habitation.

 

Bon à savoir : La réforme des baux commerciaux par la loi Pinel

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, certaines dépenses reviennent obligatoirement au bailleur. C’est le cas des dépenses relatives aux travaux liés à la vétusté  ou de mise aux normes, ainsi que des grosses réparations touchant au bâtiment. De même, les impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux ne peuvent revenir au locataire. 

 

Signer un bail avec des conditions avantageuses

Le contrat de bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans minimum. À titre de comparaison, le bail d’une location vide a une durée de 3 ans, et celui d’une location d’un an ou de 9 mois pour la location étudiante. Cela vous permet d’être assuré de recevoir des revenus pendant une période plus longue, la rotation des locataires étant moindre. Toutefois, le locataire a la possibilité de résilier le bail au bout de 3 ans. C’est pourquoi ce bail est souvent appelé 3-6-9. 

 

Bon à savoir : Une clause peut limiter la faculté de résiliation du locataire

Dans certains cas, le bailleur peut insérer dans le contrat de bail commercial. C’est le cas pour les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans, des locaux construits en vue d’une occupation prédéfinie, de baux de locaux à usage exclusif de bureaux  et certains locaux de stockage. 2 

 

Le bail peut également prévoir le versement d’un droit d’entrée, appelée pas de porte. Cette somme est déterminée en fonction de l’emplacement du local et la capacité d’attirer la clientèle. Elle peut se traduire par un supplément de loyer, ce qui vient augmenter la rentabilité de votre investissement. 

 

Profiter d’une fiscalité avantageuse

Les revenus locatifs sont imposés sous le régime des revenus fonciers, comme le sont les logements loués vides. Deux régimes d’imposition sont proposés, selon le montant du revenu locatif perçu : le régime micro-foncier et réel. 

Le régime micro-foncier s’applique si les revenus locatifs n’excèdent pas 15 000 € par an. Au-delà, le bailleur relève du régime réel. Il peut également opter volontairement pour ce régime même si ces revenus sont inférieurs au seuil prévu par le régime micro-foncier. 

Si les revenus locatifs relèvent du régime fiscal micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué sur le montant des loyers pour calculer l’imposition. Dans le régime réel, le bailleur déduit les charges réelles engagées. Les dépenses déductibles du revenu foncier sont les suivantes : 

  • Les frais de gestion locative ;
  • Les dépenses d’entretien et de réparation ;
  • Les dépenses acquittés pour le compte des locataires et restant à la charge des propriétaires ; 
  • Les provisions pour charge de copropriété ;
  • Les primes d’assurances ;
  • Les impôts et taxes ;
  • Les intérêts d’emprunt ;
  • Les indemnités d’éviction et frais de relogement. 

 

Bon à savoir : La possibilité de créer des déficits fonciers

Si vous avez opté ou relevez du régime réel et que le montant de vos charges est supérieur à celui de vos revenus locatifs, cela génère un déficit foncier. Celui-ci peut être déduit, dans la limite de 10 700 € par an, de votre revenu général et permet de diminuer votre imposition sur le revenu. 3

Si vous êtes intéressé par ce type d’investissement à Saint-Vincent-de-Tyrosse et ses environs, l’agence Tyrosse Immobilier est à votre entière disposition pour vous aider à réaliser votre projet. N’hésitez pas à nous contacter ou à nous rendre visite à l’agence. 

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1https://www.net-investissement.fr/vos-objectifs/guides/investir-dans-l-immobilier/comment-investir-dans-l-immobilier-commercial-1423.htm

2https://www.btdassocies.com/la-reforme-du-regime-des-baux-commerciaux-par-la-loi-pinel/

3 https://www.economie.gouv.fr/particuliers/tout-savoir-deficit-foncier

 

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