La régularisation des charges locatives
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✅ Qu’est-ce que la régularisation des charges locatives ?
La régularisation des charges locatives est une opération annuelle qui consiste à comparer les provisions sur charges versées par le locataire chaque mois avec les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le logement.
En clair, chaque mois, le locataire paie une provision sur charges, et une fois par an, on vérifie si cette estimation correspond aux dépenses réelles.
✅ Pourquoi est-ce important de faire cette régularisation ?
La régularisation est une étape cruciale et obligatoire dans le cadre d'une location avec provisions sur charges.
Voici pourquoi elle est si importante, tant pour le propriétaire que pour le locataire :
La loi (notamment l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989) impose au propriétaire de procéder à la régularisation des charges au moins une fois par an.
Cette obligation assure le respect du cadre légal de la location.
Elle assure que ni le locataire ni le propriétaire n'est lésé :
Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles : le propriétaire doit rembourser le trop-perçu au locataire.
Si les provisions sont inférieures aux dépenses réelles : le locataire doit verser un complément (le solde dû) au propriétaire.
Une régularisation annuelle et transparente évite l'accumulation d'arriérés importants et réduit considérablement le risque de conflit entre les deux parties.
✅ À quel moment doit-on effectuer la régularisation des charges ?
La régularisation se fait une fois par an, en général après réception des documents permettant de justifier les dépenses réelles.
Le plus souvent, cette opération se fait entre janvier et juin, et pour les copropriétés, après l’assemblée générale annuelle de la copropriété. L’agence se base sur ce décompte pour établir la régularisation des charges locatives.
✅ Qui est responsable de cette régularisation ?
C’est le propriétaire-bailleur qui en est légalement responsable. Mais lorsqu’il a confié son bien en gestion locative à une agence immobilière, c’est cette dernière qui se charge d’effectuer la régularisation, de la calculer, de l’expliquer au locataire, et de transmettre les justificatifs nécessaires. L’agence agit alors pour le compte du propriétaire.
✅ Quels types de charges peuvent être récupérés auprès du locataire ?
Il s’agit des charges locatives récupérables Elles incluent par exemple :
L’eau froide et l’eau chaude
Le chauffage collectif
L’électricité des parties communes
L’entretien de l’ascenseur, des espaces verts ou des parties communes
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères
✅ Y a-t-il des charges que le locataire ne doit pas payer ?
Oui, bien sûr. Certaines charges sont non récupérables car elles relèvent de la responsabilité du propriétaire.
Par exemple :
Les frais de gestion du syndic
Les honoraires de gestion de l’agence
Les travaux de rénovation ou d’amélioration
Les intérêts d’emprunt, ou les assurances propriétaires
Ces charges ne doivent pas être imputées au locataire, car elles ne concernent pas l’usage du logement au quotidien.
✅ Peut-on modifier le montant des provisions sur charges après une régularisation ?
Oui, et c’est même recommandé si un écart important est constaté entre les provisions et les dépenses réelles.
Le propriétaire a le droit de modifier à la hausse ou à la baisse le montant des provisions mensuelles pour qu'elles correspondent au mieux aux dépenses réelles futures. L'objectif est d'éviter des régularisations futures avec un écart trop important, qu'il soit en faveur du locataire ou du propriétaire.
Si la régularisation est déficitaire pour le locataire, cela indique que les provisions étaient trop basses. Le propriétaire peut donc les augmenter.
Si la régularisation est excédentaire pour le locataire, cela indique que les provisions étaient trop élevées. Le propriétaire devrait alors les diminuer.