Carrez, habitable, surface brute : Les trois mesures clés de votre logement ?

Publié le samedi 13 décembre 2025

Dans l'immobilier, plusieurs types de surfaces coexistent, chacune ayant un rôle juridique ou fiscal précis. La Surface Carrez est légalement obligatoire pour les lots en copropriété, tandis que la Surface Habitable est essentielle pour le calcul du DPE et du prix.

Carrez, habitable, surface brute : Les trois mesures clés de votre logement 📏

Comprendre les différences entre les surfaces pour éviter les litiges, fixer le prix juste et garantir la conformité des documents de vente.

1. La Surface Carrez (La référence légale pour la copropriété) 📐

Définition : Surface des planchers des locaux clos et couverts après déduction des murs, cloisons, marches, cages d'escaliers, gaines et embrasures de portes et fenêtres.
Exclusions : Ne sont pas prises en compte les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre, les caves, garages, emplacements de stationnement et les lots ou fractions de lots inférieurs à 8 m².
Obligation : Le mesurage Carrez est obligatoire pour toute vente d'un lot de copropriété (appartement, maison en copropriété). En cas d'erreur de plus de 5%, l'acheteur peut demander une réduction du prix.

2. La Surface Habitable (La référence du Code de la Construction) 🏡

Définition : C'est la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres.
Exclusions : Les combles non aménagés, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas (sauf si elles sont chauffées et ont une hauteur > 1,80 m) ne sont pas inclus.
Utilisation : Elle est utilisée dans le calcul du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et dans les contrats de location (Loi Boutin).

3. La Surface Brute (Le grand total) 🏗️

Définition : Aussi appelée Surface de Plancher ou Surface Hors Œuvre Brute (SHOB, terminologie ancienne), c'est l'ensemble de la surface construite, mesurée au niveau extérieur des murs et incluant tous les niveaux.
Utilisation : Elle est principalement utilisée par les architectes et les administrations (permis de construire). Elle n'a pas de valeur marchande directe dans l'annonce de vente.

4. Le conseil du Pro ⭕️RPI 🎯

Prix au m² : Le prix au mètre carré est généralement calculé sur la Surface Habitable pour les maisons, et sur la Surface Carrez pour les appartements.
Honnêteté : Indiquer clairement le type de surface mesurée dans l'annonce est indispensable pour éviter toute contestation de l'acheteur.