Estimation immobilière : Les 10 critères cachés qui font VRAIMENT le prix de votre bien
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Pourquoi deux biens similaires dans la même rue n'ont pas le même prix ? La valeur de marché dépend de l'emplacement, de ses qualités, mais aussi de ses défauts. Apprenez à identifier les critères qui influencent concrètement le prix d'un logement par rapport à la moyenne du secteur.
Estimation immobilière : Les 10 critères cachés qui font VRAIMENT le prix de votre bien 📈
Les critères d'emplacement : Ce qui ne change pas 📍
La valeur d'un bien est d'abord déterminée par son environnement.
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L'environnement et les commodités : Proximité des écoles, commerces, transports. Ces éléments sont des points forts majeurs.
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Les incontournables recherchés : Les acheteurs privilégient le calme, la luminosité, une belle vue et la présence d'un extérieur (balcon, terrasse, jardin). Avoir une belle vue peut valoriser le prix de 5% à +20%.
Les critères de structure et de confort : Les points techniques
Ces éléments sont quantifiables et ont un impact direct sur le prix moyen observé.
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L'état général : Un logement refait à neuf (cuisine et salle de bain incluses) peut voir son prix augmenter de +15% à +20%. À l'inverse, un bien à rénover peut subir une décote de -10% à -30%.
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L'agencement (distribution des pièces) : Un plan mal optimisé (enfilade de pièces, mètres carrés perdus) peut faire baisser le prix de -10% à -20%.
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L'étage : Pour un appartement, l'ascenseur est clé. Un étage sans ascenseur au-delà du 3e étage peut entraîner une décote de -5% par étage. Avec ascenseur, c'est un bonus de +2,5% par étage à partir du 3e.
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Luminosité et orientation : Une double orientation Est/Ouest est très appréciée (jusqu'à +5%). Un logement sombre peut perdre de -5% à -10% de sa valeur. ☀️
Les critères modernes : L'impact du mode de vie 💻
De nouveaux facteurs, liés à l'évolution des modes de vie, prennent une importance croissante.
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L'éco-responsabilité et télétravail : La présence de la fibre optique (pour le télétravail), d'une prise électrique dans le garage pour les véhicules (éco-responsabilité), ou d'un local à vélos sont des atouts recherchés.
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Les nuisances : Le bruit, la circulation, ou un rez-de-chaussée donnant directement sur la rue sont des facteurs de décote importants (parfois jusqu'à -30% pour le bruit). Un vis-à-vis gênant peut aussi coûter de -10% à -15%. 🚨
Attention au "Coup de Cœur" ! ❤️
Certains éléments uniques peuvent déclencher un coup de cœur, mais ces critères subjectifs ne doivent jamais conduire à surestimer le prix. Une surestimation coûte cher en temps et peut compromettre la vente. 🛑