Dispositif Jeanbrun à Marseille 13010 : le nouveau levier des investisseurs locatifs

Vous avez entendu parler du dispositif Jeanbrun et vous vous demandez si cela vous concerne ? Si vous êtes propriétaire bailleur, investisseur, ou que vous envisagez d'acheter un bien locatif dans le 10e arrondissement de Marseille, la réponse est probablement oui. Ce nouveau cadre fiscal vient de changer les règles du jeu — voici ce qu'il faut comprendre avant d'agir.

Porté par Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, ce dispositif constitue la version finale du statut du bailleur privé, présentée le 20 janvier 2026. Il est officiellement entré en vigueur le 21 février 2026 et succède au dispositif Pinel, disparu fin 2024.

La différence fondamentale avec le Pinel ? Là où le Pinel offrait une réduction d'impôt directe, le dispositif Jeanbrun repose sur un système d'amortissement des revenus fonciers. Concrètement, il permet aux investisseurs de déduire des revenus locatifs jusqu'à 80 % du prix d'achat du bien immobilier, ainsi que l'intégralité des charges liées à la location.

Autre avantage majeur : contrairement au dispositif Pinel, l'investissement avec ce statut est étendu à l'ensemble du territoire ce qui inclut pleinement Marseille 13010 et ses quartiers comme St Loup, La Capelette ou Menpenti.

Le contexte est celui d'une crise durable du logement en France. Avec moins de 300 000 logements construits en 2024 contre 435 000 en 2017, le secteur traverse une crise historique. L'offre locative a reculé d'environ 15 % en cinq ans, tandis que les mises en chantier ont diminué de 22 % entre décembre 2024 et novembre 2025.

L'objectif affiché est clair : remettre 50 000 logements locatifs privés sur le marché dès 2026, en ciblant les classes moyennes exclues du logement social mais pénalisées par les loyers de marché dans les zones tendues.

Dans le 10e arrondissement de Marseille, cette réalité est palpable. À St Tronc, Pont de Vivaux ou La Timone, la demande locative dépasse régulièrement l'offre. Le dispositif Jeanbrun arrive donc au bon moment pour les investisseurs qui hésitaient depuis la fin du Pinel.

Plusieurs critères sont à respecter pour bénéficier du dispositif :

• L'investisseur doit s'engager à louer le bien nu pendant au moins 9 ans, dans le respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire.
• Le taux d'amortissement est de 3,5 % par an pour le neuf avec loyer intermédiaire, avec une revalorisation à 4,5 % pour les logements sociaux et 5,5 % pour les logements très sociaux. Pour l'ancien à rénover, il est de 3 % par an en intermédiaire.
• Pour les biens anciens, les conditions sont plus exigeantes : les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition et permettre d'atteindre un niveau de performance énergétique correspondant aux classes A, B ou C du DPE.

Enfin, les amortissements déduits seront réintégrés à la plus-value imposable lors de la revente — un paramètre à intégrer dès l'étude de rentabilité.

Le changement le plus significatif pour les investisseurs fortement imposés est le suivant : l'innovation majeure réside dans l'imputation de l'amortissement sur le revenu global, une première pour un dispositif d'investissement locatif français. L'avantage ne se limite plus à la seule sphère des revenus fonciers.

Autre point à noter pour les investisseurs en SCI : la SCI doit être soumise à l'impôt sur le revenu et non à l'impôt sur les sociétés. L'amortissement s'applique au niveau de la société, réparti entre associés selon leurs parts sociales.

Depuis notre agence du quartier St Loup, nous accompagnons chaque semaine des investisseurs, des héritiers et des propriétaires bailleurs qui cherchent à valoriser leur patrimoine dans le Marseille 13010. Ce dispositif ouvre des opportunités réelles — mais il demande une analyse sérieuse avant de s'engager sur 9 ans.

La rentabilité d'un investissement Jeanbrun dépend de votre taux d'imposition, du prix d'achat, du loyer plafonné applicable, et bien sûr de la qualité du bien et de sa localisation. Des quartiers comme La Capelette ou Pont de Vivaux présentent des profils intéressants pour ce type d'investissement, grâce à une demande locative soutenue et des prix encore accessibles.

Le dispositif Jeanbrun est entré en vigueur il y a quelques semaines à peine. C'est le moment d'agir avant que le marché ne s'ajuste.

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