Cabinet Gauduchon

Conseil de l'agence

Analyse du Marché de l'agglomération Rochelaise pour le Journal SUD OUEST

Publié le

Nous sommes régulièrement interrogés par différents médias lorsqu'il s'agit de parler d'immobilier Rochelais et nous les en remercions car c'est toujours avec plaisir que nous nous prêtons à cet exercice. Toutefois nos réponses sont souvent coupées pour des besoins éditoriaux. Nous avons donc voulu vous faire partager ici dans son intégralité notre dernier échange écrit avec une journaliste du journal SUD-OUEST.

1) Pouvez-vous présenter votre agence : date de création, rayons d'action et spécialité (si vous en avez une ) ?
 
Agence immobilière familiale, Ma Sœur et moi sommes associés co-gérants et avons pris la suite de nos parents et avant eux nos grands-parents. Donc 3 générations d'agents immobilier toujours à la même adresse sur le vieux port. L'agence existait déjà avant que notre grand père ne la reprenne il y a 51 ans.  Ce local est une agence IMMO depuis 1940!  ( Mr FAYOL étant le premier Agent Général comme on le disait à l'époque). Je pense que nous pouvons dire que cette agence est "certainement" la plus ancienne agence physique de La Rochelle. 
Ma sœur y travaille depuis 25 ans et moi depuis 20 ans. 
Nous sommes ORPI depuis 42 ans, et je suis en quelque sort la mascotte locale car le groupement (GIE) ORPI LA rochelle ile de ré à été créé le jour de ma naissance le 7 juin 1979. 
Et J'en suis aujourd'hui le président ce qui est assez cocasse. 
De par notre ancienneté, notre connaissance de la ville et le nombre de biens vendus depuis toutes ces années, il est difficile de vous dire quelle est notre spécialité... Nous avons travaillons aussi bien sur des biens "haut de gamme " sur les secteurs les plus prisés de La Rochelle que sur des biens beaucoup plus abordables en proche périphérie et hors agglomération. Notre spécialité c'est le conseil, et la sécurisation des transactions quelque soit le bien sur lequel nous travaillons. Disons que notre spécialité est de changer des vies ! .
Le groupement (GIE) "ORPI LR-Ile de Ré et Alentours" dans lequel nous travaillons est composé de 26 agences organisées sous forme de coopérative ( et non en franchise). Ce qui nous laisse une grande liberté dans la gestion de nos structures). Nous mettons toutes nos compétences en commun ainsi que tous nos biens dans un fichier partagé par tous. Ce fichier est l'ADN de notre réseau et un atout de poids pour nos clients vendeurs et acquéreurs. 
Notre volume de transactions sur l'agglo représente à peu près 16% de parts de marché ce qui fait de nous le leader de l'intermédiation immobilière locale.
Et nous continuons à nous développer car de nouvelles agences nous rejoignent et de nouvelles créations sont à venir.
 
2) Le marché de l'agglo : quels sont les secteurs (les villes) qui attirent ?
 
De nos jours avec la montée des prix sur LR intramuros, beaucoup de secteurs limitrophes ont profité d'un report de projets initialement portés sur LR . Ainsi les communes de première couronne tirent leur épingle du jeu. L'Houmeau, Lagord, Puilboreau, Périgny, Aytré, sont quasiment devenues des extensions de la ville et offrent des possibilités foncières plus importantes que le centre.
 
Mais n'occultons pas non plus l'augmentation de de l'intérêt pour les communes de Seconde couronne, telles que Nieul sur mer, St Xandre, Dompierre sur Mer, St rogatien, Angoulins etc....

De manière générale nous pouvons dire que l'augmentation des prix et la pression foncière que nous avons connu ces dernières années à beaucoup profité aux communes de l'agglomération et que l'intérêt des acquéreurs ne se porte plus uniquement sur LA Rochelle intramuros. 

 

3) Est-il possible de trouver des terrains pour faire construire dans l'agglo ?

Oui c'est heureusement tout à fait possible, il existe nombre de lotisseurs et prospecteurs fonciers qui écument l'agglomération et désormais au-delà pour trouver des espaces à développer.

Gardons toutefois à l'esprit que la tension du maché de manière générale à aussi un impact sur les prix au m2 du terrain constructible.

 

4) Sur le marché de l'existant, quelle -est la typologie des biens recherchés ?

Aujourd'hui si l'on exclut le centre-ville de La Rochelle, le bien "roi" est incontestablement la maison individuelle avec Jardin. 

Cela s'explique d'une part par la typologie des logements existants dans les communes avoisinantes. Avec un faible pourcentage d'immeubles et de grands ensembles collectifs. 

La Majorité de ces villages s'est se sont développés autour d'un centre bourg ancien et charmant par vagues successives de lotissements et de maisons individuelles au cours de plusieurs décennies car la demande était ainsi. 3 on veut bien s'éloigner du centre-ville à la condition d'avoir en contrepartie un jardin digne de ce nom, un garage, de l'espace et une tranquillité que l'on n'a pas dans des quartiers à forte densité.

D'autre part les évènements récents et le changement de société en cours contribuent à exacerber cette envie de grand air et de retour à la terre 

 

5) Qui sont les nouveaux arrivants ? Des habitants des grandes villes ?

Incontestablement la proportion des habitants de grandes villes est importante, mais cela à plus ou moins toujours été le cas. En effet La Rochelle est une terre qui à toujours attiré pour sa qualité de vie et le fait que ce soit une ville active toute l'année. Certes il y a la mer, mais l'aspect culturel, étudiant et dynamique de la cité attire depuis longtemps.

Le vrai coup d'accélérateur de l'intérêt de la clientèle parisienne à été l'arrivée du TGV au début des années 90. La Rochelle n'était alors plus qu'une destination de vacances mais devenait une destination pour un weekend, pour un festival, pour une régate ou un dépaysement à l'air de l'ile de Ré.

La pandémie à aussi pas mal changé la donne.

 

6) Y a t'il eu un avant et un après confinement d'un point de vue prix sur le marché de l'agglo ?

C'est indéniable. Au sortir du premier confinement en mai 2020 nous avons été confrontés à une explosion des demandes sur les Appartements de centre-ville.  

Studios, deux pièces se sont arrachés et leurs prix sont montés en flèche. 

Ces logements habituellement achetés comme investissements locatifs sont devenus des valeurs refuge pour une clientèle inquiète des conséquences de la Pandémie sur les marchés financiers souhaitant sécuriser et diversifier leur patrimoine.

Dans un second temps à la suite du second confinement nous avons une deuxième vague de demandes et de clients désireux de changer de mode de vie et de quitter les grandes villes. Le développement du télétravail et la facilité d'accès par le TGV à la région parisienne à permis à beaucoup de familles de repenser leur organisation pour s'établir durablement dans notre agglomération.

C'est à ce moment-là que les communes avoisinantes ont profité (et continuent toujours d'ailleurs) d'un intérêt certain.

 Offrant un cadre de vie idéal pour des citadins en mal de verdure et de sérénité, sans pour autant se sentir isolés en campagne car toujours très proche d'une ville moyenne comme La Rochelle.

 Sans oublier que la plupart des communes de l'agglomération disposent elle aussi sur place de commerces, de structures scolaires, sportives et sociales pouvant répondre aux besoins de familles avec enfants de tous âges.

Il s'agit donc d'une solution intéressante pour beaucoup de monde, ce qui aura contribué à une évolution des prix à la hausse dans ces secteurs aussi.

 

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