Fiche Quartier: Saint Eloi

Le quartier Saint-Éloi connaît en 2025 une dynamique particulièrement forte : un prix médian autour de 5 280 €/m², une hausse de 37% en 5 ans, et une demande soutenue pour les maisons familiales et les T3/T4 situés à proximité des commerces, écoles et services.

C’est un secteur recherché pour son équilibre rare :

• accessible côté prix,

• pratique au quotidien,

• vivant sans être touristique,

• proche du centre et des axes,

• idéal pour les familles et les jeunes actifs.

Le Cabinet Gauduchon, implanté à La Rochelle depuis plus de 50 ans, accompagne de nombreuses transactions à Saint-Éloi et sur ses micro-secteurs limitrophes (Rompsay, Port-Neuf, Lafond). Notre présence locale historique nous permet de :

• connaître les rues les plus demandées,

• analyser la micro-valorisation,

• identifier les biens familiaux qui se vendent vite,

• positionner chaque bien au bon niveau pour réduire la négociation.

Quels types de biens se vendent à Saint-Éloi ?

Saint-Éloi mêle 60% de maisons et 40% d’appartements, ce qui en fait un quartier intermédiaire très apprécié. Les biens les plus recherchés par les acquéreurs sont :

1. Maisons familiales 4–6 pièces

• 90 à 140 m²,

• jardins 300 à 600 m²,

• garage ou stationnement,

• dans des rues calmes et proches des équipements.
  Ce sont les produits cœur de marché, et ceux qui se vendent le mieux.

2. Appartements T2/T3/T4 en copropriétés à taille humaine

• 45 à 85 m²,

• souvent occupés en résidence principale,

• recherchés autant par les familles que par les jeunes actifs.

Exemples de prix observés (2024–2025)

• Maison 5 pièces – 122 m² – 574 m² terrain → 499 000 € (≈ 4 090 €/m² bâti)

• Maison 7 pièces – 126 m² – 320 m² terrain → 441 000 € (≈ 3 500 €/m², à rénover)

• Maison 5 pièces – 151 m² – 630 m² terrain → 577 500 € (≈ 3 820 €/m²)

• Studio 26 m² → 145 000 € (≈ 5 577 €/m²)

• T3 83 m² → 450 000 € (≈ 5 181 €/m²)

Les écarts s’expliquent par micro-localisation, travaux, exposition et stationnement.

Prix immobilier à Saint-Éloi (2025)

Vue d’ensemble

• Prix médian tous biens : ≈ 5 280 €/m²

• Fourchette globale : 3 950 à 6 170 €/m²

• +3% sur 1 an, +37% sur 5 ans

Maisons

• Médiane : 4 530 €/m²

• Fourchette : 3 650–5 400 €/m²

• Progression : +43% en 5 ans

Appartements

• Médiane : 5 380 €/m²

• Fourchette : 4 200–6 300 €/m²

• Progression : +33% en 5 ans

Par typologie

• Studios : ≈ 5 140 €/m²

• 2 pièces : ≈ 5 280 €/m²

• 3 pièces : ≈ 5 170 €/m²

• 4 pièces : ≈ 5 440 €/m²

Loyers

• Médiane : 18–19 €/m²

• Fourchette : 14–25 €/m²
  → Très bon secteur pour de la location longue durée familiale/actifs.

À qui s’adresse Saint-Éloi ?

1. Familles et couples avec enfants

Souhaitant :

• maison ou grand appartement,

• jardin,

• écoles/commerces à proximité,

• accès rapide au centre,

• prix inférieurs aux secteurs haut de gamme.

2. Jeunes actifs & primo-accédants

Recherchant :

• T2/T3/T4 de 50–80 m²,

• un quartier vivant mais non touristique,

• un bon compromis entre prix et services.

3. Investisseurs patrimoniaux

Ciblant :

• studios, T2, T3

• pour une location longue durée

• clientèle stable (actifs, familles, seniors)
  → Saint-Éloi = marché fiable plutôt qu’un secteur « rendement maximum ».

Tendances marché & comportements des acquéreurs

Ce qui tire le marché :

• croissance forte sur 5 ans

• quartier vivant, très bien équipé

• équilibre parfait entre proximité centre / prix raisonnables

• demande soutenue pour les maisons familiales

Ce qui freine :

• travaux fréquents sur les maisons 70–90

• grande sensibilité à la rue, au calme, au stationnement

• comparaison directe avec :
  → Rompsay
  → Port-Neuf
  → Lafond
  → Tasdon/Bongraine

Les acheteurs veulent du clairement estimé, du bien présenté, et un budget global maîtrisé.

Avantages / Inconvénients pour les acquéreurs

Avantages

• Excellent compromis prix / cadre de vie / accessibilité

• Quartier vivant avec commerces, écoles, santé, loisirs

• Très bonne attractivité pour familles et jeunes actifs

• Potentiel de valorisation restant fort

Inconvénients

• Hétérogénéité interne : valeurs très variables selon la rue

• Travaux fréquents sur les maisons des années 70–90

• Rendement locatif moins élevé que Minimes/Tasdon

Erreurs fréquentes des vendeurs à Saint-Éloi

• Coller les prix du neuf ou des meilleurs micro-secteurs sur un bien ancien

• Ne pas intégrer la décote DPE / travaux / stationnement

• Ignorer la concurrence de quartiers voisins plus “spacieux” pour le même prix

• Penser que tous les secteurs de Saint-Éloi se valent (ce n’est pas le cas)

Conseil du Cabinet Gauduchon – votre expert local

Pour Saint-Éloi, une estimation fiable repose sur :

1. La micro-localisation (Saint-Éloi nord/sud, Rompsay, axes)

2. Le type de bien (maison familiale vs appartement)

3. L’état réel (rénovation, DPE, agencement)

4. Les références récentes du secteur

5. La cible d’acheteurs (familles, jeunes actifs, investisseurs patrimoniaux)

Notre rôle :

• positionner votre bien au bon niveau,

• réduire les délais de vente,

• limiter la négociation,

• et valoriser efficacement les atouts du quartier.