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Conseil de l'agence

5 conseils pour investir dans un bien à mettre en loc

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Un investissement locatif est un projet qui se prépare. L’agence Orpi du centre implantée à Dax vous aide à y voir plus clair pour démarrer votre projet en toute sérénité.

Valider son projet d’investissement 

Avant de démarrer vos recherches immobilières ou de mettre à la location votre bien, il est conseillé de définir le mode de location que vous souhaitez réaliser. Deux options sont possibles : la location vide ou meublée. Chacune comporte ses avantages et ses inconvénients. C’est un choix personnel avec des conséquences sur la durée du bail, les équipements que doit contenir le logement et la fiscalité de vos futurs revenus locatifs.  

 

Des durées de bail différentes 

Le bail d’une location vide est plus long que celui d’une location meublée. Il est d’une durée de 3 ans alors que celui d’une location meublée est conclu pour un an. Il peut même être réduit à 9 mois si vous louez le logement à un étudiant.1

 

L’équipement indispensable de la location meublée

Pour louer un logement meublé, il doit être équipé d’un certain nombre d’éléments qui sont énumérés dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. Ces éléments  sont les suivants :

  • Une literie avec couette ou couverture ;
  • Un dispositif d’occultation pour les chambres ;
  • Des plaques de cuisson ;
  • Un four traditionnel ou micro-ondes ;
  • Un réfrigérateur et un congélateur ou un réfrigérateur avec compartiment permettant la congélation ;
  • De la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
  • Des tables et sièges ;
  • Des étagères de rangement ;
  • Des luminaires. 

 

Une fiscalité distincte

Les revenus locatifs d’une location vide sont considérés comme des revenus fonciers alors que ceux générés par une location meublée doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).


De plus, l’abattement applicable avant imposition à ces revenus diffère en fonction du type de location retenu. Celui-ci est de :

  • 30 % pour la location vide ; 2
  • 50 % pour la location meublée classique ; 3
  • 71 % pour la location d’un meublé de tourisme. 3

Vous pouvez également opter pour le régime d’imposition réel qui vous permet de déduire les dépenses réellement engagées pour la location du bien. Celui-ci est obligatoire si vos revenus excèdent  :

  • 15 000 € pour une location vide ;4 
  • 72 600 € pour une location meublée traditionnelle ;
  • 176 200 € pour un meublé de tourisme classé.5

 

Choisir un emplacement recherché 

 

L’emplacement détermine grandement la rentabilité locative de votre investissement. Une bonne situation peut vous permettre de louer plus facilement et à un loyer supérieur. Certains critères peuvent orienter votre recherche. Il est conseillé de privilégier : 

  • La proximité des infrastructures routières et des transports en commun ; 
  • La présence de commerces et services ;
  • L’existence d’un bassin d’emploi dans les proches environs ;
  • Les attractions touristiques de la ville pour réaliser de la location saisonnière.

 

Rapprochez-vous des agences immobilières

Pour vous faire une idée de l’attractivité locative d’une ville ou d’un quartier, il est conseillé de consulter les agences locales. Elles connaissent parfaitement le secteur et peuvent vous orienter en fonction de vos critères de recherche. Elles peuvent vous proposer des biens adaptés à un investissement locatif. 

 

Sélectionner un logement avec de belles prestations intérieures et extérieures

 

Les locataires sont sensibles à l’état du logement et aux prestations qu’il offre. Votre bien doit se distinguer de la concurrence pour qu’il retienne l’attention des candidats locataires. 

Certaines caractéristiques propres au logement doivent être étudiées avec soin : 

  • La disposition intérieure des pièces ; 
  • L’exposition du logement ; 

Mieux vaut privilégier une orientation sud ou sud-ouest pour accroître la luminosité du logement.  

  • La présence d’un espace extérieur ;
  • La qualité des matériaux ;
  • L’existence d’une cuisine tout équipée et d’une salle de bains rénovée. 

Si vous souhaitez faire de la location meublée, certains biens peuvent être déjà équipés. Cela vous permet de louer tout de suite et de percevoir rapidement des loyers. 

 

Évaluer le rendement locatif de votre investissement

 

Il est vivement conseillé d’estimer en amont la rentabilité locative d’un bien avant de faire une offre d’achat. 

Le rendement locatif se calcule en appliquant la formule suivante : 

(Montant du loyer annuel X 12) X 100 – les charges locatives / prix d’achat, frais d’acquisition compris6

 

Vous pouvez déduire les charges locatives suivantes : 

  • Les frais de financement : crédit immobilier, assurance emprunteur…
  • La taxe foncière ;
  • Les charges non récupérables auprès du locataire ;
  • L’assurance du propriétaire non occupant ;
  • Les éventuels frais de gestion ;
  • L’éventuelle assurance des loyers impayés.

 

Comment estimer le montant des loyers ? 

Pour connaître le montant estimatif du loyer, vous pouvez consulter les différentes offres disponibles sur le marché locatif pour un bien similaire. Les agences immobilières sont également à votre disposition pour réaliser une étude et vous renseigner sur la valeur locative du bien que vous envisagez d’acheter.

 

Confier la gestion locative de votre logement à une agence immobilière

 

Les agences locatives disposent de compétences administratives, juridiques et techniques sur lesquelles vous pouvez vous appuyer pour louer en toute sérénité. Confier un mandat de gestion à une agence, c’est déléguer : 

  • La sélection du locataire ; 
  • La rédaction du bail ;
  • La réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie ;
  • Le quittancement des loyers ;
  • L’organisation et le suivi des réparations locatives revenant au bailleur. 
  • Le renouvellement du locataire en cas de résiliation de bail. 

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L’agence Orpi du Centre est votre partenaire privilégié pour vos investissements locatifs à Dax et sa région. Nos conseillers peuvent vous donner des solutions pour investir et vous accompagner pour assurer la gestion locative.  

 

 

1 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1165

2https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/location-vide-de-meubles#:~:text=Un%20abattement%20forfaitaire%20de%2030,au%20revenu%20que%20vous%20d%C3%A9clarez.

3 https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/les-locations-meublees

4 https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/location-vide-de-meubles

5 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744

6 https://immobilier.lefigaro.fr/annonces/edito/acheter/je-me-prepare/comment-calculer-le-rendement-de-son-investissement-locatif

 

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