Marché immobilier à Annecy en 2026 : étude détaillée
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Analyse de marché · Données officielles DVF
Marché immobilier à Annecy en 2026 : étude détaillée et chiffres officiels DVF
Lac, montagnes, proximité de Genève : Annecy reste l'un des marchés les plus résilients de Haute-Savoie. Décryptage des derniers chiffres et de ce qui attend acheteurs, vendeurs et investisseurs.
Notre méthode. Chez Orpi Gu Immo Annecy, nous analysons chaque mois les données brutes DVF (Demandes de Valeurs Foncières), qui recensent les prix réellement signés chez le notaire (prix nets vendeurs). Nous croisons ces données avec nos propres transactions, issues du réseau ORPI et du fichier commun Amanda du bassin annécien, ce qui nous permet d'affiner notre lecture du marché local au plus près du terrain. Les chiffres présentés portent sur les mutations 2025 désormais consolidées ; l'année 2026, encore partiellement publiée, est traitée en tendance. Une lecture transparente, sans estimation gonflée.
Contexte général du marché annécien
Annecy reste l'un des marchés les plus dynamiques et résilients d'Auvergne-Rhône-Alpes. Le cadre de vie exceptionnel, l'attractivité touristique, la demande frontalière à fort pouvoir d'achat et la rareté chronique du foncier en zone alpine soutiennent durablement la valeur.
Après la forte hausse de 2020-2023, puis la correction des volumes de 2023-2024 liée au durcissement des conditions de crédit, le marché s'est stabilisé en 2025. Depuis le début 2026, nous observons une demande plus sélective : le segment des maisons tient mieux — en niveau de demande et en délai de vente — que celui des appartements, ces derniers étant davantage exposés à la double contrainte du financement et du DPE.
Les chiffres clés DVF 2025
L'activité est restée soutenue en 2025, confirmant le rebond amorcé après le point bas de 2024.
Appartements vs maisons — Annecy 2025
Volumes de ventes et prix médian au m² (données DVF)
Nombre de ventes Appartements 1 743 Maisons 194 Prix médian au m² Appartements ≈ 5 250 € Maisons ≈ 6 480 €Le prix médian tous biens (≈ 5 387 €/m²) est resté quasiment stable par rapport à 2024 (de l'ordre de +0,2 % selon DVF) : Annecy demeure l'un des marchés les plus chers de France hors grandes métropoles. Important : lorsque nous parlons de meilleure résilience des maisons, nous visons la demande et les délais de vente, et non le prix au m² — ce dernier, sur seulement 194 transactions, varie surtout selon la nature des biens vendus dans l'année.
Cartographie des prix par quartier
Les écarts internes à la ville restent considérables, du bord de lac aux quartiers plus populaires.
Focus : la Vieille Ville en perte de vitesse depuis 2022
Les données DVF confirment un ralentissement marqué du marché dans la Vieille Ville depuis 2022. Le principal facteur est la réglementation locale très stricte sur les meublés de tourisme (Airbnb), qui a fortement réduit l'appétit des investisseurs pour ce secteur autrefois très prisé. La demande s'y est reportée en partie vers d'autres quartiers et vers les biens destinés à la résidence principale.
L'impact du DPE sur les appartements
Un facteur pèse aujourd'hui de façon spécifique sur le segment des appartements : le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). De nombreux appartements anciens — notamment dans le centre et la Vieille Ville — affichent un DPE défavorable (classes E, F ou G, les fameuses « passoires thermiques »). Conséquences :
- Une décote significative, pouvant atteindre 15 à 20 % (et davantage pour les biens classés F ou G) ;
- Des délais de vente plus longs ;
- Une négociation plus appuyée de la part des acheteurs ;
- Des conditions de financement plus difficiles à obtenir auprès des banques.
À l'inverse, les maisons sont nettement moins pénalisées par ce critère : plus faciles à rénover, elles correspondent mieux aux attentes des familles qui recherchent un bien durable et performant. C'est l'une des raisons principales pour lesquelles le marché des maisons résiste mieux en 2025-2026.
Financement : où en sont les taux en 2026 ?
Le contexte de financement mérite d'être décrit avec précision, car il est souvent caricaturé. Après une baisse marquée en 2024 et une stabilisation au printemps 2025, les taux se sont légèrement raffermis depuis fin 2025, avec une petite hausse au printemps 2026 sur fond de tensions géopolitiques (l'OAT 10 ans évoluant autour de 3,6 à 3,8 %).
Ils restent toutefois nettement inférieurs aux pics de fin 2023 : de l'ordre de 3,1 à 3,6 % sur 20 ans en juin 2026, des niveaux jugés accessibles. La production de crédit a d'ailleurs fortement rebondi en 2025. Le message est donc mesuré : il n'y a pas d'effondrement du financement, mais un marché plus sélectif, qui pèse en priorité sur l'ancien énergivore et les dossiers les plus justes.
Perspectives 2026-2027 (analyse mesurée)
Notre scénario central est celui d'une stabilisation des prix, assortie d'une légère reprise sur le segment premium (bord de lac, beaux biens du centre). Les maisons devraient rester le segment le plus demandé. Les appartements énergivores resteront, eux, sous pression tant qu'ils ne sont pas rénovés.
La Vieille Ville continue de subir les effets de la réglementation sur les meublés de tourisme. Une baisse généralisée des prix apparaît néanmoins peu probable : Annecy conserve une attractivité structurelle forte, ce qui limite l'ampleur de toute correction par rapport au marché national. Sur la période 2018-2025, la hausse cumulée des prix ressort de l'ordre de +37 % selon nos relevés — un marqueur de la solidité historique du marché annécien.
Nos conseils pratiques
Acheteurs
- Le contexte offre de réelles marges de négociation, surtout sur les appartements au DPE moyen ou défavorable.
- Les maisons restent le segment le plus demandé : pour un bon bien, réactivité et dossier solide font la différence.
Vendeurs
- Une estimation réaliste, appuyée sur les comparables DVF, reste la clé d'une vente rapide.
- Valorisez le DPE : un audit, voire quelques travaux de rénovation énergétique, sont déterminants pour les appartements.
Investisseurs
- Privilégiez les maisons ou les appartements rénovés au bon DPE, pour une meilleure valorisation.
- Anticipez la réglementation locative locale (notamment sur la location de courte durée).
Conclusion
Le marché immobilier d'Annecy confirme en 2026 sa position de valeur refuge en Haute-Savoie, portée par une attractivité durable et une grande résilience historique. Les maisons résistent mieux en demande et en délai de vente, tandis que les appartements sont plus exposés au double effet du financement et des mauvais DPE.
Chez Orpi Gu Immo Annecy, nous mettons toute notre expertise locale à votre service pour vous accompagner dans ce contexte évolutif, avec transparence et réalisme.
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