ORPI Libertimmo Dax

Conseil de l'agence

5 conseils pour investir dans un bien à mettre en loc

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Avant de se lancer dans un investissement immobilier, il est bon de connaître la marche à suivre. L’agence Libertimmo à Dax vous livre quelques conseils pour mener à bien votre projet.

Priorité à l’emplacement du bien

 

L’emplacement doit être au cœur de votre réflexion lorsque vous envisagez de réaliser un investissement locatif. Plusieurs paramètres peuvent orienter votre décision : 

  • La proximité des axes routiers et autoroutiers et l’accessibilité en transport en commun ; 
  • La présence de commerces et services ;
  • L’existence d’un bassin d’emploi développé ;
  • La présence d’un pôle universitaire pour faire de la location étudiante ;
  • L’attrait touristique du secteur si vous souhaitez effectuer de la location saisonnière.

 

Sélectionner un logement proposant des prestations de qualité

 

Les locataires sont de plus en plus sensibles à l’état général du logement, ainsi qu’à ses qualités propres. Pour que votre bien soit bien positionné sur le marché locatif, il faut qu’il se distingue de ses concurrents. Certains éléments peuvent notamment faire la différence : 

  • La disposition générale ; 
  • L’exposition du logement ; 
  • La présence d’un espace extérieur ;
  • La qualité des matériaux ;
  • L’existence d’une cuisine toute équipée ou d’une salle de bains rénovée. 

Afin de comparer les différents biens, vous pouvez établir une liste pour vérifier que le logement remplit, une majorité de vos critères de recherche. 

 

L’obligation de louer un logement décent

Un propriétaire a l’obligation de louer un bien qui répond aux critères définis par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Il doit, notamment, disposer au moins d’une pièce principale de plus de 9 m2 avec une hauteur sous plafonds au moins égale à 2,20 mètres ou d’un volume habitable supérieur à 20 m3. 

 

Choisir entre location vide et meublée

 

Le choix du régime juridique de la location a une incidence sur les règles applicables au bail, l’aménagement et le régime fiscal applicable à la location. 

 

Les équipements obligatoires dans une location meublée 

 

Le locataire d’une location meublée doit avoir à sa disposition un minimum d’équipement dans le logement. Vous devrez ainsi l’aménager avec les éléments prévus dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 à savoir : 

  • Une literie comprenant couette ou couverture ;
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées au couchage ;
  • Des plaques de cuisson ;
  • Un four ou un four à micro-ondes ;
  • Un réfrigérateur et un congélateur ou un réfrigérateur avec un compartiment réfrigéré ;
  • De la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
  • Une table et des sièges ;
  • Des étagères de rangement ;
  • Des luminaires ;
  • Du matériel d’entretien ménager. 

A défaut, le juge, s’il est saisi par le locataire, peut requalifier le bail d’un logement meublé en logement vide. 

 

Des baux avec des durées différentes 

 

La durée du bail d’ une location vide est de 3 ans. Elle est plus courte pour la location meublée. Le bail est conclu pour un an et peut même être raccourci à 9 mois si vous louez le logement à un étudiant.1

 

Des fiscalités spécifiques

 

Les revenus générés par une location vide sont des revenus fonciers alors que les recettes locatives d’une location meublée sont considérées comme des bénéfices industriels et commerciaux. Cela emporte une fiscalité distincte. De plus, le régime fiscal diffère selon le type de location et le montant des revenus encaissés. Le régime applicable est le :

  • Régime micro-foncier pour la location d’un logement vide qui génère des revenus inférieurs à 15 000 €2 ;
  • Régime micro-BIC si vous faites de la location meublée et que vos revenus n’excèdent pas :
    • 72 000 € pour un meublé non classé ;
    • 172 600 € pour un meublé de tourisme classé.3
  • Régime réel au-delà de ces seuils et sur demande. 

 

Evaluer le rendement locatif de votre investissement

 

Il est essentiel d’estimer la rentabilité locative avant de faire une offre d’achat. Cela vous permet d’être rassuré sur la faisabilité de votre opération immobilière et d’investir en toute sérénité. Si vous avez souscrit un prêt, vous saurez ainsi quel sera votre reste à charge après encaissement des loyers et paiement des charges. 

Pour calculer le rendement locatif net, vous pouvez appliquer la formule suivante : 

(Montant du loyer annuel X 12) X 100 – les charges locatives / prix d’achat, frais d’acquisition compris.4

 

Les charges locatives que vous pouvez déduire sont les suivantes : 

  • Les frais de financement : crédit immobilier, assurance emprunteur…
  • La taxe foncière ;
  • Les charges non récupérables auprès du locataire ;
  • L’assurance du propriétaire non occupant ;
  • Les éventuels frais de gestion ;
  • L’éventuelle assurance des loyers impayés.

 

Confier la gestion locative du bien à une agence immobilière

 

Gérer un bien peut s’avérer complexe. S’il est possible d’en assurer seul la gestion, il peut être intéressant de la déléguer à un professionnel de l’immobilier en signant un mandat de gestion. C’est un gain de temps et d’énergie considérable sans que cela entraîne un coût important, de l’ordre de 7 à 11 % du montant des loyers charges comprises.5 De plus, les frais de gestion peuvent être déduits pour le calcul de votre imposition. 

L’agence immobilière prendra dès lors en charge : 

  • La sélection du locataire ; 
  • La rédaction du bail ;
  • La réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie ;
  • Le quittancement des loyers ;
  • L’organisation et le suivi des réparations locatives revenant au bailleur. 
  • Le renouvellement du locataire en cas de résiliation de bail. 

 

L’assurance contre les loyers impayés et les dégradations

Vous pouvez également souscrire à une garantie pour vous assurer contre les loyers impayés et les éventuelles dégradations dans votre location. Son montant, représentant de 2,5 à 5 % du montant des loyers est déductible.6 

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L’agence Orpi Libertimmo à Dax se fera un plaisir de vous accompagner dans votre projet d’investissement locatif dans la ville ou ses proches environs. Vous pouvez d’ores et déjà prendre contact avec l’un de nos conseillers afin que nous puissions vous proposer des solutions adaptées pour sa concrétisation. 

 

 

1https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/louer/location-vide-ou-meublee-chaque-formule-ses-avantages-et-ses-inconvenients-article-23301.html

2 https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/location-vide-de-meubles

3 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744

4 https://immobilier.lefigaro.fr/annonces/edito/acheter/je-me-prepare/comment-calculer-le-rendement-de-son-investissement-locatif

5 https://www.net-investissement.fr/vos-objectifs/guides/investir-dans-l-immobilier/les-7-cles-pour-reussir-son-investissement-immobilier-locatif-1384.html

6 https://www.journaldunet.fr/patrimoine/guide-de-l-immobilier/1202337-assurance-loyer-impaye-cout-et-garantie/

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