Volumes en baisse mais les villes moyennes attirent

« En 2020, l’attrait pour les villes moyennes s’est confirmé »

Malgré des volumes de transactions en baisse, le réseau Orpi a pu s’appuyer, en 2020, sur deux leviers : les jolies scores enregistrées par ses agences dans les villes moyennes et les ventes de maisons situées au vert, là où leurs propriétaires y conjuguent lieu de vie et de villégiature. Interview bilan 2020 et perspectives 2021 pour le réseau, avec sa présidente, Christine Fumagalli.

Christine Fumagalli, présidente du réseau Orpi - © Karine S.Bouvatier

Quel bilan dressez-vous pour l’activité d’Orpi, en 2020, sur le marché des transactions dans l’ancien ? 

Malgré deux mois de fermeture de nos agences et un troisième mois sans possibilité d’organiser des visites, nous pouvons dire que l’année s’est révélée globalement dynamique pour l’ensemble de la filière de l’immobilier, et pour Orpi en particulier.

Nous avons accusé, au sein de notre réseau, une baisse des volumes de transactions de seulement 11 % par rapport à 2019, ce qui reste, eu égard au contexte de crise, un niveau satisfaisant, nos prévisions étaient en effet plus pessimistes.  

L’année a été marquée par des dynamiques hétérogènes, alternant périodes de calme et d’euphorie… 

Oui, celle de la sortie du premier confinement fut, par exemple, particulièrement dynamique avec, en juin 2020, une croissance de nos ventes de 30 % versus la même période de 2019. Résultat : à fin juin, nous avions rattrapé le retard accusé lors des mois de confinement de mars et avril.

Puis une fois le second confinement instauré, en novembre, la dynamique a été stoppée nette. L’impossibilité, pour nos clients, de réaliser des visites les a marqués. Cela étant, le niveau des recherches sur notre portail orpi.com, à cette période, est resté satisfaisant, avec une baisse de seulement 7 %.

Plus problématiques, pour nos clients, furent leurs inquiétudes liées au financement de leurs projets, avec des conditions à l’accession au crédit qui se sont resserrées. Résultat : au cours de l’automne, nous avons enregistré une hausse de 30 % des refus de prêts des dossiers de nos clients. Et l’on parle ici de projets qui avaient été validés en début d’année. 

Quels principaux enseignements tirez-vous de cette année 2020 si singulière ? 

Premier constat : nos clients ont toujours été présents, tout au long de l’année, à travers notamment leurs recherches sur les portails d’annonces. Ce qui prouve bien que l’immobilier demeure une valeur sûre, une valeur vers laquelle on se réfugie en temps de crise. En ces périodes difficiles, marquée par l’incertitude, il est normal de se recentrer sur l’essentiel, donc sur le logement.

Le deuxième constat que nous faisons est lié à l’appétence observée des Français pour les maisons, et notamment celles qui disposent d’un jardin.

Troisième élément marquant de 2020 : l’attrait de nos compatriotes pour les villes moyennes, confirmant une tendance déjà observée une année plus tôt.  

Comment expliquez-vous ce vent en poupe des villes moyennes ? 

Il est lié très certainement aux confinements vécus par les Français. Dans ces agglomérations de tailles moyennes, où la promiscuité est moins forte, il est bien plus aisé d’y dénicher une maison avec jardin. Nombre de Français estiment également que l’on y trouve une qualité de vie meilleure qu’au centre des grandes agglomérations.

En région francilienne, par exemple, des villes comme Massy, Argenteuil, Champigny-sur-Marne, et même la Vallée de Chevreuse, ont surfé sur cette tendance. Pour la province, on peut retenir des villes comme Orléans, Limoges, La Rochelle ou encore Pau où nous avons aussi réalisé de très jolis scores. 

Iriez-vous jusqu’à faire le constat d’un exode des urbains vers la ruralité ? 

Non. Nous avons plutôt été témoin de la volonté de certains Français de migrer depuis les hypercentres vers les agglomérations limitrophes, là où ils peuvent précisément se mettre au vert. Certes des transactions ont été signées en ruralité, mais l’exode rural dont on a parlé, l’an passé, n’a pas eu lieu.

Nous observons même, depuis quelques semaines, un phénomène de revente de ces biens acquis dans les zones rurales. La vie rêvée à la campagne, sans les commodités habituelles et notamment les commerces, a ainsi tourné court pour certains acquéreurs.  

Quel fut le degré d’intérêt des Français pour la résidence secondaire ? 

Il est demeuré considérable, avec l’émergence d’une tendance forte : celle de le « bi-résidence », c’est-à-dire un lieu à la fois de travail et de villégiature, implanté dans les zones vertes, et dont l’accès est à moins d’une heure des grandes agglomérations, là où est installé mon entreprise.

L’idée est donc de pouvoir m’y rendre régulièrement avec ma famille, et d’y travailler. Mais à une condition : disposer d’une connexion internet optimale. Certains, même, y scolarisent leurs enfants, comme on le voit dans le Parc naturel régional du Perche.

Notons toutefois que cette tendance concerne essentiellement les CSP+ ou chefs d’entreprises, ceux qui peuvent s’appuyer sur le home-office pour travailler.  

Concernant les biens, quels sont les critères que retiennent en priorité les porteurs de projets ? 

Outre un très bon accès à internet, celui d’une bonne luminosité se révèle plus prépondérant que je jamais. Ce critère, dans les recherches des futurs acquéreurs, a progressé l’an passé de 60 %. Autre élément important : le bruit.

Les porteurs de projets veulent un lieu apaisant, donc éloigné le plus possible de la rue ; avec des voisins calmes. Pour faire leur choix, ils sont de plus en plus nombreux à visiter le bien plusieurs fois, à différentes périodes de la semaine et de la journée, pour évaluer les potentielles nuisances sonores.  

A quelles évolutions de prix pouvons-nous nous attendre cette année ? 

Dans les zones très tendues, avec une offre en deçà de la demande, et même s’il y a moins d’acquéreurs et une tendance plus forte à la négociation, le calme s’est installé, avec des prix qui se sont stabilisés.

Dans les villes moyennes, en revanche, le marché est plus favorable au vendeur qu’à l’acheteur car les prix progressent, la demande y est plus forte. Des zones sont à surveiller, ici, comme l’ensemble de la zone du Grand Paris, sur une échelle de 18 à 24 mois, grâce notamment à la fin des travaux de la ligne 14 du métro. 

Comment s’est développé votre réseau au cours de l’année 2020. 

L’enseigne Orpi qui, je le rappelle, est développée en coopérative, a ouvert l’an passé en France une centaine de nouvelles agences immobilières. A ce jour, nous en comptons précisément 1 322 sur l’ensemble du Territoire.

Nous sommes très présents dans l’Hexagone et poursuivons le développement de notre maillage territorial, notamment dans les départements du centre et de l’ouest de le France.

Par ailleurs, nous venons de lancer un plan de recrutement pour nos agences partout en France, avec l’ouverture de plus de 300 postes dans tous les métiers de l’immobilier.