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Conseil de l'agence

TOUT SAVOIR SUR LE PRINCIPE DE RENDEMENT LOCATIF

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L’objectif de tout investisseur est de produire un revenu régulier à partir d’un placement financier. Ce revenu est appelé rendement (ou rentabilité locative, ou encore rapport locatif). Le rendement locatif est le principal indicateur de performance d’un investissement immobilier locatif. Il permet de déterminer le ratio entre la part des revenus locatifs annuels et le montant investi, et s'exprime en pourcentage. Son intérêt est de rapidement juger de la pertinence d'un achat immobilier pour de l'investissement.

1. Calculer le rendement

Tout d’abord, il est a noter qu’il existe différentes rentabilités (nette, brute, etc.) et donc différentes manières de calculer le taux de rendement d’un investissement locatif.

Le taux de rendement brut d’un bien locatif est le ratio entre le revenu locatif annuel et son prix d’acquisition. Par exemple, pour un investissement de 50 000 € qui a rapporté 5 000 € après un an, le taux de rendement brut est de 10 %. Il permet de rapidement sélectionner ou exclure des biens immobiliers

  • Rentabilité brute = ((loyer mensuel x 12) / Montant d’acquisition du bien) x 100)

Pour obtenir la rentabilité nette, il faut déduire des loyers les charges et impôts. On parle alors de rendement actes-en-mains, c'est à dire que l'investisseur à payer tous les frais liés à l'acquisition.

  • Rentabilité nette = ((Loyer mensuel x 12) - Charges - Taxe foncière – Impôts) / (Montant d’acquisition du bien + Notaire + Frais) x 100

Pour avoir une idée encore plus précise de votre rentabilité locative, il vous faudra calculer le rendement net-net. C'est-à-dire le rendement net de fiscalité, et donc incluant votre imposition de revenus fonciers. Un élément à ne pas prendre à la légère lorsqu’on se lance dans ce type d'investissement. Pour obtenir votre rendement net-net, tout dépendra du régime de vos revenus fonciers et de votre tranche imposable (micro foncier, réel, micro BIC, etc...) et des dispositifs fiscaux dont vous pouvez peut-être bénéficier si vous avez effectué un investissement en loi Pinel ou en Denormandie par exemple. Pour plus d'informations à ce sujet, vous trouverez notre article consacré à la fiscalité ici ! Vous pouvez également simuler l'impact fiscal de votre investissement locatif en téléchargeant l'application Ma Fiscalité, disponible sur Apple Store et Androïd.

2. Bien estimer sa rentabilité locative

Il est important de savoir que la connaissance de ce taux est impérative mais non suffisante pour déterminer l’attractivité d’un bien locatif sur le marché.

 « Plus le rendement d’un bien immobilier est élevé, plus l’investissement est rentable. Mais il faut également tenir compte des risques à courir pour l’investissement donné. »

En général, un rendement locatif élevé est lié à un coût d’acquisition faible. Attention cependant, car cela peut parfois s’expliquer par le fait que le bien présente un risque élevé de vacance locative, c’est-à-dire la possibilité que l’appartement reste inoccupé pendant plusieurs semaines ou mois en l’absence de locataire. Or, sans locataire, pas de loyer et donc moins de rentabilité. De ce fait, vous devez prendre en compte la ville dans laquelle le bien se trouve, l’emplacement et le quartier de ce dernier ainsi que l'état locatif de la ville. La stratégie à adopter va en être également dépendante (colocation, meublé, touristique, etc…). De ce fait, l'emplacement est primordial et peut impacter directement votre ratio, tout comme la qualité et l'état du bien que vous achetez. En effet, une petite maison ancienne à la campagne nécessitera sûrement plus de travaux qu'un appartement récent en plein centre-ville. 

3. Réfléchir à la revente au moment de l'achat

Vous devez garder en tête qu’à la fin de votre investissement, vous allez probablement le revendre. Un investissement avec une rentabilité plutôt faible mais sécurisée, comme on en trouve notamment à Paris du fait des prix élevés et de la forte demande locative, peut ainsi s’avérer plus intéressant qu’un autre bien qui affiche a priori de meilleures perspectives de rendement. D'ailleurs, dans le but d'optimiser le potentiel d'attractivité de votre bien, vous trouverez notre article sur les travaux rentables avant de vendre ou de mettre en location ici !

Analyser un investissement immobilier avec pour seul critère sa rentabilité n’est pas forcément recommandé, car cela peut conduire à des investissements plus risqués que la moyenne. Par exemple, acheter un appartement à la campagne coûte moins cher qu’un investissement parisien, mais le risque de vacance locative est bien plus élevé car les locataires potentiels sont moins nombreux. Si les logements restent occupés durablement, le bien à la campagne bénéficiera d’un meilleur rendement que celui à Paris. Mais dans le cas contraire, l’investissement rural peut vite tourner à la catastrophe (baisse du prix du loyer, de la valeur du bien, etc...) tandis que l’investissement urbain pourra compter sur une forte demande locative et des perspectives de plus-value à la revente dans la capitale.

4. Rester réaliste

Il est logique que vous recherchiez un placement immobilier rémunérateur et rentable. Attention toutefois à ne pas prendre vos rêves pour des réalités : au moment d’établir vos calculs, vous vous devez de prendre tout en compte afin d’éviter les mauvaises surprises. Inutile donc de s’imaginer augmenter le loyer de 10% en trois ans pour augmenter la rentabilité de l’investissement ! Même chose sur le montant des charges et l’ensemble des paramètres pris en considération dans les calculs. Autrement dit, restez méfiant devant certaines simulations d’investissement un peu trop belles pour être vraies. Et n’oubliez pas que le meilleur moyen d’investir intelligemment dans l’immobilier, c’est de passer par un professionnel de l’immobilier !

 

Merci de votre lecture.

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