Défiscalisation : que vaut le dispositif Denormandie ?

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La réduction d'impôt Denormandie allouée à ceux qui achètent dans l'immobilier ancien avec travaux a été prorogée jusqu'au 31 décembre 2022 et ses conditions assouplies. Ce qu'il faut savoir pour investir sans faux pas.

Parent pauvre des aides fiscales au logement, principalement concentrées dans le neuf, l'ancien a retrouvé du lustre grâce au dispositif fiscal du Denormandie, du nom du ministre de la Ville et du Logement, Julien Denormandie. Lancé il y a un peu plus d'un an , le 1er janvier 2019, pour une durée alors de deux ans, ce dispositif d'investissement locatif vise à accélérer, dans les villes moyennes, la rénovation des bâtiments vides ou en piteux état pour les remettre sur le marché et donc à réduire la vacance.

Près de 300 villes concernées

Le « Denormandie », dont le modèle est comparable à celui du « Pinel » , se traduit, sous conditions, par une réduction d'impôt de 12 % à 21 % (voir illustration). Ce dispositif s'applique à l'ancien avec travaux - au moins 25 % du montant de l'opération immobilière - dans les 222 villes du plan Action coeur de ville ( 233 communes au 15 janvier 2020 ) et dans celles qui ont conclu une opération de revitalisation du territoire (ORT). A la fin 2019, on en comptait une cinquantaine . Les locataires doivent eux-mêmes répondre à des conditions strictes de revenus qui varient en fonction de l'endroit où se situe le logement. Les loyers sont également plafonnés . Enfin, une fois rénové, le bien situé dans une copropriété doit afficher une performance énergétique d'au moins 20 %.

 

Les débuts du « Denormandie », dont on attend un premier bilan chiffré, semblent poussifs. Combien de particuliers ont mené des rénovations sous ce dispositif ? Des promoteurs ont-ils racheté des immeubles et revendu les appartements en faisant bénéficier leurs clients de la nouvelle aide fiscale à l'image de ce qui se fait dans le neuf avec le « Pinel » ? Sur le terrain, témoigne Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), « à Limoges ou à Roanne, des agents immobiliers m'ont rapporté qu'ils étaient débordés de demandes, mais que l'offre ne suivait pas. Ce dont j'ai informé régulièrement Julien Denormandie. Il appartient aux professionnels de structurer l'offre et de la rendre plus lisible pour les investisseurs. »

Pinel ou Denormandie, le match

Si le « Denormandie » commence à prendre dans les villes porteuses, le manque de biens y bride son développement. « A La Roche-sur-Yon, illustre Gilles Telliol, directeur de l'agence L'Adresse de la ville, nous avons réalisé 5 ventes sous ce dispositif en quelques mois. Entre Fontenay-le-Comte et La Roche-sur-Yon, deux communes éligibles dans un secteur proche, seule cette dernière remporte tous les suffrages car le marché y est dynamique et bénéficie d'une demande locative forte. » Mais, regrette-t-il, « 4 clients sont sur liste d'attente car il est compliqué d'y trouver suffisamment de biens avec travaux. »

Abandon du seul critère de « centre-ville »

Pour pallier ces difficultés, le gouvernement a décidé dans la dernière loi de finances de donner un nouveau coup de fouet au dispositif. L'avantage fiscal qui devait s'appliquer jusqu'au 31 décembre 2021 est prorogé d'un an jusqu'au 31 décembre 2022. Surtout l'aide a été élargie à deux niveaux, travaux et zones éligibles. Pour atteindre les 25 % du coût total de l'opération, l'investisseur peut désormais prendre en compte non seulement les travaux de rénovation mais aussi ceux dits d'« amélioration ». Précisément il s'agit de travaux permettant la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement de surfaces habitables - dont les combles et les sous-sols - ou encore concernant la création de surface habitable nouvelle.

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En outre, l'appréciation du zonage a été simplifiée. Les logements ouvrant droit à l'avantage fiscal peuvent maintenant être situés dans l'ensemble du territoire des communes éligibles et non plus dans les seuls centres-villes. Ces mesures contribuent à élargir le nombre de projets éligibles. Ce n'est pas suffisant, regrette la Fnaim, qui plaide pour « l'extension du dispositif à d'autres villes comme Nancy, Rouen ou Orléans ».

Connaissance fine

Comme pour tout investissement immobilier, et peut-être même un peu plus encore dans le cadre du « Denormandie»  car il s'agit de villes moyennes ou petites qui voient leurs centres désertés, le choix de l'emplacement est primordial. Il faut s'assurer que la demande locative dans la ville retenue est suffisante, donc avoir une connaissance fine du marché local.

Car l'obtention de l'avantage fiscal est conditionnée à la location effective du bien. Autrement dit, si le bailleur ne trouve pas de locataire, il risque de devoir faire face à une reprise de la réduction d'impôt par l'administration fiscale. En outre, il faut penser à son potentiel de plus-value à la revente. L'investisseur pourrait aussi être confronté à la nécessité de revendre rapidement le bien.

Parmi les communes éligibles au « Denormandie », « une petite quarantaine sortent du lot, met en garde Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du management des services immobiliers (Imsi). Les autres relèvent d'un pari audacieux. » Celles à privilégier doivent notamment allier démographie plutôt élevée et taux de vacance relativement faible . C'est le cas de Cholet, La Roche-sur-Yon, Saint-Malo, Saint-Nazaire, Albi, Grasse, Colmar, Sartrouville, Mantes-la-Jolie, Wattrelos, Poissy, Corbeil-Essonnes, Limoges et Poitiers.

 

Autre astuce pour profiter du dispositif mais en déléguant la sélection de l'emplacement et sa gestion à un professionnel : investir dans des parts de SCPI (société civile de placement immobilier). Lancé en mai dernier, accessible à partir de 500 euros la part, Urban Vitalim n°3 géré par Urban Premium est la seule SCPI à proposer une défiscalisation « Denormandie ». Saint-Brieuc, Niort et Narbonne constituent les premières cibles.

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Le « Cosse dans l'ancien » se verdit

La création du « Denormandie dans l'ancien » devait signer le glas du dispositif Cosse dans l'ancien, également baptisé « Louer abordable ». Jugé trop compliqué, il n'a jamais réellement pris son essor. Le gouvernement l'a pourtant prolongé de trois ans jusqu'au 31 décembre 2022.

Le dispositif prend la forme d'un abattement sur les revenus locatifs dont le taux varie de 15 % à 70 % - voire 85 % dans certains cas - en fonction de la localisation du bien et selon le type de convention signée avec l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah). En contrepartie, les ressources des locataires et les loyers sont plafonnés.

Nouveauté : le propriétaire du logement doit justifier d'un certain niveau de performance énergétique globale. Les conditions seront précisées par décret. Elles se sont appliquer à compter du 1er juillet 2020.

 

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