Immobilier : Quoi de neuf en 2018 ?

1- LES INVESTISSEMENTS LOCATIFS

a. Le dispositif PINEL

Outre son nouveau recentrage, le dispositif d'investissement locatif dans le secteur intermédiaire est prorogé jusqu'au 31 décembre 2021. Rien ne change quant aux obligations et avantages respectifs des investisseurs bailleurs toutefois tous les secteurs ne sont plus éligibles. Le legislateur a rencentré le dispositif sur les zones A, Abis et B1. Quant aux zones B2 et C, un dispositif transitoire est prévu : l'investissement locatif continuera à s'appliquer aux logements situés dans ces zones et bénéficient d'un agrément, dès lors que les demandes de permis de construire ont été déposées au plus tard le 31/12/2017 et que les logements soient acquis définitivement au plus tard le 31/12/2018.

Deux rapports devront être remis successivement par le Gouvernement au Parlement : 
• un avant le 01/09/2018 pour valider le recentrage effectué
• un autre avant le 01/09/2019, pour analyser le respect des conditions de ressources et de loyers.

b. Dans le cadre des investissements ouvrant droit à une réduction d'impôt, un plafonnement des commissions des intermédiaires est institué.

Nouveauté de la loi de finances pour 2018, il concerne le montant des frais et commissions directs et indirects susceptibles d'être perçus par toutes les personnes physiques et personnes morales exerçant une activité de conseil, de gestion, de démarchage, d'intermédiaire ainsi que celles se livrant ou prêtant leur concours à des opérations portant sur des immeubles. Le plafonnement est égal à un pourcentage du prix de revient de l'immeuble fixé par un décret à paraître. Tout manquement est passible d'une amende dont le montant ne peut excéder dix fois les frais indûment perçus.

c. Prolongation du dispositif d'investissement locatif meublé.

Initialement prévus jusqu'au 31/12/2017, le legislateur proroge pour un an soit jusqu'au 31/12/2018, les investissements réalisés dans les résidences meublées pour personnes âgées et pour les étudiants.

2- LA CREATION D'UN ABATTEMENT EXCEPTIONNEL SUR LES PLUS-VALUES IMMOBILIERES

La 1ère loi de finances rectificative pour 2017 a créé dans certains départements un abattement exceptionnel de 70 ou 85% sur les plus-values nettes (après application de l'abattement pour durée de détention) réalisées à l'occasion des ventes de terrains à bâtir ou de biens bâtis. Cet abattement s'applique sous réserve d'une double condition : 

• Qu'une promesse de vente ait été signée et ait acquis date certaine entre le 01/01/2018 et le 31/12/2020;
• Que la vente définitive soit réalisée dans un délai maximum de 2 ans qui suit la promesse de vente.

Le taux de l'abattement de droit commun est de 70% mais il est porté à 85% lorsque l'acquéreur s'engage à réaliser des logements sociaux à 50% au moins de la surface totale des constructions.

L'arrêté du 29/12/2017 fixe la liste des communes concernées, marquées par un fort déséquilibre entre l'offre et la demande. Il s'agit des communes classées en zones Abis et A (certaines communes d'Île-de-France, de Haute Savoie, de l'Ain, des Alpes Maritimes, des Bouches-du-Rhône, de l'Hérault, du Nord, de l'Oise, du Var, de Corse du Sud).

En résumé ,:

Cet abattement exceptionnel s'applique APRES l'abattement pour durée de détention que ce soit pour le calcul de l'impôt sur le revenu, des prélèvements sociaux, et de la surtaxe immobilière.

3-  LE CREDIT D'IMPÔT DE TRANSITION ENERGETIQUE (CITE)

La loide finances pour 2018 recentre le dispositif sur certains équipements : 

• Les chaudières HPE et HTPE

- Les chaudières à haute performance énergétique (HPE) fonctionnant au fioul sont désormais exclues à compter du 01/01/2018 sauf si le particulier peut justifier d'un devis accepté et du versement dun acompte avant le 01/01/2018 ; 
- Les chaudières à très haute performance énergétique (THPE) fonctionnant au fioul bénéficient d'un crédit d'impôt à un taux réduit de 15% au lieu de 30% si le contribuable peut justifier d'un devis accepté et du versement d'un acompte entre le 01/01/2018 et le 30/06/2018.

• Les matériaux d'isolation thermique des parois vitrées, des volets isolants et des portes d'entrées donnant sur l'extérieur.

Ces dépenses payées après le 01/01/2018 sont exclues du CITE sauf dans 2 situations : 

- Si ce sont des dépenses de remplacement de simple vitrage réalisées entre le 01/01 et le 30/06/2018. Le crédit d'impôt est réduit à 15% ; 
- Si ces dépenses ont donné lieu à un devis accepté et au versement d'un acompte avant le 01/01/2018. Le crédit d'impôt est maintenu à 30%.

• Les dépenses de raccordement à un réseau de chaleur ou de froid alimenté par des énergies renouvelables ou de récupération sont éligibles à condition que leur montant soir clairement individualisé sur la facture.

• Les dépenses payées en 2018 en vertu d'un audit énergétique non obligatoire qui doit comprendre des propositions de travaux dont "l'une au moins permet d'atteindre un très haut niveau de performance énergétique de bâtiment".

A noter : Le taux de TVA de 5,5% est maintenu pour les équipements exclus du CITE à compter du 01/01/2018.

4- AUGMENTATION DE LA TVA DE 5,5% A 10% SUR LES LIVRAISONS DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX

A compter du 1er janvier 2018, cont concernés :

• les livraisons de logements sociaux neufs à usage locatifs financés par un prêt de l'Etat ou une subvention ANRU, 
• les livraisons de terrains à bâtir, les opérations relatives à l'Association foncière logement, 
• les opérations d'extension aboutissant à la production d'un bien neuf, 
• les travaux permettant des économies d'énergies, l'accessibilité de personnes handicapées, les travaux d'amélioration, de rénovation et de transformation dans le cadre d'opérations portant sur des logements sociaux.

5- LE PRÊT A TAUX ZERO

La loi de finances pour 2018 proroge jusqu'au 31/12/2021 le PTZ+ sous réserve des modifications suivantes : 

• Logements anciens : prêts octroyés à compter du 01/01/2018

- Ils doivent être situés en zones B2 et C pour être éligibles aux prêts octroyés sous conditions de travaux ; 
- Il s'agit des prêts octroyés sous condition de vente du parc social à ses occupants indépendamment de la localisation du logement.

• Logements neufs : prêts octroyés à compter du 01/01/2020

- Ils devront être situés en zones A et B1, ou dans des territoires couverts par un contrat de redynamisation de site de défense.

• Titulaire d'une carte mobilité inclusion, d'une carte d'invalidité ou d'une pension d'invalidité 

- Ces personnes même si elle ne sont pas primo-accédantes peuvent bénéficier du PTZ+

• Les ventes d'immeubles à rénover

6- LE DEGREVEMENT SUR LA TAXE D'HABITATION

L'institution progressive de ce dégrèvement a pour objectif d'exonérer à terme sur 3 ans (en 2020) la plupart des ménages français. Il est fixé à 30% pour 2018, à 65% pour 2019, et à 100% pour 2020).

L'octroi du dégrèvement est conditionné :

• D'une part, au revenu fiscal de référence (RFR) de l'année précédant celle au titre de laquelle la taxe d'habitation est due et, 
• D'autre part, au nombre de parts de quotient familial : 

Ainsi, le RFR à ne pas dépasser pour une part est de 27 000 euros : 

Au-delà des seuils rappelés ci-dessus (par exemple 27 000 euros de RFR pour 1 part), l'abattement de 30% sera ajusté en fonction de la fourchette des revenus et du nombre de parts pour le quotient familial : 

La formule de calcul du dégrèvement de 30% pour la TH de 2018 à s'appliquer, par exemple pour 1 part de quotient est la suivante : 

30% x 28 000 € - RFR

28 000 - 27 000 €.

Par exemple : 

Un couple marié avec 3 enfants à charge (quotient familial de 4 parts) avec un RFR de 68 500 euros pourra bénéficier d'un dégrèvement de 30% pour leur taxe d'habitation due en 2018 si leur revenu fiscal de référence est compris entre 67 000 et 69 000 euros.

Leur cotisation de taxe d'habitation étant de 2 000 euros, le dégrèvement sera calculé de la manière suivante : 

2 000 x 30% x 69 000 - 68 500 = 450 € soit un dégrèvement de 22,5%

69 000 - 67 000 .

7- LE REMPLACEMENT DE L'IMPÔT SUR LA FORTUNE (ISF) PAR L'IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIERE (IFI)

Les personnes, résidant en France, détentrices d'un patrimoine immobilier d'au moins 1 300 000 euros au 01/01/2018 sont redevables du nouvel IFI. Peut importe que ces biens soient situés en France ou à l'étranger. Le seuil d'imposition et les modalités de calcul restent identiques à celles déjà existantes pour l'ISF.

L'assiette imposable des biens immobiliers, détenus directement ou indirectement, est constitué par les éléments suivants : 

• des immeubles bâtis affectés à un usage d'habitation, industriel, commercial, artisanal, agricole ou libérale, mis en location ou non à l'exclusion des biens affectés à l'activité d'une société opérationnelle ; 
• des immeubles en cours de construction au 1er janvier de l'année d'imposition ; 
• des droits réels immobiliers tels que l'usufruit, le droit d'usage ou d'habitation ... ; 
• des terrains à bâtir, des terres de cultures, des étangs, des bois et forêts, des parts de groupements forestiers ; 
• des immeubles classés ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques ; 
• des immeubles ou fractions d'immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières de copropriété (CGI art. 1655 ter) ; 
• des parts de SCI, SCPI, d'OPCI et de SIIC ; 
• des droits du preneur afférents à un contrat de crédit-bail immobilier ; 
• des droits de l'accédant afférents à un contrat de location-accession ;
• de la valeur de rachat des contrats d'assurance-vie rachetables et des bons ou contrats de capitalisation exprimés en unités de compte à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des unités de compte composées des actifs immobiliers.

C'est la valeur vénale des biens telle qu'arrêtée au 1er janvier de chaque année qui est retenue dans le patrimoine du propriétaire avec un abattement possible pour la résidence principale (30%), les biens donnés en location (20% à 40%), les biens détenus en indivision (20% à 40%), les parts de SCI (10% à 20%).

Ne sont pas pris en compte dans l'assiette de l'IFI : 

• les immeubles détenus par des sociétés opérationnelles dont le redevable détient moins de 10% du capital ; 
• les immeubles nichés au sein de fonds d'investissement ou d'OPCVM dont le redevable detient moins de 10% ; 
• les immeubles affectés à l'activité de la société opérationnelle ;
• les immeubles affectés à l'activité professionnelle du redevable (entrepreneur individuel, société de personnes, société soumise à l'IS) ; 
• les bois et forêts et biens ruraux détenus en tant que biens professionnels exonérés en totalité ou aux 3/4 de leur valeur.

Nota : Les biens immobiliers détenus par les loueurs en meublé professionnels (inscription RCS, recettes supérieures à 23 000 €, recettes supérieures de plus de 50% aux autres revenus du foyer fiscal) ne sont pas à comprendre dans l'assiette de l'IFI.$

Les dettes pour constituer un passif au titre de l'IFI 2018 doivent réunir les conditions suivantes : 

- exister au 01/01 de l'année d'imposition ; 
- être à la charge du redevable de l'IFI ; 
- être relatives à des actifs imposables.

Exemples : les emprunts immobiliers, le rachat d'un prêt pour un bien imposable, les dépenses d'amélioration, la taxe foncière 2018, la taxe sur les logements vacants, les charges de copropriété du dernier trimestre avant l'année d'imposition ....

La réduction d'impôt pour souscription au capital d'une PME est supprimée sous réserve des versements effectués entre la date limite de déclaration d'ISF de 2017 et le 31/12/2017.

La réduction pour dons de 75% du montant des versements retenus dans la limite de 50 000 euros est maintenue. Pour l'IFI 2018, les dons retenus sont ceux effectués entre la date limite de déclaration d'ISF de 2017 et celle de l'IFI 2018.

Les modalités déclaratives sont modifiées : les déclarations 2042 C et 2725 ISF seraient remplacées par une déclaration 2025 accompagnée de 6 annexes.

8- LA HAUSSE DES PRELEVEMENTS SOCIAUX SUR LES REVENUS FONCIERS ET LES PLUS-VALUES IMMOBILIERES

La loi de financement de Sécurité sociale pour 2018 a voté la hausse des prélèvements sociaux de 15,5% à 17,2%. Cette augmentation s'applique :

• aux revenus locatifs encaissés en 2017 à déclarer en 2018. Les prélèvements sociaux sont recouvrés par voie de rôle au vue de la déclaration d'ensemble des revenus 2042 ; 
• aux plus-values immobilières réalisées à compter du 1er janvier 2018. A noter que les prélèvements sociaux pour les produits de placements sont directement précomptés à la source.