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Les avantages du dispositif Denormandie

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Le dispositif Denormandie a été mis en place afin d'encourager les propriétaires bailleurs à rénover leurs biens immobiliers dans l'ancien.

Dans le but d'accélerer la rénovation des biens immobiliers dans l'ancien, le gouvernement a mis en place le dispositif Denormandie . Celui-ci est largement inspiré de la loi Pinel puisque de la même manière l'avantage fiscal est plafonné à 300 000 euros (achat + travaux) et la réduction fiscale est comprise entre 12 et 21% en fonction de la durée de la location pouvant aller de 6 à 12 ans. La grande différence est que la défiscalisation est liée à la réalisation de travaux de réhabilitation devant représenter au minimum 25% du montant de l'acquisition.

Les travaux doivent porter sur l'amélioration des performances énergétiques du logement (d'au moins 30%) ou porter sur deux types de travaux parmi cinq (isolation des combles, des fenêtres ou des murs, changement d'une chaudière ou de système de production d'eau chaude...). 

Afin de savoir si le nouveau dispositif Denormandie est réellement intéressant, il faut le comparer à un investissement dans l'ancien dans lequel de gros travaux seraient réalisés et pour lequel le mécanisme du déficit foncier s'appliquerait. Pour information, lors d'un investissement locatif , si le montant total des charges liées au bien loué sont supérieures au montant des revenus encaissés, alors la différence appelé déficit foncier peut être réduit de l'impôt sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.

Ce mécanisme semble donc très intéressant dans le sens où il n'est pas imposé au propriétaire de conditions de loyers ou de ressources des candidats locataires... Toutefois, lors de la revente en passant par un investissement dans l'ancien avec travaux hors dispositif Denormandie, le bien est assujetti à la taxation sur la plus-value. Pour un investissement a travers le dispositif Denormandie, le montant des travaux est ré-intégré au montant de l'achat ce qui fait diminuer voir annuler le montant de la plus value et donc de l'imposition.

Exemple :

Avec le dispositif Denormandie : Un investisseur achète 150 378 euros un bien dans l'ancien et réalise 50 126 euros de travaux. Il s'engage après réalisation des travaux à conserver le bien pour une durée de 12 ans Le montant de la réduction d'impôt de 21% sera calculé sur le montant total de l'opération soit 200 504 euros (150 378 + 50 126). L'avantage fiscal sera de 42 106 euros pour les 12 années de location. Ses revenus fonciers seront imposés à 19 065 euros sur les 12 années de location. Le gain fiscal s'élevera donc à 23 041 euros. Même en imaginant que le bien serait valorisé de 1% par an, en ayant conservé son bien pendant plus de 5 ans, l'investisseur passant par le dispositif Denormandie ne payera pas de taxe sur la plus value. Son gain fiscal est donc de 24 285 euros nets soit un taux de rentabilité très intéressant de 12,49%.

Avec le déficit foncier : 

-1er cas : un primo investisseur qui achète un bien pour un montant de 200 500 euros et réalise 50 126 euros de travaux (25% du prix d'achat)

-2ème cas : un investisseur ayant déjà un bien en location pour lequel il perçoit des revenus fonciers et achète un nouveau bien pour un montant de 200 500 euros et réalise 80 200 euros de travaux (40% du prix d'achat) 

Dans les deux cas, le déficit foncier ne permet pas de bénéficier d'une réduction d'impôt. Toutefois, l'un ou l'autre des investisseurs peut déduire de ses revenus le montant des charges supérieures aux loyers qu'il perçoit. Le 2ème cas est plus avantageux car son déficit foncier peut être reporté sur l'ensemble de ses revenus fonciers. 

En revanche, en ce qui concerne la taxe sur la plus value, que ce soit dans le 1er ou le 2ème cas, le montant des travaux ne peut pas être additionné au montant de l'acquisition ce qui entraînera certainement une taxation. Cela entraine une perte fiscale et fait grandement diminuer le rendement. Le dispositif Denormandie semble donc être très intéressant à conditions d'investir dans une zone concernée et de respecter les conditions imposée.

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source : capital.fr

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