Investissement locatif aux Lilas en 2026 : ce que disent les chiffres
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Avec un loyer moyen de 29 €/m² pour un prix d'achat de 6 804 €/m², Les Lilas offrent un rendement brut théorique supérieur à celui de Vincennes ou de Saint-Mandé. Voici les chiffres de 2026 pour juger un projet locatif dans la commune.
Un prix d'entrée nettement inférieur à celui de Paris et de Vincennes
Selon les données publiées par Orpi à partir de PriceHubble, le prix moyen aux Lilas atteint en 2026 6 804 €/m² pour un appartement et 6 863 €/m² pour une maison, avec une fourchette de 5 056 à 8 561 €/m² pour les appartements. Ce niveau reste nettement inférieur à celui des arrondissements parisiens voisins, à 8 600 €/m² dans le 19e et 9 020 €/m² dans le 20e, ou à celui de Vincennes, à 9 231 €/m². Il se situe au niveau du Pré-Saint-Gervais (6 801 €/m²) et au-dessus de Pantin (6 255 €/m²), de Bagnolet (5 974 €/m²) ou de Romainville (5 421 €/m²). Concrètement, il faut prévoir environ 136 000 € pour un studio de 20 m² et environ 272 000 € pour un deux-pièces de 40 m², avant frais de notaire, de l'ordre de 7 % dans l'ancien. Les écarts entre rues restent importants : en 2024, le prix moyen atteignait 7 670 €/m² rue Jean Moulin contre 5 910 €/m² rue Charles Péguy. Côté tendance, le prix moyen est globalement stable depuis 2022, avec un repli d'environ 2,4 % entre 2022 et 2024 selon Orpi. Pour un investisseur, cela ouvre un ticket d'entrée plus accessible, à condition de bien situer chaque bien dans son secteur précis.
Un loyer moyen de 29 €/m² pour un rendement brut d'environ 5,1 %
Le loyer moyen atteint 29 €/m² pour un appartement en 2026, avec une fourchette de 22 à 37 €/m², et il est resté constant entre 2022 et 2024. Pour un appartement de 40 m², cela représente environ 1 160 € par mois en moyenne, et entre 880 et 1 480 € selon l'état, l'étage et l'emplacement du bien. Rapporté au prix moyen d'achat, ce loyer donne un rendement brut théorique d'environ 5,1 % (29 €/m² × 12 mois, divisé par 6 804 €/m²), un ordre de grandeur calculé à partir de moyennes et non une garantie pour un bien donné. La même méthode donne environ 4,5 % à Vincennes et 4,2 % à Saint-Mandé, ce qui place Les Lilas devant ces deux communes sur le rendement immédiat. Ce rendement brut doit toutefois être ramené à un rendement net : les impôts locaux, de l'ordre de 2 013 € en moyenne aux Lilas, soit davantage qu'à Vincennes ou à Saint-Mandé, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance propriétaire non occupant, les travaux d'entretien et les périodes de vacance réduisent le revenu réellement perçu. Comparer les biens sur leur rendement net, et non sur le seul loyer affiché, reste la seule méthode fiable.
Un marché locatif dense, mais des ventes rares
Les Lilas comptent 23 469 habitants en 2021, et leur parc est composé à 87,5 % d'appartements. Les locataires y sont majoritaires, à 63,1 % des occupants, ce qui traduit un marché locatif profond, porté par la proximité immédiate de Paris et la desserte en métro. L'offre à l'achat est en revanche restreinte : on recense seulement 75 biens vendus en 2024, soit 65,44 % de moins en deux ans. Cette rareté a deux conséquences pour un investisseur : les biens répondant à une stratégie locative se présentent peu souvent, et il faut donc réagir vite, mais les acheteurs sont aussi plus sélectifs et les négociations plus ouvertes. Quelques critères font la différence d'un bien à l'autre :
- la proximité du métro et des commerces
- l'état de la copropriété et le montant des charges
- le classement énergétique, qui conditionne la possibilité de louer
- la luminosité, l'étage et l'agencement, qui influencent le loyer accepté
Avec un budget d'entrée plus modéré qu'à Vincennes ou à Saint-Mandé, une petite ou moyenne surface bien placée permet de constituer un premier patrimoine locatif, à condition d'avoir vérifié les charges et les diagnostics avant de faire une offre.
Pourquoi Les Lilas séduisent les investisseurs de l'est parisien
L'écart de prix avec les arrondissements parisiens voisins explique en grande partie l'intérêt des investisseurs pour Les Lilas : à un prix d'achat inférieur de plus de 20 % à celui du 19e arrondissement, la commune offre un accès rapide à Paris et une demande locative structurelle. Notre article Les Lilas en 2026 : une commune qui attire de plus en plus d'acquéreurs parisiens détaille cette dynamique côté acquéreurs. Pour un investisseur, l'enjeu consiste à sécuriser trois points : un prix d'achat cohérent avec le secteur, un loyer réaliste et une gestion qui limite la vacance. Orpi PIF Immobilier Vincennes accompagne les investisseurs de l'est parisien, des Lilas à Vincennes, et propose la gestion locative, ce qui permet de suivre le bien de l'achat à la mise en location. Comparer plusieurs communes sur des chiffres réels, plutôt que sur des impressions, aide à choisir le projet le mieux adapté à son budget et à ses objectifs.
Le mot du directeur
« Aux Lilas, les investisseurs se laissent séduire par le rendement affiché, puis découvrent l'écart entre le brut et le net. Récemment, un acquéreur qui comparait un studio aux Lilas avec un bien plus cher à Vincennes a fait le calcul avec les impôts locaux et les charges. Il a retenu les Lilas, mais avec un deux-pièces mieux placé, pour un rendement net plus régulier. »
Pourquoi choisir l'Agence Orpi PIF Immobilier Vincennes pour investir aux Lilas en 2026 ?
Agence familiale installée avenue de Paris depuis plus de 45 ans, nous suivons les marchés de l'est parisien, des Lilas à Vincennes. Nous vous aidons à comparer les biens sur leur rendement net, à estimer un loyer réaliste avant l'achat et à sécuriser la mise en location. Notre service de gestion locative prend ensuite en charge le quotidien de votre bien.
Vous avez des questions ?
Quel rendement locatif peut-on espérer aux Lilas en 2026 ?
En rapportant le loyer moyen (29 €/m²) au prix moyen d'un appartement (6 804 €/m²), on obtient un rendement brut théorique d'environ 5,1 %. Le rendement net est plus bas, après impôts locaux, charges, travaux, vacance et honoraires de gestion.
Quel loyer prévoir pour un appartement de 40 m² aux Lilas ?
En moyenne environ 1 160 € par mois, avec une fourchette de 880 à 1 480 € selon l'état, l'étage et l'emplacement. Le loyer réel se fixe à partir des locations récemment signées dans le même secteur.
Pourquoi y a-t-il si peu de biens à vendre aux Lilas ?
La commune est petite et n'a enregistré que 75 ventes en 2024, soit 65,44 % de moins en deux ans. Cette rareté oblige à réagir vite sur les biens intéressants, tout en laissant parfois plus de marge de négociation.
Les Lilas sont-ils moins chers que Paris pour investir ?
Oui, avec 6 804 €/m² pour un appartement contre 8 600 €/m² dans le 19e et 9 020 €/m² dans le 20e selon Orpi. Cet écart de prix explique en grande partie l'intérêt des investisseurs pour la commune.
