L'encadrement des loyers à la relocation

Publié le mercredi 28 octobre 2020

En application du décret n°2019-802 du 26 juillet 2019, l'encadrement des loyers à la relocation pour le baux vides et meublés à usage de résidence principale du locataire et pour les baux "mobilité", a été reconduit pour un an (du 1er août 2019 au 31 juillet 2020) dans les 1149 communes classées en zone locative tendue.

Le décret comporte une nouveauté qui entrera en vigueur à compter du 1er janvier 2020. Elle conditionne désormais la possibilité pour les bailleurs d’augmenter leur loyer, après travaux ou en cas de loyer manifestement sous -évalué, au respect d’un niveau minimum de performance énergétique.

Le décret de blocage prévoit qu’à la relocation d’ un logement loué nu ou meublé en zone tendue, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au locataire sortant. Il est à noter que si aucune indexation du loyer n'a été effectuée au cours des douze mois précédant la signature du nouveau bail, le loyer appliqué au nouveau locataire peut être, par rapport au loyer du locataire sortant, majoré de la variation de l'IRL qui existe sur un an au moment de la signature. Néanmoins, cette règle souffre des exceptions : en cas de loyer manifestement sous - évalué ou en cas de gros travaux. Dans ces deux cas , deux scénarii sont envisageables :

Le bailleur a fait réaliser des travaux d'amélioration ou de mise en conformité liés à la décence du logement au cours du bail initial ou de puis son dernier renouvellement : si le montant des travaux est au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, une hausse du loyer annuel peut intervenir sans toutefois excéder 15 % du coût réel des travaux TTC.
Le bailleur a fait réaliser des travaux d'amélioration depuis moins de 6 mois : si le montant de ces travaux est supérieur à la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel est totalement libre ; le cas échéant dans la limite du loyer de référence majoré et de l'éventuel complément de loyer (uniquement sur Paris à ce jour).

A l’avenir, pour pouvoir réévaluer leur loyer à la hausse, les propriétaires devront justifier, en cas de travaux ou de loyer manifestement sous - évalué, que la consommation énergétique du logement ne dépasse pas 331 kWh/m2/an. Autrement dit, en zones tendues, à partir du 1er janvier 2020, il faudra vérifier le classement du logement sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) :

S’il est classé A, B, C, D ou E, il sera possible d’envisager une augmentation de loyer, si toutes les autres conditions sont par ailleurs remplies.
En revanche, si le logement est classé F ou G, l’augmentation sera bloquée.

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