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Huit bonnes raisons d’investir dans un bien loué

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Acheter un bien occupé par un locataire n’est ni le scénario le plus courant, ni le plus simple. Pourtant, ce type d’acquisition présente certains atouts. On vous explique.

1. Un marché peu concurrentiel

Il suffit de parcourir les petites annonces de biens à vendre pour constater que l’essentiel de l’offre porte sur des habitations vides. Normal ! Les logements vendus occupés n’intéressent pas la très grande majorité des acheteurs, à la recherche d’un toit pour se loger. Une excellente nouvelle pour les investisseurs qui se positionnent ainsi sur un marché peu concurrentiel.

2. Une possible décote

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, la vente d’un bien loué ne met pas automatiquement fin au contrat de location. Par conséquent, le propriétaire désireux de vendre en cours de bail - surtout s’il vient d’être renouvelé pour trois ans-, doit accepter d’afficher un prix inférieur par rapport à un bien similaire vendu libre dans le même quartier afin d’attirer des acheteurs potentiels. C’est la contrepartie de l’indisponibilité immédiate du logement. Cette décote oscille entre 5 et 15 % de la valeur du bien, selon la date d’échéance du bail. Elle augmente avec le temps restant à courir jusqu’à la fin de la location.

3. Une bonne visibilité

Communiquer de bailleur à bailleur permet en principe de disposer de données claires et détaillées. Le propriétaire vendeur doit vous transmettre tous les éléments concernant le locataire en place (caution, ressources, paiement à l’heure ou retards de loyers, nuisances ou pas dans l’immeuble…). Il doit aussi vous fournir un historique complet des travaux réalisés dans l’appartement, dans l’immeuble et vous informer sur la vie et la gestion de la copropriété (assemblées générales, part des bailleurs parmi les copropriétaires, travaux votés, réalisés, en cours ou à venir…).

4. Un locataire en place

Gros avantage de l’achat d’un bien occupé : en tant que nouveau propriétaire, vous n’avez aucune démarche à entreprendre pour trouver un occupant, le logement étant déjà loué. Un temps précieux gagné et beaucoup de stress épargné, car le compte à rebours démarre très vite pour les investisseurs. Dès l’obtention des clefs chez le notaire, vous devez rapidement trouver un locataire afin de compenser les premières mensualités de remboursement de votre prêt. Avec un locataire en place, vous échappez à cette phase chronophage de recherche qui va de la publication de l’annonce, aux réponses aux nombreux coups de fils et mails, en passant par l’organisation des visites jusqu’à la sélection du meilleur dossier.

5. Une rentabilité sans surprise

L’investissement locatif repose sur une équation à plusieurs variables. Toutefois quand le bien est acheté occupé, deux d’entre elles sont connues d’avance : le prix d’achat et le loyer. Des données tangibles et non d’hypothétiques estimations parfois trompeuses. Ainsi les investisseurs disposent d’une visibilité immédiate sur la rentabilité de leur opération. Un scénario qui vous permet également d’évaluer le potentiel (ou pas) de hausse de loyer en cas de relocation ultérieure du bien avec ou sans travaux.

6. Un banquier plus facile à convaincre

Solliciter un prêt immobilier pour financer l’achat d’un bien qui génère des revenus locatifs s’avère un atout précieux. Les banquiers étant plutôt frileux, ils apprécieront de savoir que votre investissement immobilier rapporte déjà. Même si les loyers encaissés ne couvrent pas généralement la totalité des échéances de votre prêt, ils représentent malgré tout une source de revenus appréciable.

7. Un patrimoine financé à crédit

L’immobilier locatif reste l’un des rares placements finançables à crédit. Alors autant en profiter puisque, pour de l’investissement locatif, les banques prêtent souvent la totalité des fonds. De plus, les taux d’intérêt actuels se situent toujours à des niveaux historiquement bas. Idéalement, votre plan de financement doit vous permettre de rembourser vos mensualités de crédit en conjuguant les loyers escomptés et votre effort d’épargne. Une façon de vous enrichir en douceur et de vous constituer un patrimoine immobilier sur dix ou quinze ans.

8. Une possibilité de récupérer le bien

Même si au départ vous achetez un logement occupé, vous pouvez toujours le récupérer à l’issue du bail, mais seulement dans quatre cas :

1) pour votre propre usage, à titre de résidence principale 

2) pour celui de vos proches (enfants, parents…) 

3) pour le vendre vide 

4) pour motifs légitimes et sérieux.

Attention toutefois, la loi est assez sourcilleuse sur les modalités de libération des lieux. Donner congé à votre locataire doit se faire en respectant des formes et des délais stricts. Le moindre faux pas peut vous faire rater cette « fenêtre de tir » réduite. Et si vous ne saisissez pas cette occasion à temps ? Le bail sera renouvelé ! Vous devrez alors patienter trois ans avant de pouvoir à nouveau être autorisé à récupérer votre bien.

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