Lexique immobilier par ORPI Bernay

Acompte

Somme d'argent correspondant à une fraction du prix de vente. Lors de la signature d'un avant-contrat de vente, il est d'usage que l'acquéreur verse un acompte, d'un montant de 10 % du prix de vente, qui viendra s'imputer sur le prix de vente à la signature de l'acte notarié, et du paiement du solde du prix. 

Lorsque la vente est soumise à la réalisation de conditions suspensives, l'acompte est remboursé à l'acquéreur si les conditions suspensives convenues ne se réalisent pas.

L'acompte sera, pareillement, restitué à l'acquéreur si celui-ci bénéficie d'un délai de réflexion après la signature de l'avant-contrat de vente, et exerce sa faculté de rétractation dans le délai imparti.

Acte authentique

Acte rédigé par le notaire pour constater la vente. Pour que la vente d’un bien immobilier soit opposable à tous, elle doit faire l’objet d’une publicité au fichier immobilier, tenu par le service de la publicité foncière. Pour que cette formalité soit effectuée, l’acte de vente doit être dressé en la forme authentique, par un notaire.

La vente immobilière est ainsi généralement conclue tout d’abord sous la forme d’un avant-contrat de vente (promesse de vente ou compromis), qui est suivi par un acte authentique de vente rédigé par le notaire, une fois que les conditions suspensives sont levées et que le notaire a réuni les pièces nécessaires à la rédaction de l’acte.

Acte de notoriété

Après le décès d’une personne, acte dressé par le notaire, qui établit la liste des héritiers du défunt, ainsi que la part de l’héritage que chacun a vocation à recueillir. L’acte de notoriété vise l’acte de décès du défunt et mentionne les pièces justificatives qui ont été produites au notaire. Les héritiers affirment dans l’acte qu’ils sont des héritiers du défunt.

Le coût de l’acte de notoriété est fixé à 58,50 € hors TVA au 1er janvier 2013.  

L’acte de notoriété permet de débloquer les fonds détenus par la banque, l’employeur du défunt, etc.

Acte notarié

Acte rédigé par un notaire, en la forme authentique. Certains actes doivent obligatoirement être dressés par un notaire : donation, vente immobilière… Pour d’autres actes, tels que le testament le recours au notaire est utile.

Un acte notarié offre une protection plus importante. En effet, le notaire étant un officier public, l’acte qu’il dresse a date certaine et il ne sera possible de contester la validité de l’acte que par la voie d’une procédure judiciaire, l’inscription de faux.

Acte sous seing privé

Acte écrit comportant la signature manuscrite des parties à l’acte. Il s’oppose à l’acte authentique, rédigé par un officier public tel que le notaire. 

Un acte sous seing privé qui contient un contrat créant des obligations réciproques doit être établi en autant d’originaux qu’il y a de parties à l’acte. Chaque original doit mentionner le nombre des originaux qui ont été faits.

Administrateur de biens

L’administrateur de biens est un professionnel, soumis à la loi Hoguet du 2 janvier 1970, et titulaire de la carte d’agent immobilier, portant la mention « gestion immobilière ».

La gestion locative est l’activité par laquelle un agent immobilier gère un ou plusieurs biens immobiliers pour le compte d’un propriétaire, et représente le bailleur dans la relation avec les locataires.

Agent commercial

Professionnel indépendant, lié à l’agent immobilier par un contrat. En tant que négociateur immobilier, il est habilité par l’agent immobilier à établir des mandats, et négocier en son nom et pour son compte. Il justifie de ses pouvoirs par la production d’une attestation d’emploi, de couleur blanche, établie par l’agent immobilier. Elle est visée par le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale, depuis le 1er juillet 2015.

Agent immobilier

Professionnel titulaire de la carte d’agent immobilier et soumis à la loi Hoguet. Il bénéficie d’une assurance de responsabilité civile professionnelle et est garanti par une entreprise d’assurance ou un établissement de crédit, sauf s’il a souscrit un engagement de ne pas recevoir de fonds.

Titulaire d’un mandat, il intervient, en tant qu’intermédiaire :

            dans des opérations d’achat, de vente, de location d’immeubles, de fonds de commerce, 

            pour la gestion locative des biens d’un propriétaire 

            en tant que syndic professionnel, pour le compte d’un syndicat de copropriétaires.

Amiante

L’amiante est une substance cancérigène qui a été utilisée dans les matériaux de construction. Pour lutter contre les risques d’exposition à l’amiante, la réglementation organise l’information des propriétaires et locataires. 

Ainsi, lors de la vente d’un bien dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, il est obligatoire de joindre à l’avant-contrat de vente, puis à l’acte authentique, un diagnostic relatif au repérage des matériaux contenant de l’amiante dans le bien, réalisé par un diagnostiqueur agréé.

Apport personnel

On désigne sous l’expression « apport personnel », la somme d’argent qu’un acquéreur possède et qu’il peut apporter lors de l’achat d’un bien immobilier. Cette somme doit être effectivement disponible, et être remise au notaire avant la signature de l’acte authentique.

Arrhes

Somme d’argent versée lors de la conclusion d’un contrat, qui est perdue par l’acquéreur s’il renonce à acheter le bien : la somme demeure acquise au vendeur. En matière immobilière, il est très rare d’utiliser ce mécanisme. La somme que verse l’acquéreur lors de l’avant-contrat de vente d’un bien immobilier constitue, dans le cas général, un acompte.

Ascendants

Parents dont une personne descend : père et mère, grands-parents, arrière-grands-parents, etc. La filiation peut être d’origine charnelle ou adoptive.

Assainissement collectif

L'assainissement a pour objet l'évacuation des eaux pluviales et des eaux usées selon des modalités compatibles avec les exigences de la santé publique et de l'environnement.

L’assainissement est dit collectif lorsque la commune a mis en place un réseau de collecte des eaux usées et, éventuellement, des eaux pluviales. Légalement, doivent mettre en place un système de collecte des eaux usées, les communes ou les parties de commune faisant partie de zones d’au moins 2 000 habitants et comportant une densité d'activités économiques et de population suffisante.

Assainissement individuel

L'assainissement a pour objet l'évacuation des eaux pluviales et des eaux usées selon des modalités compatibles avec les exigences de la santé publique et de l'environnement.

Les biens immobiliers qui ne sont pas raccordés à un réseau d’assainissement collectif doivent être dotés d’une installation d’assainissement individuelle conforme aux normes existantes.

Lors de la vente d’un bien, le rapport de la visite de contrôle de l’installation d’assainissement non collectif, datant de moins de 3 ans, doit être joint à l’avant contrat de vente et à l’acte authentique de vente.

Si l’installation d’assainissement individuelle n’est pas conforme, l’acquéreur a un an à compter de la vente pour effectuer la mise aux normes de l’installation. 

Assemblée des copropriétaires

Dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, l’ensemble des propriétaires est réuni au sein du syndicat des copropriétaires, qui prend les décisions importantes relatives à l’immeuble. Le syndicat se réunit en assemblée, au moins une fois par an, afin de voter le budget, valider les comptes de la copropriété, nommer le syndic, voter la réalisation de travaux, etc.

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel au nombre de millièmes (ou tantièmes) correspondant à son lot. Selon leur importance, les décisions sont prises selon différentes majorités, prévues dans la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété.

Assurance loyers impayés

Pour couvrir le risque d’impayés de ses locataires, le bailleur peut souscrire une assurance loyers impayés, appelée également garantie loyers impayés. L’assurance peut être souscrite soit par l’intermédiaire de l’agent immobilier auquel est confiée la gestion des biens, soit directement auprès d’une compagnie d’assurance.

Les garanties offertes sont déterminées par le contrat d’assurance. L’assurance couvre ainsi fréquemment, au-delà de la défaillance du locataire relative au loyer et aux charges, les dégradations locatives et les frais exposés lors de la procédure judiciaire menée contre le locataire.

En contrepartie de sa couverture, l’assureur exige généralement que le locataire réponde à différents critères de solvabilité.

Avant-contrat

La vente d’un bien immobilier se conclut généralement par étapes. Avant de signer l’acte authentique de vente, par devant notaire, un contrat préparatoire, appelé « avant-contrat » de vente est établi. Il peut s’agir d’une promesse de vente, d’un compromis de vente, ou encore d’un contrat de réservation.

L’avant-contrat établit les conditions de la vente, contient éventuellement des conditions suspensives auxquelles la réalisation de la vente est suspendue, fixe la date de signature de l’acte de vente notarié, et comporte généralement une clause pénale permettant de faire condamner la partie qui refuserait de signer l’acte authentique.

Après la signature de l’avant-contrat de vente, l’acquéreur non professionnel d’un bien immobilier à usage d’habitation dispose d’un délai de rétractation de 10 jours.

Avenant

Acte par lequel un contrat en cours (compromis de vente, bail ou tout autre contrat) est modifié. Il doit être signé par toutes les parties pour être valable.

Ayant droit

Il s’agit d’une personne qui reçoit un droit notamment du fait de son lien avec le bénéficiaire direct du droit. L’héritier est un ayant droit du défunt.

Bail civil

Contrat de location qui porte sur un bien. Ce bail n’est pas soumis à une réglementation obligatoire (comme le bail commercial ou le bail d’habitation nue), mais seulement aux règles générales du code civil. 

Bail commercial

Contrat de location qui porte sur un local dans lequel une activité commerciale ou artisanale est exploitée.  Ce bail est réglementé : il est obligatoirement soumis au statut des baux commerciaux (art. L. 145-1 C.com).

Bail d’habitation

Contrat de location qui porte sur un logement. Si ce logement est la résidence principale du locataire, le bail est soumis obligatoirement à la loi du 6/07/1989. Si le logement est une résidence secondaire par exemple, le bail est par principe un bail civil.

Bail emphytéotique

Contrat de location d’un bien, d’une très longue durée (entre 18 et 99 ans). 

Le locataire est autorisé à réaliser des travaux d’amélioration, de construction et de démolition. Les améliorations faites bénéficient au bailleur à la fin du bail. Il n’a pas à en indemniser le locataire.

Bail professionnel

Contrat de location qui porte sur un local, dans lequel une activité non commerciale est exploitée. Il s’agit donc d’un contrat de location sur un local, dans lequel une profession libérale est exercée (par exemple, un médecin, un avocat, un kinésithérapeute…)

Bailleur

Dans un contrat de location, le bailleur est le propriétaire du bien qu’il met à la disposition d’un locataire, contre versement d’un loyer.

Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux, les bénéfices réalisés à l’occasion de l'exercice d'une profession commerciale, industrielle ou artisanale. L’activité commerciale est caractérisée par l’accomplissement d’opérations ayant le caractère d’actes de commerce. Sont concernés notamment les achats de marchandises, de biens ou la location de biens meublés. Le caractère professionnel suppose que les personnes agissent pour leur propre compte dans un but lucratif.

Bon de visite

Le bon de visite est un document que l’agent immobilier fait signer au client acquéreur, pour lui permettre de prouver qu’il a bien fait visiter le bien et garantir ainsi son droit au paiement de sa commission. 

Bornage

Le bornage est une opération qui consiste à délimiter deux propriétés voisines. Les propriétaires peuvent y procéder amiablement : un géomètre expert détermine la limite séparative des deux terrains et pose les bornes. En cas de désaccord, un des propriétaires peut saisir le juge afin de faire procéder à un bornage judiciaire.

Bouquet

Dans le cadre de la vente en viager, le prix fixé est payé selon deux modalités : la rente et le bouquet. Le bouquet représente une fraction du prix que l’acquéreur verse lors de la signature de l’acte de vente. Son montant est fixé librement entre les parties.

Carnet d’entretien

Il s’agit d’un document établi et tenu à jour par le syndic. Il réunit les informations relatives à l’entretien d’un immeuble en copropriété. Il répertorie notamment les informations concernant les travaux effectués, la référence aux contrats d’assurance du professionnel qui les a réalisés, les contrats d’entretien et de maintenance des éléments communs, comme l’ascenseur. Tout copropriétaire peut en demander copie au syndic.

A noter : Dans le cadre de la vente, il doit être communiqué à tout candidat acquéreur qui en fait la demande.

Caution simple

La caution est un engagement écrit : une personne s’engage à payer la dette d’un débiteur à sa place. Par exemple, une personne peut s’engager à payer le loyer en cas de défaut de paiement par le locataire. 

La caution simple signifie que le créancier, par exemple le bailleur, doit avant de demander le paiement à la caution, poursuivre le débiteur principal, par exemple le locataire.

Caution solidaire

La caution est un engagement écrit : une personne s’engage à payer la dette d’un débiteur à sa place. Une personne peut ainsi s’engager à payer le loyer en cas de défaut de paiement par le locataire. 

Lorsque l’engagement de caution est solidaire, le créancier, par exemple le bailleur, peut demander le paiement directement à la caution sans avoir à poursuivre préalablement le débiteur principal, par exemple le locataire.

Certificat d'urbanisme

Le certificat d’urbanisme est un acte administratif. Il informe sur la constructibilité et sur les droits et obligations attachés à ce terrain. Il est délivré gratuitement et ne constitue pas une autorisation mais un document informatif.

Le certificat d’urbanisme d’informations générales (ou ordinaire) a pour objet, en l’absence de projet précis, de connaître les règles d’urbanisme applicables au terrain.

Le certificat d’urbanisme pré-opérationnel (ou détaillé) précise si un projet déterminé peut être réalisé sur le terrain et également l’état des équipements publics existants ou prévus.

Ce document cristallise les possibilités de construction existantes à la date de sa délivrance, pendant sa durée de validité (par principe, 18 mois à compter de sa délivrance sauf prolongation).

A noter : Sa demande n’est pas obligatoire, mais tout candidat acquéreur a intérêt à en faire la demande.

Charges de copropriété

Ces charges concernent des dépenses engagées par la copropriété, qui sont à la charge de chaque copropriétaire, en fonction de leur quote-part. 

Les charges générales sont liées aux dépenses d’entretien, de conservation et d’administration des parties communes de l’immeuble (charges liées à l‘entretien des escaliers, aux travaux de ravalement…).  

Des charges dites « spéciales » sont entrainées par les éléments d’équipement commun et services collectifs. Seuls les copropriétaires qui ont l’utilité de ces services et équipements sont tenus d’y contribuer (les charges liées à l’ascenseur).

Charges locatives

Ce sont les dépenses qui sont supportées définitivement par le locataire. Le bailleur peut en demander le remboursement au locataire : elles sont dites « récupérables ». Ces dépenses concernent : 

•          les dépenses d’entretien de l’immeuble, 

•          les dépenses relatives aux consommations d’eau froide, d’eau chaude, de chauffage collectif, 

•          dépenses d’entretien et de fonctionnement des éléments communs (ascenseur, espaces verts)

A noter : ces charges peuvent être définies librement par les parties. Elles peuvent donner lieu à un forfait. Toutefois, dans le cadre d’un bail d’habitation non meublée soumis à la loi du 6/07/1989, la liste de ces charges est déterminée par un décret du 26 aout 1987. Cette liste est obligatoire et limitative. Y figure notamment, en plus des dépenses susvisées, la TEOM ainsi que les dépenses de personnel, comme la rémunération du gardien, charges sociales et fiscales y afférentes.

Clause d’interdiction d’aliéner

La clause d’interdiction d’aliéner, ou clause d’inaliénabilité, est une clause contenue dans un acte de donation qui interdit à la personne qui la reçoit de vendre le bien et donc lui impose de le conserver. 

Elle doit être limitée dans le temps : elle peut être limitée à la durée de vie de la personne qui a donné le bien (le donateur). Elle doit être justifiée par un intérêt sérieux et légitime. 

A noter : Le donateur peut autoriser la vente du bien et renoncer à la clause d’interdiction d’aliéner, par acte notarié.

Clause pénale

La clause pénale est une clause qui fixe à l’avance le montant de l’indemnisation qui pourrait être demandée, si l’une des parties n’exécutait pas ses engagements. 

Les compromis de vente contiennent habituellement une telle clause. La clause pénale prévoit notamment, que si le vendeur ou l’acquéreur refuse de signer l’acte définitif (en dehors des cas de non-réalisation d’une condition suspensive), il devra verser à l’autre un montant qui est déjà fixé dans le contrat. 

A noter : En cas de désaccord, le montant de la clause pénale peut être revu par le juge, à la hausse ou à la baisse, si celui-ci l’estime disproportionné par rapport au préjudice réel.

Clause résolutoire

La clause résolutoire est une clause d’un contrat selon laquelle il prendra fin automatiquement si l’une des parties ne respecte pas ses engagements. 

Une telle clause est contenue généralement dans les baux. Elle permet alors au bailleur, en cas de non paiement des loyers à la date prévue, de mettre fin au bail automatiquement. 

A défaut de contenir une telle clause, la résiliation du contrat devra être demandée au juge : il s’agit d’une résiliation judiciaire. 

A noter : Avant de mettre en œuvre cette clause et d’invoquer la résiliation du bail, la loi du 6/07/1989 impose, pour les baux d’habitation non meublées, de procéder préalablement à un commandement de payer (par voie d’huissier) et de laisser ensuite un délai de 2 mois au locataire pour régulariser. La résiliation du bail ne pourra intervenir qu’au terme de ce délai.

Coefficient d'occupation des sols (COS)

Le COS détermine la surface maximale que l’on peut construire sur un terrain. Il s’exprime par un chiffre. 

Par exemple : un COS de 0,5 sur un terrain de 100 m2, permet de construire 50m2 de surface de plancher.

Sur un même terrain, il est possible que le COS soit différent selon que l’on souhaite construire une habitation ou un local destiné à un autre usage que l’habitation.

Le COS a été supprimé dans les PLU, mais il demeure applicable dans les POS qui le prévoient, tant que ces derniers existeront, et au plus tard jusqu'au 31 décembre 2015 (date à laquelle les plans d'occupation des sols qui n'ont pas été mis en forme de plan local d'urbanisme, ou qui ne sont pas en cours de transformation, sont caducs).

Colocation

La colocation concerne un contrat de location unique signé par plusieurs personnes ayant chacun la qualité de locataires (les colocataires). Elle peut aussi être formalisée par plusieurs contrats de location entre chacun des locataires et le bailleur.
En cas de colocation, le bail contient généralement une clause de solidarité. Cette clause permet au bailleur de demander le paiement du loyer en totalité à l'un des colocataires. Celui-ci disposera d'un recours contre les autres colocataires.

Egalement, au départ d'un colocataire, le colocataire sortant sera tenu au paiement du loyer et charges et ce jusqu'à la fin du bail en cours, en cas de défaut de paiement par le locataire restant.

Pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 27 mars 2014, la solidarité du colocataire sortant est réduite : elle prendra fin à la date d'effet du congé si un nouveau locataire figure au bail. Dans le cas contraire, la solidarité prendra fin au plus tard six mois après la date d'effet de son congé.

Le colocataire désirant quitter les lieux et mettre fin à la colocation doit donner congé, en respectant le délai de préavis prévu au bail.

Dans le cadre d'un bail d'habitation non meublée soumis à la loi du 6/07/1989, si l'un des colocataires peut bénéficier d'un congé réduit pour licenciement par exemple, les autres n'en bénéficient pas et sont donc redevables d'un délai ordinaire de 3 mois.

Exceptionnellement, si la colocation concerne des concubins, le congé réduit dont un des colocataires peut bénéficier s'applique aussi à son colocataire.

Commission

Il s’agit de la rémunération de l'agent immobilier, intermédiaire dans le cadre de la vente ou de la location d’un bien. La commission est due immédiatement à la signature définitive de l’acte de vente ou du bail. 

Son montant doit être précisé dans le mandat et dans l'engagement des parties (compromis de vente, ou contrat de location) et doit être conforme au barème affiché par l’agence. Il doit également être précisé qui doit prendre à sa charge le paiement de cette commission. 

A noter : le barème est un document obligatoirement affiché en vitrine et visible par tous répertoriant les tarifs pratiqués par l’agence immobilière.

Compromis de vente

Le compromis est un « avant-contrat », qui établit les conditions de la vente, avant la signature de l’acte authentique. 
 

Il peut s’agir d’un acte notarié ou d’un acte sous seing privé, rédigé par les parties, ou par un agent immobilier. 
 

En signant le compromis de vente, le vendeur et l’acquéreur s’engagent respectivement à vendre et à acheter un bien, à des conditions déterminées, qui seront reprises dans l’acte définitif établi par le notaire. 
 

Généralement, lors de la signature du compromis de vente, l’acquéreur verse un acompte, le séquestre, dont le montant peut varier jusqu’à 10%, en pratique.

Après la signature du compromis, l’acquéreur non professionnel d’un bien immobilier à usage d’habitation dispose d’un délai de rétractation de 10 jours, depuis le 8 août 2015.
 

A noter : Il s’agit d’une promesse de vente engageant les deux parties, à la différence de la promesse unilatérale de vente, qui n’engage que le vendeur, l’acquéreur bénéficiant d’une option d’achat.

Concubinage

Il s’agit d’une communauté de vie entre deux personnes de même sexe ou de sexe différent, ni mariées, ni pacsées. 

A la différence du pacs et du mariage, le concubinage n’est pas encadré par la loi ou par un contrat.  

Les droits et obligations des époux ou des partenaires liés par un pacs ne s’appliquent pas aux concubins. 

Notamment, il n’y a donc pas de solidarité entre concubins. 

En cas d’acquisition d’un bien commun, les règles de l’indivision s’appliquent.

Condition suspensive

Une condition suspensive est une clause qui suspend l’effet d’un contrat jusqu’à la réalisation d’un évènement. 

Ces conditions sont généralement utilisées dans les compromis de vente. La vente ne se réalisera par exemple que si l’acheteur obtient un permis de construire ou encore un prêt. 

Ainsi, lorsqu’un acheteur finance son achat à l’aide d’un emprunt, le compromis doit prévoir une condition suspensive d’obtention de prêt. Il n’achète le bien que s’il obtient un financement. Le compromis sera donc définitif si le prêt est obtenu. Dans le cas contraire, il sera sans effet et le dépôt de garantie devra lui être restitué. 

A noter : si l’acheteur ne respecte pas son engagement prévu au compromis, le vendeur peut demander l’application de la clause pénale.

Contrat de location – bail

Le contrat de location ou bail est un engagement par lequel un propriétaire cède la jouissance de son bien à un locataire, pour un temps et à un prix déterminés. Les droits et obligations du bailleur comme du locataire sont fixés par le contrat, ainsi que par la loi applicable selon le type de bail conclu (habitation, professionnel, commercial…).

A noter : Depuis le 1er août 2015, les contrats relatifs aux locations vides ou meublées soumises à la loi du 6 juillet 1989, doivent respecter un modèle type fixé par un décret du 29 mai 2015, reprenant les conditions légales essentielles.

Copropriétaire

Dans le cadre de la copropriété, le terme « copropriétaire » désigne chaque propriétaire d’un lot, composé d’une partie privative et d’une quote-part de partie commune. 

L’ensemble des copropriétaires forme le syndicat de copropriété. 

Ce syndicat est représenté par un syndic, bénévole ou professionnel.

Copropriété

La copropriété correspond à une répartition du droit de propriété entre plusieurs personnes sur un immeuble bâti. Chacun est propriétaire d’un lot, composé d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes. Cette organisation de la propriété est réglementée et soumise à la loi du 10 juillet 1965. 

La copropriété est gérée par un syndic, bénévole ou professionnel. 

Les décisions sont prises en assemblée générale des copropriétaires.

Crédirentier

Dans le cadre de la vente en viager, le crédirentier est le vendeur, à qui le prix fixé, représenté par le bouquet et la rente, est versé.

Crédit immobilier

Un crédit immobilier est un prêt d’argent destiné à financer l’achat : 

• d’un immeuble à usage d’habitation (ou à usage d’habitation et professionnel), 

• d’un terrain (et la construction d’un immeuble sur celui-ci)

• de parts de sociétés civiles immobilières
 

Le crédit immobilier est très encadré par la loi afin de protéger l’emprunteur. Il dispose, notamment d’un délai de réflexion de 10 jours à compter le lendemain du jour de la réception de l'offre, avant de pouvoir accepter le financement proposé.

Crédit relais

Le crédit relais est un prêt immobilier permettant d’acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu l’actuel. Il consiste en une avance de fonds pour financer le nouvel immeuble en attendant de vendre le précédant.

Il est généralement d’une durée d’un à deux ans. Il permet de financer jusqu’à 80% de la nouvelle acquisition. Son remboursement est assuré par la vente du premier bien.

CREP

Le constat de risque d’exposition au plomb ou CREP est un des diagnostics immobiliers obligatoire dans le cadre de la vente d’un bien immobilier à usage d’habitation dont la construction est antérieure au 1er janvier 1949.

Depuis le 12 août 2008, le CREP doit également être fourni dans le cadre de la location nue ou meublée, d’un bien immobilier à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949.

Ce diagnostic devra être réalisé par un professionnel qui établira un rapport après un contrôle et un repérage des revêtements contenant du plomb. Il en décrit notamment l’état de conservation et en précise la teneur en plomb. 

Le CREP doit être effectué sur les parties privatives, mais également depuis le 12 aout 2008, sur les parties communes d’un immeuble à usage d’habitation.

Si le constat est négatif (ne révèle pas la présence de plomb à un taux supérieur au seuil fixé par arrêté), il est valable indéfiniment. 

Si le constat est positif (révèle la présence de plomb à un taux supérieur au seuil fixé par arrêté), sa durée de validité est limitée à un an. 

Dans le cadre de la vente, le constat devra être daté de moins d’un an au jour de la signature de l’acte authentique. Dans le cas contraire, un nouveau constat devra être produit. 

Si le rapport mentionne la présence de plomb dégradé, le propriétaire doit procéder à des travaux de suppression du risque d’exposition au plomb. Le préfet notifie au propriétaire les travaux à effectués et le délai de leur réalisation A défaut de réalisation, le préfet pourra les faire exécuter d’office aux frais du propriétaire.

Débirentier

Dans le cadre de la vente en viager, le débirentier est l’acquéreur du bien, qui doit verser au crédirentier le prix de vente, représenté par le bouquet et la rente.

Déclaration attestant l'achèvement des travaux

La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) est un document qui permet de signaler à l'administration l'achèvement des travaux et d’attester la conformité de la construction par rapport au permis de construire ou à la déclaration préalable.  Cette déclaration doit être effectuée une fois que les travaux sont terminés. 

L'administration peut procéder au contrôle sur place des travaux réalisés, par une visite des lieux. Ce contrôle doit intervenir dans un délai de 3 mois à compter de la date de réception de la déclaration. Ce délai est porté à 5 mois lorsque ce contrôle est obligatoire, notamment lorsque :  

•          les travaux portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou lorsqu'ils sont situés dans un secteur sauvegardé, 

•          les travaux sont réalisés dans un secteur couvert par un plan de risques naturels, technologiques ou miniers. 

Passés ces délais, l'administration ne peut plus contester la conformité des travaux.

Déclaration d’insaisissabilité

La déclaration d’insaisissabilité est un acte notarié qui permet à l’entrepreneur individuel de protéger son patrimoine personnel de ses créanciers professionnels.

Par cette déclaration, publiée au bureau des hypothèques, son habitation personnelle, comme tout autre immeuble non affecté à l’usage professionnel, ne pourront pas être saisis par des créanciers professionnels.

La protection ne joue que pour l’avenir. Si la dette est antérieure à la déclaration, elle pourra donner lieu à saisie du bien, qui a fait l’objet de la déclaration postérieurement. 

A noter : L’entrepreneur individuel peut toujours renoncer en tout ou partie à cette déclaration, par un acte notarié, publié.

Déclaration d’intention d’aliéner

Dans le cadre de la vente d'un bien, le propriétaire peut être tenu de proposer l’achat en priorité à une collectivité publique le plus souvent. La collectivité bénéficie donc d’un droit de préemption.

Cette obligation s’impose lorsque le bien vendu est situé dans une zone où un tel droit est prévu. 

Cette proposition prend la forme d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Il s’agit donc d’un document qui permet d’informer la collectivité publique sur des conditions de la vente, lorsqu’elle bénéficie d’un droit de préemption,. 

Si la collectivité accepte les conditions de la vente, elle achète le bien. 

Si la collectivité refuse la proposition, le propriétaire est libre de vendre son bien à un tiers. 

La collectivité peut aussi accepter d’acheter le bien mais proposer un prix inférieur. Le propriétaire peut renoncer à vendre. Il peut aussi refuser le prix proposé, sans renoncer à la vente. Le juge sera alors saisi pour fixer le prix.

Déclaration de succession

La déclaration de succession regroupe plusieurs imprimés déposés dans les six mois du décès par les héritiers au service des impôts du domicile du défunt. Ils retracent les renseignements relatifs à l’identité du défunt et de ses héritiers, ainsi que la composition du patrimoine du défunt (désignation, estimation des biens). Il est accompagné d’une affirmation de sincérité.

Les imprimés sont les suivants : n° 2705, 2705-S (renseignements relatifs aux héritiers), 2706 (feuillet intercalaire), 2705-A (primes des contrats d’assurance vie souscrit par le défunt), et 2709 (pour les immeubles ne dépendant pas du service de l’enregistrement du domicile du défunt). Le dépôt de la déclaration s’accompagne du paiement des droits de succession sauf paiement fractionné ou différé.

Déclaration préalable

La déclaration préalable est un document administratif qui permet à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte les règles d’urbanisme en vigueur. 

Elle est obligatoire dans un certain nombre de cas limitativement prévus par la loi (notamment pour les constructions et travaux de moindre importance qui ne sont pas soumis à permis de construire).

Elle donne lieu à une autorisation de travaux ou à un refus par l’administration. 

Le délai d’instruction est d’un mois. Passé ce délai, à défaut de réponse, l’autorisation est accordée tacitement. L’administration est tenue de délivrer un certificat de non-opposition si le constructeur ou l’un de ses ayants droit le demande.

Déficit foncier

On parle de « déficit foncier » lorsque les loyers encaissés par un bailleur sont inférieurs aux dépenses payées pour le même bien immobilier. Ce déficit constitué par des travaux, des frais de gestion ou primes d’assurances notamment vient diminuer les autres revenus encaissés par le foyer fiscal dit « revenu global » (salaires, revenus des actions, pensions, bénéfices industriels et commerciaux…). Les intérêts d’emprunt ne sont pas compris dans le déficit foncier. Le déficit est imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros. L’excédent du déficit qui n’a pas pu être déduit est reportable sur les revenus globaux des six années suivantes.

Délai de réflexion

Le délai de réflexion permet à l’acquéreur de revenir sur son engagement d’achat, dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la notification ou de la remise du projet d’acte.

A la différence du délai de rétractation, le délai de réflexion s’applique au seul acte authentique s’il n’y a pas eu, préalablement, de promesse de vente. 

Si une promesse de vente a précédé l’acte authentique, l’acquéreur ne peut pas bénéficier d’un délai de réflexion, dans la mesure où il a pu déjà bénéficier d’un délai de rétractation.

Délai de rétractation

L’acquéreur d’un bien immobilier à usage d’habitation bénéficie d’un droit de rétractation. Il permet à l’acquéreur de renoncer à son engagement d’achat dans un délai de 10 jours. 
 

Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant la promesse de vente, lorsque la notification est faite par lettre recommandée avec avis de réception. 
 

Lorsque la promesse fait l’objet d’une remise en main propre par le professionnel, ce délai est de 10 jours à compter du lendemain de la date de la remise en main propre.
 

Ce droit s’applique à la promesse de vente, qu’elle soit rédigée sous seing privé ou par notaire. 

A noter : la remise en main propre par un agent immobilier est possible mais encadrée par la loi.

Démembrement de propriété

Le droit de propriété est composé de 3 éléments complémentaires : 

            Le droit d’utiliser le bien,

            Le droit de recueillir les fruits (loyers, intérêts) que produit un bien,

            Le droit de vendre, de donner, voire de détruire un bien.

Ces trois composantes peuvent être séparées, et attribuées à des personnes différentes, c’est ce que l’on appelle le démembrement du droit de propriété. Ainsi, la personne qui bénéficie du droit d’utiliser le bien et d’en recueillir les fruits est titulaire d’un droit d’usufruit, et la personne qui conserve le droit de vendre ou de donner le bien est appelée nu-propriétaire.

Dans un viager occupé, le crédirentier bénéficie fréquemment d’un droit d’usufruit.

Dépôt de garantie

Lors de la conclusion d'un bail, le bailleur exige généralement du locataire le versement d'une somme d'argent, qu'il conservera jusqu'à la fin du bail, et qu'il restituera au locataire après avoir déduit les sommes qui lui seraient encore dues ou celles destinées à compenser les dégradations commises par le locataire.

Dans le cadre d'un bail d'habitation non meublée soumis à la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à un mois de loyer en principal (charges locatives non comprises).
Dans le cadre d'un bail d'habitation meublée soumis à la loi du 6 juillet 1989, conclu depuis le 27 mars 2014, le dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à deux mois de loyer en principal.

Lors de la conclusion d'une promesse de vente, il arrive que l'on désigne sous le terme « dépôt de garantie» l'acompte ou le séquestre versé par l'acquéreur.

Diagnostics immobiliers

Lors de la vente ou de la location d’un bien, le vendeur ou le bailleur doit fournir à l’acheteur ou au locataire un certain nombre de diagnostics techniques relatifs au bien immobilier. Ces diagnostics sont réunis dans le dossier de diagnostics techniques de l’immeuble.

Le contenu du dossier de diagnostics techniques varie en fonction de la date de construction de l’immeuble, et de l’endroit où il est situé.

Pour la vente, les principaux diagnostics techniques sont :

• Le CREP ou constat de risque d’exposition au plomb,
• L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante,
• L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment,
• L'état de l'installation intérieure de gaz
• L'état des servitudes « risques » et d’information sur les sols (ESRIS).
• Le diagnostic de performance énergétique,
• L'état de l'installation intérieure d'électricité,
• Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif.

Divorce

Le divorce est la rupture du mariage, prononcée par une décision de justice.

Il existe deux grandes sortes de divorce : 

            Le divorce par consentement mutuel, dans lequel les époux s’entendent sur tous les effets du divorce, et rédigent une convention qu’ils soumettent à l’homologation du juge, lequel n’a aucun litige à trancher,

            Les autres divorces (pour acceptation du principe de la rupture du mariage, pour faute, pour altération définitive du lien conjugal), dans lesquels le juge tranchera les points de litige entre les époux.

La procédure de divorce est portée devant le Juge aux affaires familiales, qui est un juge du tribunal de grande instance. L’avocat est obligatoire, quelle que soit la procédure de divorce.

Donation au dernier vivant

Une personne mariée peut établir, par devant notaire, une donation au dernier vivant au bénéfice de son conjoint. Son conjoint bénéficiera ainsi d’une part de biens plus importante que celle que la loi lui octroie. La donation au dernier vivant est un moyen de protéger son conjoint.

Lorsqu’un époux n’a ni enfant ni descendant, il peut laisser à son conjoint la totalité de ses biens.

Lorsqu’une personne mariée a des enfants ou des descendants, elle peut laisser à son conjoint survivant :

            Soit la part des biens qu’elle pourrait laisser à un tiers, et qui est fonction du nombre de ses enfants, lesquels sont héritiers réservataires,

            Soit l’usufruit sur la totalité de ses biens,

            Soit la propriété d’un quart de ses biens et l’usufruit sur les ¾ restant.

En pratique, le notaire rédige la donation en laissant au conjoint survivant la possibilité de choisir, le moment venu, l’option qui lui paraîtra la plus adaptée.

Dossier de diagnostics techniques

Le dossier de diagnostics techniques de l’immeuble est un document unique regroupant l’ensemble des diagnostics, états et documents que le vendeur a l’obligation de remettre à l’acquéreur en cas de vente de tout ou partie de l’immeuble. 

Ce dossier doit être annexé à la promesse de vente, et à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. 

Il comprend :

• • Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du Code de la santé publique
• • L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code
• • L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 133-6 du Code de la construction et de l’habitation
• • L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L. 134-6 du Code de la construction et de l’habitation
• • Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du Code de l'environnement, l'état des servitudes des risques et information sur les sols : ESRIS
• • Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du Code de la construction et de l’habitation
• • L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 Code de la construction et de l’habitation
• • Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique.

En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents relatifs au constat de risque d’exposition au plomb, à l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, à l'état relatif à la présence de termites, l'état de l'installation intérieure de gaz, l'état de l'installation intérieure d'électricité ou au contrôle des installations d'assainissement non collectif, en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, de l'état des risques naturels et technologiques, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

L'acquéreur ne peut pas se prévaloir, à l'encontre du propriétaire, des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n'a qu'une valeur informative.

A noter : Les documents relatifs au constat d’exposition au plomb, à l'installation intérieure de gaz et à l'installation intérieure d'électricité ne sont obligatoires que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation.

DPE

Le DPE est un document qui indique la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie du bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence, afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. 

Ce diagnostic doit être établi par un diagnostiqueur professionnel, selon une méthodologie déterminée par la loi. Il doit dater de moins de 10 ans. 

Le DPE doit être fourni :

            Par le vendeur d’un bien immobilier, lors de la promesse de vente et lors de l’acte authentique,

            Par le bailleur, lors de la conclusion d’un bail.

Lors de la vente du bien, l’étiquette énergie du DPE est reproduite sur les publicités en vitrine d’une agence immobilière ou sur Internet ; dans les annonces de la presse écrite, la classe énergétique du bien doit être mentionnée.

Droit au bail

Appelé également « pas de porte » ou « droit d’entrée », il s’agit d’une somme versée par le locataire au bailleur lors de la conclusion d’un bail commercial, ou en contrepartie de l’autorisation donnée par le bailleur lors de la cession du bail commercial seul alors que le bail ne le permettait pas.

Le droit au bail a été créé par la pratique. Il n’est pas obligatoire. Une location sans pas de porte est fréquemment appelée « bail à l’américaine ». Le droit au bail s’analyse, selon le cas, soit comme un supplément de loyer, soit comme la contrepartie de la propriété commerciale octroyée au locataire.

Droit de préemption

Il s’agit d’un droit accordé à certaines personnes déterminées d’acheter un bien en priorité lorsque le vendeur décide de vendre ce bien. Le droit de préemption est institué par la loi. Il peut également être accordé par le propriétaire volontairement, dans une convention (par exemple : pacte de préférence).

Ainsi, le locataire d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, bénéficie d’un droit de préemption sur le bien qu’il loue, lorsque le bailleur lui délivre un congé pour vendre.

Les communes (et d’autres collectivités territoriales) bénéficient d’un droit de préemption urbain sur les biens situés dans un périmètre qu’elles déterminent. Lorsqu’un bien est vendu dans cette zone, la vente doit être notifiée à la collectivité territoriale concernée au moyen de la déclaration d’intention d’aliéner, et la collectivité pourra acquérir le bien en priorité en vue de la réalisation d’une opération d’aménagement d’intérêt général.

Les communes peuvent également instituer un droit de préemption sur les cessions de fonds de commerce ou de bail commercial.

Droit de rétractation

Ce droit de rétractation permet à l’acquéreur immobilier de renoncer à son engagement d’achat dans un délai de 10 jours qui court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte, ou du lendemain de la remise en main propre de la promesse. 
 

Le droit de rétractation protège l’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation, qu’il soit neuf, ancien, individuel ou collectif, et quel que soit l’objectif poursuivi par l’acquéreur (acquisition pour louer, résidence principale ou secondaire). 

Chaque acquéreur doit individuellement bénéficier de ce droit de rétractation. Le compromis doit en conséquence être notifié à chacun des coacquéreurs pour permettre de faire courir un délai de rétractation au profit de chacun d’eux. 

Si une modification substantielle des conditions de la vente intervient entre la signature de la promesse et celle de l'acte authentique, elle peut justifier l'ouverture d'un nouveau délai. Ces éléments sont soumis à l’appréciation souveraine des juges du fond.
 

A noter : les SCI peuvent bénéficier de ce droit, les juges se référant à une analyse de l’objet social. Par exemple, la SCI acquéreur qui a pour objet « l'acquisition, l'administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés », est considéré comme un acquéreur professionnel, ne bénéficiant pas du droit de rétractation.

Droits d'enregistrement

Ce sont les impôts perçus à l’occasion de l’accomplissement de la formalité de l’enregistrement de différents actes à la recette des impôts ou à la Conservation des Hypothèques. Il s’agit notamment des actes de vente de biens immobiliers, d’actes d’huissiers de justice, ou d’actes de donation. La formalité de l’enregistrement permet de dater la date de l’opération, de vente par exemple, constatée par l’acte.

Droits de mutation

Ce sont les impôts perçus par l’administration fiscale lorsqu’un bien change de propriétaire. Ils sont payés à l’appui d’une déclaration propre à chaque opération : imprimé n° 2048 – IMM (ventes d’immeubles), imprimé n° 2705 (successions), imprimé n° 2731 (dons familiaux de sommes d’argent),  imprimé n° 2735 (dons manuels).

ESRIS (Etat des Servitudes "Risques" et d'Information sur les Sols")

Le dossier de diagnostics techniques contient l’état des risques naturels, miniers et technologiques. Anciennement dénommé « ERNMT », il s’agit désormais de l’« ERIS » : « État des Servitudes ‘Risques’ et d’Information sur les Sols ».
Le vendeur doit ainsi fournir cet état depuis le 1er juin 2006, pour informer l’acquéreur que le bien immobilier, bâti ou non se situe dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, des risques naturels prévisibles ou miniers ou dans des zones de sismicité. Il contient une information également sur la pollution des sols.
Il est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.
Ce diagnostic est établi, par le vendeur ou son mandataire, à partir des informations délivrées par arrêté préfectoral.

Cet état doit être établi depuis moins de 6 mois à la date de la promesse de vente ou de l’acte authentique.

En cas d’absence de cet état lors de la signature de l’acte authentique, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
L’acquéreur est libre, une fois l’information délivrée, d’acquérir le bien. Ce faisant, il s’interdit toute action ultérieure contre le vendeur.

Etat de l’installation de gaz

Depuis le 1er novembre 2007, le dossier de diagnostics techniques contient l’état de l’installation intérieure de gaz, pour toute vente d’immeuble à usage d’habitation dont l’installation intérieure de gaz est réalisée depuis plus de 15 ans.

Il vise à évaluer les risques pour la sécurité des personnes. Il doit être effectué sur les parties privatives des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances. 

Cet état précise différents points de l’installation, sans qu’il y ait lieu de la démonter : 

- L'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz,

- L'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires,

-L'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l'aération de ces locaux et l'évacuation des produits de combustion.

Il doit dater de moins de 3 ans à la date de la promesse de vente ou de l’acte authentique. 

En l'absence de cet état, lors de la signature de l'acte authentique de vente, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. L’acquéreur pourra ainsi demander la résolution de la vente ou une diminution de prix. Il pourra également demander le versement de dommages et intérêts en réparation du préjudice et la prise en charge par le vendeur des frais engagés pour les réparations. 

Cet état doit être établi par un professionnel.

Etat de l’installation électrique

Depuis le 1er janvier 2009, le vendeur de tout ou partie d’un immeuble d’habitation doit  fournir un état de l’installation intérieure électrique, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. 

L'état de l'installation intérieure d'électricité relève l'existence et décrit, au regard des exigences de sécurité, les caractéristiques de l’installation. 

L'état de l'installation intérieure d'électricité identifie : 

- les matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ; 

- les conducteurs non protégés mécaniquement. 

Lorsqu'une installation intérieure d'électricité a fait l'objet d'une attestation de conformité visée par un organisme agréé par le ministre chargé de l'énergie, cette attestation, ou, à défaut, lorsque l'attestation ne peut être présentée, la déclaration de l'organisme agréé indiquant qu'il a bien visé une attestation, tient lieu d'état de l'installation électrique intérieure, si l'attestation a été établie depuis moins de trois ans à la date à laquelle ce document doit être produit.

En l’absence de l’un ou de l’autre de ces documents, le vendeur doit donc faire établir un état de l’installation intérieure électrique dans les parties privatives des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances, en aval de l'appareil général de commande et de protection de l'installation électrique propre à chaque logement, jusqu'aux bornes d'alimentation ou jusqu'aux socles des prises de courant.

Si le vendeur ne fournit pas d’état de l’installation intérieure d’électricité, il ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Le diagnostic doit être réalisé par un professionnel. 

Il est valable 3 ans.

Etat des lieux

Dans le cadre d’une location, l’état des lieux est un document qui décrit, de façon détaillée, l’état d’un bien loué, à une date donnée. Ce constat s’établit en présence du locataire et du bailleur et/ou de son mandataire. 

Un décret du 30 mars 2016 précise notamment que l’état des lieux décrit le logement et constate son état de conservation. Il doit comporter certaines informations, notamment sa date d'établissement et les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie, et pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images.
 

Il peut être réalisé par un huissier de justice si l’une des parties s’oppose à son établissement. Son coût sera dans ce cas partagé par moitié entre le bailleur et le locataire. 

L’importance de ce constat est capitale puisqu’il est dressé à l’entrée et à la sortie du locataire, et permet de comparer l’état du logement, afin de restituer ou non le dépôt de garantie.

A noter : le décret du 30 mars 2016 précise que les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d'un document unique ou de documents distincts présentés de façon identique.

L'état des lieux constitue un moyen de prouver l’état du bien et donc de prouver que des dégradations incombent (ou non) au locataire sortant.

Etat descriptif de division

L’état descriptif de division est un document technique établi par un géomètre expert qui détermine et décrit les lots de copropriété. Ce document identifie l’immeuble, détaille la numérotation des lots, la situation de chaque lot, définie les parties privatives, etc.….

Souvent intégré dans le règlement de copropriété, il doit cependant être distingué du contenu de ce règlement de copropriété.

Cet état est établi pour la publicité foncière, mais n’a pas de valeur contractuelle : le règlement de copropriété l’emporte sur l’état descriptif de division.

Etat hypothécaire

L’état hypothécaire est un document délivré par le service de la publicité foncière, qui mentionne l’ensemble des hypothèques inscrites sur le bien immobilier en cause.

Lorsqu’il prépare l’acte authentique de vente du bien, le notaire demande systématiquement un état hypothécaire, afin, s’il y a des hypothèques inscrites sur le bien, de faire procéder à leur mainlevée, c’est-à-dire à leur radiation avant la vente.

Etat parasitaire

Le vendeur d’un immeuble a, sous certaines conditions, l’obligation de faire procéder à un état parasitaire, qui permet de vérifier la présence de termites. 

Seuls les immeubles bâtis situés dans une zone délimitée par le préfet comme contaminée ou susceptible de l'être à court terme doivent faire l’objet d’un tel état au moment de la vente. 

L'état relatif à la présence de termites porte sur la partie privative du lot, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété. 

Cet état doit être fourni avec le dossier de diagnostic technique lors de la promesse de vente, ou à défaut de promesse, lors de la vente. 

Le professionnel identifiera l'immeuble, indiquera notamment  les parties visitées et celles qui n'ont pas pu l'être, les éléments infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas. L'état sera daté et signé.

Il devra être établi moins de 6 mois avant la date de la promesse de vente ou de l’acte authentique.

En cas d’absence de cet état, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés. L’acquéreur peut demander en justice la résolution de la vente ou une diminution de prix. Le vendeur pourra être condamné à prendre en charge les travaux nécessaires à l’éradication des parasites et au paiement de dommages et intérêts le cas échéant. Mais l’acquéreur devra rapporter la preuve que la présence des termites est antérieure à la vente.

Si l’état révèle la présence de termites, le vendeur reste tenu de l’obligation de déclaration en mairie. L’acquéreur peut conclure la vente, mais sera, sauf stipulation contractuelle contraire, tenu de prendre les mesures nécessaires à l’éradication des parasites.

Expulsion

Il s'agit d'une procédure mise en place pour libérer des locaux occupés par une personne qui occupe les lieux sans en avoir le droit (un locataire n'ayant pas libéré les lieux suite à un congé, ou dont le bail a été résilié suite au non paiement du loyer par exemple).
Cette procédure est mise en oeuvre par un huissier, sur décision d'un juge l'ordonnant. Le concours de la force publique peut être demandé si l'occupant ne veut pas quitter les lieux volontairement.

A noter : Aucune expulsion ne peut intervenir pendant la trêve hivernale, c'est-à-dire du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante, sauf si les intéressés peuvent être relogés. Cette trêve hivernale protège également les squatters, sauf décision contraire du juge qui peut supprimer le bénéfice de ce sursis dans ce cas.

Fin de bail

La fin d’un bail intervient soit au terme prévu au contrat, soit par un congé donné par le bailleur ou le locataire, en respectant le délai de préavis prévu au contrat. 
 

Dans le cadre d’un bail d’habitation non meublée soumis à la loi du 6/07/1989, le bailleur ne peut donner congé qu’au terme d’une période triennale, en respectant un délai de préavis de 6 mois minimum à l’avance. Son congé doit être motivé par la vente du bien, sa reprise par le bailleur ou des motifs légitimes et sérieux. 
 

Le locataire peut, quant à lui, donner congé à tout moment en respectant un délai de préavis de 3 mois. Il peut éventuellement bénéficier d’un préavis réduit à un mois, en cas de perte d’emploi, de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, d’un premier emploi. Egalement, s’il est bénéficiaire du RSA ou s’il est âgé de plus de 60 ans et si son état de santé nécessite un changement de domicile, le même délai de préavis réduit lui est ouvert.

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 27 mars 2014,  le locataire peut  bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois dans les cas suivants:

• l’obtention d’un premier emploi, d’une mutation, d’une perte d’emploi, d’un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi,
• si son état de santé justifie un changement de domicile,
• s’il est bénéficiaire du revenu de solidarité active (RSA),
• s’il est locataire d’un logement situé dans une ville de plus de 50 000 habitants marquée par des difficultés d’accès au logement (un décret devra fixer la liste de ces communes),
• s’il est bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé, ou si un logement social vous est attribué.

Ces mêmes motifs de préavis réduits s’appliquent également à tous les baux depuis le 8 aout 2015

Fonds de commerce

Le fonds de commerce regroupe un ensemble d’éléments nécessaires à l’exploitation d’une activité par un commerçant. Ces éléments, composant le fonds de commerce sont notamment les marchandises, le matériel (outils, véhicules, mobilier), la clientèle, le bail commercial, le nom commercial… Le fonds de commerce peut être vendu.

Frais de notaire

Il s’agit des frais obligatoires payés à l’occasion d’une vente entre les mains du notaire. Ces frais sont au nombre de trois : les taxes revenant à l’Etat et aux collectivités locales, les déboursés (sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client), et la rémunération du notaire.

Frais de notaire réduits

Les taxes revenant à l'Etat sont de l'ordre de 5 % pour la vente d'un bien ancien. Ils sont réduits à 0,715 % pour les biens neufs. Depuis le 1er janvier 2013, une vente conclue entre deux particuliers ne bénéficie plus des frais de notaire réduits.
Le particulier acquéreur d'un bien immobilier (terrain ou bien bâti) doit payer 5 % de droits de mutation hors rémunération du notaire. Ce taux peut atteindre 5,80% pour les actes passés depuis le 1er mars 2014 à la suite d’une délibération des départements.

Garantie de bon fonctionnement

Les éléments d'équipement d'un ouvrage immobilier, qui sont dissociables de l'ouvrage, font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement. Cette garantie est due par le constructeur de l'ouvrage, mais également par tout vendeur de l'immeuble.

Elle a une durée minimale de deux ans, à partir de la réception des travaux, elle est ainsi fréquemment appelée «garantie biennale».

La garantie biennale s'applique, par exemple, aux revêtements muraux, aux appareils électriques, aux portes et fenêtres, et plus généralement, à tous les équipements qui peuvent être déposés, démontés ou remplacés sans entraîner de détérioration sur l'immeuble.

Voir aussi : garantie décennale

Garantie de parfait achèvement

Le constructeur d’un immeuble neuf doit au maître de l’ouvrage une garantie de parfait achèvement, d’une durée d’un an, à compter de la réception de cet ouvrage.

Le constructeur a l’obligation de réparer tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage:

- Soit au moyen des réserves formulées lors de la réception de l’ouvrage,

- Soit par une notification écrite, pour les désordres qui se révèleraient après la réception.

Le constructeur et le propriétaire du bien se mettent d’accord sur le délai de réalisation des travaux de réparation. En l’absence d’accord, ou si les délais ne sont pas respectés, le propriétaire du bien doit mettre en demeure le constructeur, puis il peut se faire autoriser par le tribunal à effectuer les travaux aux frais du constructeur.

A noter : la garantie de parfait achèvement n’est pas due en matière de VEFA.

Le vendeur d’un immeuble achevé n’est pas, non plus, tenu de cette garantie.

Garantie décennale

Le constructeur d’un ouvrage immobilier est responsable, automatiquement, des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui l’affectent dans un de ses éléments constitutifs et le rendent impropre à sa destination.

Cette responsabilité dure 10 ans à compter de la réception des travaux. 

La personne qui vend un bien immobilier qu’elle a construit ou qu’elle a fait construire, est également tenue de la garantie décennale à l’égard des acquéreurs du bien.

Pour couvrir cette responsabilité, le constructeur d’un ouvrage immobilier a l’obligation de souscrire une assurance de responsabilité décennale. Cette obligation s’impose également au vendeur de l’immeuble.

En l’absence d’assurance, si le bien immobilier fait l’objet d’un sinistre de nature décennale, le constructeur ou le vendeur devra le prendre en charge sur son patrimoine.

Tout acte de vente d’un bien achevé depuis moins de 10 ans doit mentionner l’existence ou l’absence de l’assurance de responsabilité décennale.

Voir aussi : garantie dommages-ouvrage

Garantie des vices cachés

Le vendeur d'un bien est tenu, envers l'acquéreur, de la garantie des vices cachés, c'est-à-dire des vices, non décelables au premier abord, et qui rendent le bien impropre à l'usage auquel l'acheteur destine le bien.

L'acquéreur qui constate un vice caché doit saisir la justice dans le délai de 2 ans à compter de la découverte du vice. Il peut obtenir :

- Soit la restitution du prix, en rendant le bien ; 

- Soit une diminution du prix, en conservant le bien.

Si le vendeur connaissait le vice et ne l'a pas révélé à l'acheteur, il peut être condamné, en outre, à lui verser des dommages-intérêts.

A noter : dans les contrats de vente d'un bien immobilier entre deux particuliers, il est d'usage d'inclure une clause de non garantie des vices cachés.

Garantie dommages-ouvrages

La personne propriétaire d'un bien immobilier qui fait réaliser des travaux de construction doit souscrire, avant l'ouverture du chantier, une assurance dommages-ouvrage.

Cette assurance est destinée à prendre en charge le coût des travaux de réparation des dommages relevant de la garantie décennale, avant toute recherche de responsabilité.

Tout acte de vente d'un bien achevé depuis moins de 10 ans doit mentionner l'existence ou l'absence de l'assurance dommages-ouvrage.

Héritier réservataire

Dans le cadre des successions, une partie du patrimoine du défunt est attribuée obligatoirement et automatiquement aux plus proches héritiers, que sont  les descendants (enfants, petits-enfants, arrière petits-enfants...) et, à défaut de descendance, le conjoint survivant. Ce sont les héritiers réservataires.

La loi leur attribue une part minimale dans la succession. Cette part, appelée « réserve », ne peut être réduite, même par testament. 

Parallèlement à cette réserve, il existe toujours une partie librement transmissible, variant inversement en fonction de la réserve héréditaire : « la quotité disponible ».

Par exemple, en présence d'un seul enfant, seul héritier réservataire, la réserve est de la moitié du patrimoine. La quotité disponible correspond donc à l'autre moitié. 

En présence de deux enfants, donc deux héritiers réservataires, la réserve est de 2/3 des biens. La quotité disponible est donc constituée par le 1/3 restant.

Impôt sur les revenus fonciers

Les revenus perçus à l'occasion de la location nue d'un bien immobilier sont soumis à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif. Les revenus fonciers sont imposés après déduction de différentes charges dites foncières : les frais d'administration et de gestion, les autres frais de gestion, les primes d'assurance, les charges récupérables non récupérées au départ du locataire, les indemnités d'éviction et frais de relogement, les taxes foncières et les taxes annexes, les déductions spécifiques aux investissements locatifs, les provisions pour charges de copropriété, les intérêts d'emprunt, les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration. Une fois la déduction opérée, on parle de revenus fonciers nets.

A noter : les loyers de locations meublées relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Impôts locaux

Les impôts locaux regroupent l'ensemble des impôts perçus au profit des collectivités territoriales telles que les régions, les départements, et les communes. On entend par impôts fonciers les impôts suivants : la taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties, la taxe d'habitation, et la Contribution Economique Territoriale. A ces taxes s'ajoutent des taxes annexes telles que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Les impôts locaux sont calculés pour partie sur une base commune, la valeur locative cadastrale mise à jour chaque année en fonction des modifications ayant affecté la propriété immobilière (agrandissement...).

Indemnité d'occupation

Il s'agit d'une somme d'argent versée au propriétaire en contre partie de l'occupation d'un bien par une personne. Cette indemnité n'est pas un loyer : aucun contrat de bail ne lie en effet l'occupant et le propriétaire du bien. 

Une telle indemnité peut être due par l'indivisaire qui utilise lui-même un bien appartenant à une indivision. 

Une telle indemnité peut être due également dans le cas d'un bail qui a pris fin par un congé, lorsque le locataire ne quitte pas les lieux. Il est alors « occupant sans droit ni titre », et redevable, non plus du loyer, mais de cette indemnité. Son montant est équivalent au montant du loyer, éventuellement augmenté d?une majoration si elle est prévue au bail.

Indemnité d’immobilisation

Il s'agit d'une somme d'argent fixée dans une promesse unilatérale de vente. Elle est versée pour indemniser le vendeur de l'immobilisation du bien durant la période de la promesse. Elle est analysée par les juges comme la contrepartie de l'exclusivité accordée au bénéficiaire de la promesse. Elle reste acquise au vendeur si l'acheteur décide de ne pas acheter le bien.

Son montant est librement fixé par les parties. Il est usuel de fixer son montant entre 5 et 10% du prix de vente.

Indivision

L'indivision est le fait pour plusieurs personnes d'être propriétaires d'un même bien, à parts égales ou non. 

L'indivision se retrouve le plus souvent dans le cadre des successions. Lorsqu'une personne laisse à son décès plusieurs héritiers, ils se trouvent en situation d'indivision : chaque héritier est propriétaire d'une quote-part du patrimoine.

Par exemple, en l'absence de testament, deux enfants héritent de leur père : chacun des enfants est propriétaire de la moitié du patrimoine du défunt.  

Des concubins qui achètent un bien ensemble, sont également soumis à l'indivision : ils sont propriétaires chacun d'une quote-part du bien. 

Chaque propriétaire d'une part dans l'indivision est qualifié d' « indivisaire ». 

A noter : les actes d'administration peuvent être pris par les indivisaires réunissant les 2/3 des droits indivis. Les actes de disposition (comme la vente du bien indivis) nécessitent l'accord unanime des indivisaires.

Locataire

Dans un contrat de location, le locataire est la personne qui loue un bien au propriétaire bailleur, contre versement d'un loyer.

Les droits et obligations du locataire découlent du contrat et des dispositions légales en vigueur, selon le type de bail (habitation, commercial, ou professionnel). 

A noter : le terme « preneur » désigne également le locataire.

Location Meublée

La location meublée est soumise à une réglementation stricte lorsque le logement loué constitue la résidence principale du locataire (article L. 632-1 code de la construction et de l'habitation ; titre 1 bis de la loi du 6 juillet 1989 pour les baux conclus, renouvelésou tacitement reconduits depuis le 27 mars 2014). La difficulté est donc de déterminer si la location peut être qualifiée de meublée ou non.

La loi précise qu'un logement meublé est « un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et qualité suffisants pour permettre d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Un décret fixe la liste des éléments de mobilier minimum que doit comporter un logement meublé depuis le 1^er septembre 2015. Il s’agit des éléments suivants :  

1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

A noter : En cas de litige, il reviendra au juge de déterminer si la consistance des meubles est suffisante. Si la location ne peut être qualifiée de meublée, le bail sera donc soumis à la règlementation des baux d’habitation non meublées.

Par exemple, selon la jurisprudence, n’est pas considérée comme une location meublée, le logement garni d'un canapé-lit, d'une chaise et d'une table, d'un réfrigérateur et d'un oreiller. N'est pas une location meublée non plus si la cuisine est dépourvue de vaisselle, élément indispensable à la vie domestique.
Entre dans le cadre de la location meublée, un logement pourvu d'une penderie, d'un chauffage, d'une table, de chaises, d'un sommier et matelas, d'un réfrigérateur, de rideaux, d'un lustre te d’une lampe de chevet et d'un buffet.

A noter : En cas de litige, il reviendra au juge de déterminer si la consistance des meubles est suffisante. Si la location ne peut être qualifiée de meublée, le bail sera donc soumis à la règlementation des baux d'habitation non meublées.

Location saisonnière

Pour les professionnels de l'immobilier, la location saisonnière est définie comme la location d'un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs.

Lorsqu'un agent immobilier intervient dans l'opération de location saisonnière, la conclusion du contrat de location est soumise à des règles particulières :

-          Les versements accompagnant la réservation de la location ne peuvent pas intervenir plus de 6 mois avant la remise des clés, et ne peuvent pas excéder 25 % du loyer.

-          Le solde ne peut être exigé qu'un mois, au plus tôt, avant l'entrée dans les lieux.

Location-accession à la propriété

La location accession est régie par la loi du 12 juillet 1984. C'est une opération par laquelle un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer la propriété d'un bien immobilier, si l'accédant en exprime la volonté, après avoir occupé le bien pendant un certain temps, moyennant le paiement d'une redevance. 

La redevance est constituée de 2 parties :

            - La contrepartie du droit d'occuper le logement ;

            - Le paiement anticipé du prix du logement. 

Le contrat de location-accession peut être précédé d'un contrat préliminaire. Le contrat préliminaire comme le contrat définitif sont soumis à une réglementation obligatoire.

Les opérations de location accession peuvent bénéficier de prêts spécifiques.

Logement décent

Le bailleur doit fournir au locataire un logement décent, lorsqu'il s'agit de la résidence principale du locataire. 

Le logement ne doit pas présenter de risques pour la santé et la sécurité physique des occupants.

Le logement décent est défini par un décret du 30 janvier 2002, qui impose, notamment que le logement soit doté :

-          d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au mois égale à 9 m2 avec une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable égal à au moins 20 mètres cubes.

-          d'une installation permettant un chauffage normal,

-          d'une installation intérieure d'alimentation en eau potable,

-          d'un éclairement naturel suffisant, pour les pièces principales.

Si le logement ne remplit pas les critères de décence, le locataire peut obtenir du bailleur la mise en conformité du logement, et des dommages-intérêts, ainsi qu'une suspension ou une réduction du montant des loyers jusqu'à l'exécution des travaux nécessaires.

A noter : le règlement sanitaire départemental fixe généralement des conditions plus sévères pour les biens à usage d'habitation.

Loi Carrez

On désigne sous cette expression l'obligation de mentionner la surface du lot de copropriété, dans l'avant contrat et dans l'acte authentique de vente.

Le mesurage de la superficie de la partie privative du lot est obligatoire quelle que soit la destination du lot (habitation, commerce...). Toutefois, sont exclus de l'obligation de mesurage :

-          Les caves,

-          Les garages, 

-          Les emplacements de stationnement,

-          Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés. Pour échapper au mesurage, ce lot ou cette fraction de lot doit être indépendant.

Le mesurage est encadré par des règles précises.

Si la superficie n'est pas indiquée dans l'acte de vente, l'acquéreur peut demander la nullité de la vente dans le mois qui suit la signature de l'acte authentique.

Si la superficie réelle du lot est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans l'acte de vente, l'acquéreur peut obtenir du vendeur une diminution proportionnelle du prix de vente. Il doit agir en justice dans l'année qui suit la signature de l'acte authentique de vente.

Lot de copropriété

Le lot de copropriété représente une fraction d'un immeuble suite à sa division. Il est constitué des parties privatives et d'une quote-part des parties communes. Un logement situé en copropriété et sa quote-part de parties communes constituent un lot de copropriété. 

Chaque lot est déterminé par l'état descriptif de division.

Lotissement

Le lotissement est une opération par laquelle un terrain est divisé en plusieurs lots, dans le but de construire. 

Cette opération est soumise à l'obtention d'autorisations administratives. Il s'agira d'un permis d'aménager, notamment si la création du lotissement s'accompagne de la création de voies  ou d'espaces communs. Lorsque la création du lotissement n'est pas soumise à l'obtention d'un permis d'aménager, elle devra au minimum faire l'objet d'une  déclaration préalable. 

Aucune promesse de vente ne peut être signée avant l'obtention du permis d'aménager, si le lotissement est soumis à cette obligation. 

Le lotisseur doit réaliser les travaux d'aménagement, notamment réaliser les voies d'accès, les espaces collectifs, et les raccordements aux réseaux de fourniture en eau, en électricité, aux réseaux d'égouts et aux réseaux et de télécommunication. 

Le lotisseur doit procéder à la rédaction d'un règlement de lotissement le cas échéant (si des compléments aux règles d'urbanisme sont prévus), d'un cahier des charges et, éventuellement, prévoir la constitution d'une association syndicale réunissant les co-lotis pour la gestion des espaces communs.

Loueur en meublé

Les personnes qui louent des locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés exercent leur activité à titre professionnel lorsque : 

- Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

- Ces recettes excèdent les autres revenus du foyer fiscal (traitements et salaires, pensions, rentes viagères, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux).

Si l'une des conditions n'est pas remplie, le loueur est dit « loueur en meublé non professionnel ».

NB: Le conseil constitutionnel a invalidé l’inscription obligatoire au RCS pour être qualifié de loueur en meublé professionnel. Il s’est rallié à l’analyse commerciale qui considère la location d’immeubles comme une activité civile, et donc l’absence d’obligation d’immatriculation au RCS.

Loyer

Dans un contrat de location, le bailleur propriétaire met à disposition d'un locataire son bien. Le loyer est la somme versée en contrepartie de cette mise à disposition. 

Le loyer doit être distingué de l'indemnité d'occupation, due lorsque l'ancien locataire occupe toujours le bien alors que le bail a pris fin. 

A noter : Le loyer  ne comporte pas le montant des charges locatives.

Mandant

Le mandant est la personne qui donne pouvoir à une autre personne, le mandataire, de faire ou d'agir à sa place. 

Ces pouvoirs sont définis dans un contrat : le mandat. 

Dans le cadre de la vente d'un bien immobilier, le propriétaire vendeur qui signe un mandat de vente, donne pouvoir à une agence de rechercher un acquéreur. Le propriétaire vendeur est donc le mandant.

Mandat Immobilier

Le mandat est un contrat par lequel une personne, le mandant, donne pouvoir à une autre, le mandataire, d'agir pour lui et en son nom.

Ce contrat fixe les droits et obligations de chaque partie, détermine les missions du mandataire.  

En matière immobilière, l'agent immobilier peut détenir un mandat de vente, dont l'objet est la recherche d'un acquéreur. 

L'agent immobilier peut détenir un mandat de recherche, donnant pour mission au professionnel de rechercher pour un candidat acquéreur un bien correspondant aux caractéristiques mentionnées dans le mandat. 

L'agent immobilier peut aussi détenir un mandat de location, par lequel le propriétaire du bien lui donne mission de rechercher un locataire. 

Il peut aussi détenir un mandat de gestion d'un bien. 

Le syndic est également lié à la copropriété par un mandat.

Mandataire

Le mandataire est la personne qui a reçu pouvoir d'agir en lieu et place d'une autre personne (le mandant). 

Ces pouvoirs sont définis dans un contrat : le mandat. 

Dans le cadre de la vente d'un bien immobilier, le propriétaire vendeur qui signe un mandat de vente, donne pouvoir à une agence de rechercher un acquéreur. Le propriétaire vendeur est donc le mandant. L'agence immobilière qui reçoit le mandat est donc le mandataire.

Nue-propriété, nu-propriétaire

L'usufruit est ce que l'on appelle un démembrement de propriété : la propriété d'un bien, qu'il s'agisse d'un bien immobilier ou mobilier, peut être répartie entre, d'une part la nue-propriété et, d'autre part, l'usufruit.

Une donation ou une succession est généralement à l'origine de cette situation, qui peut s'appliquer à un bien immobilier ou mobilier.

Le nu-propriétaire ne peut ni utiliser le bien, ni en percevoir les revenus (loyers, intérêts...) : ces droits appartiennent à l'usufruitier. Il conserve cependant le droit de vendre le bien, ou de le donner, dans le respect des droits de l'usufruitier : il ne peut donc céder que sa nue-propriété. Il doit assurer les grosses réparations définies par la loi.

Lorsque l'usufruit s'éteint (généralement, au décès de l'usufruitier), le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien.

Nue-propriété, nu-propriétaire

L'usufruit est ce que l'on appelle un démembrement de propriété : la propriété d'un bien, qu'il s'agisse d'un bien immobilier ou mobilier, peut être répartie entre, d'une part la nue-propriété et, d'autre part, l'usufruit.

Une donation ou une succession est généralement à l'origine de cette situation, qui peut s'appliquer à un bien immobilier ou mobilier.

Le nu-propriétaire ne peut ni utiliser le bien, ni en percevoir les revenus (loyers, intérêts...) : ces droits appartiennent à l'usufruitier. Il conserve cependant le droit de vendre le bien, ou de le donner, dans le respect des droits de l'usufruitier : il ne peut donc céder que sa nue-propriété. Il doit assurer les grosses réparations définies par la loi.

Lorsque l'usufruit s'éteint (généralement, au décès de l'usufruitier), le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien.

Parties communes

Dans un immeuble en copropriété, il faut distinguer les parties communes et les parties privatives, en fonction du critère de l'usage ou de l'utilité que la partie va présenter pour les copropriétaires.  

Les parties communes sont définies par l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 comme étant les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.  

Certaines parties du bâtiment sont présumées être parties communes. Il s'agit par exemple du gros oeuvre, des éléments d'équipements communs, du sol, des cours jardins et voie d'accès...

Le règlement de copropriété peut toutefois prévoir une répartition différente. Un jardin peut être affecté en partie privative, par exemple. 

En outre, une partie commune peut être affectée à la jouissance exclusive d'un copropriétaire. Ce droit de jouissance ne retire pas à la partie commune son caractère. 

Parties privatives

Les parties privatives sont « les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ». Ces parties sont « propriété exclusive de chaque copropriétaire ». 

La loi n'établit pas une liste des parties présumées privatives. Le règlement doit donc les décrire de façon précise. 

En cas de lacune ou d'ambiguïté, les juges qualifieront la partie litigieuse, sur le critère de l'utilité et l'usage exclusif de la partie. 

La jurisprudence a pu ainsi qualifier de partie privative par exemple la portion de canalisation du chauffage central, même encastrée dans le plancher, issue de la conduite principale pour desservir le lot d'un copropriétaire.

Permis de construire

Le permis de construire (PC) est un document administratif qui permet à l'administration de vérifier qu'un projet de construction respecte les règles d'urbanisme en vigueur,  avant de pouvoir l'autoriser.

Le PC constitue la règle pour toute construction nouvelle, sauf dans les cas où la loi prévoit le recours à la déclaration préalable, voire dispense de toute formalité préalable. 

Sont également soumis à permis de construire notamment les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 20 mètres carrés, ou encore les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade d'un bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination (les destinations listées par le code de l'urbanisme  -  art. R 123-9 -  étant l'habitation, l'hébergement hôtelier, les bureaux, le commerce, l'artisanat, l'industrie, l'exploitation agricole ou forestière et la fonction d'entrepôt).

Le délai d'instruction est de deux mois pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle. Il est de trois mois pour les autres demandes de permis de construire.

Le permis de construire est périmé si les constructions ne sont pas entreprises dans le délai de 2 ans.

Plus-value immobilière

Le vendeur d'un bien immobilier est susceptible de réaliser une plus-value lorsque le prix auquel il vend le bien est supérieur au prix d'acquisition. La plus-value est soumise à une imposition de 34,5 % composée d'une taxation forfaitaire à l'impôt sur le revenu de 19 % et de prélèvements sociaux de 15,5%. C'est le notaire qui habituellement se charge de déposer l'imprimé n° 2048-IMM, et de payer l'impôt. Sous conditions, certaines plus-values sont exonérées de toute imposition lors de la vente d'une résidence principale, de la vente d'un logement par des retraités ou des personnes de condition modeste, les biens immobiliers sont le prix de cession n'excède pas 15 000 euros. La plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Prêt à taux zéro +

Le « prêt à taux zéro plus » ou « PTZ+ » est un prêt sans intérêt destiné aux primo-accédants à la propriété. Pour bénéficier de ce prêt, le particulier emprunteur doit justifier du respect de la condition de performance énergétique pour deux catégories parmi les quatre suivantes : isolation de la toiture ou des murs donnant sur l'extérieur, fenêtres, système de chauffage, système de production d'eau chaude sanitaire. Il doit fournir à l'établissement de crédit une attestation sur l'honneur justifiant du respect de ces conditions.

Primo-accédant

Est qualifié de « primo-accédant », la personne qui réalise un premier achat immobilier. 

Dans le cadre du PTZ +, la notion de « primo-accédant » concerne la personne qui n'a jamais été propriétaire de sa résidence principale, mais également la personne qui justifie ne pas être propriétaire de sa résidence principale depuis au moins deux ans.

Promesse de vente

La promesse de vente est un avant-contrat qui formalise un engagement d'acheter et de vendre un bien. 

La promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente, si elle est la plus connue, n'est pas la seule promesse existante. Il existe également la promesse unilatérale de vente et la promesse unilatérale d'achat. Les deux promesses ne doivent pas être confondues.

En effet le compromis de vente engage les deux parties : le vendeur s'engage à vendre et l'acquéreur à acheter le bien. Tandis que la promesse unilatérale n'équivaut pas à une vente: seul le vendeur s'engage à vendre pour la promesse unilatérale de vente, et seul l'acquéreur s'engage à acheter pour la promesse unilatérale d'achat.

Promesse unilatérale d'achat

La promesse unilatérale d'achat est le pendant de la promesse unilatérale de vente (PUV).

A la différence toutefois de la PUV, c'est l'acquéreur, le promettant, qui prend l'engagement d'acheter et le vendeur, celui de dire, dans un délai déterminé, s'il consentira à vendre ou non.

Si le vendeur décide de vendre, le promettant se trouve engagé et doit acheter aux conditions souscrites.

La promesse unilatérale d'achat n'est pas soumise à l'enregistrement.

Promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat par lequel le promettant (le vendeur) promet de vendre son bien à des conditions fixées, au profit d'une personne déterminée, le bénéficiaire.

La promesse unilatérale de vente doit contenir l'engagement ferme du propriétaire de vendre le bien et les conditions essentielles de cette vente. En revanche, le bénéficiaire de la promesse ne s'engage pas à acheter le bien : il dispose d'une option d'achat. 

Le vendeur s'engage à vendre tel bien à tel prix à telle personne désignée. Il lui réserve le bien pour une période déterminée dans le contrat (par exemple 90 jours).

Le bénéficiaire s'engage à informer le vendeur par écrit, dans le délai imparti, soit de sa décision d'acheter le bien, soit de son refus d'acquérir.

Si le bénéficiaire lève l'option dans le délai imparti, il devient acquéreur du bien. La levée d'option est constatée par écrit et la vente est transmise au notaire pour la rédaction de l'acte définitif.

Si le bénéficiaire ne lève pas l'option, le vendeur est libéré de sa promesse. Lorsqu'une indemnité d'immobilisation est prévue dans la promesse, elle est versée par le bénéficiaire, et revient automatiquement au vendeur pour l'indemniser du fait qu'il a immobilisé le bien pendant la durée de l'option consentie.

A noter : L'indemnité d'immobilisation doit être distinguée de la clause pénale. Elle ne peut pas être modérée par le juge. Le montant de l'indemnité est généralement fixé, selon l'usage, à 10% du prix de vente du bien. L'indemnité est versée au jour de la signature de la promesse par son bénéficiaire. 

La promesse unilatérale de vente établie par acte sous seing privé, doit être enregistrée à la recette des impôts, dans les 10 jours de son acceptation par le bénéficiaire.

A noter : la promesse unilatérale se distingue du compromis, qui engage les deux parties : l'une à vendre et l'autre à acheter.

Publicité foncière

La publicité foncière est une formalité qui a pour objet d'informer les tiers des changements de propriété, de droits ou de charges intervenant sur un bien immobilier. C'est le Service de la publicité foncière qui se charge de cette publicité. Une taxe de publicité foncière est payée au moment de l'inscription de ce changement.

Quittance de loyer

Il s'agit d'un document écrit transmis par le bailleur au locataire, par lequel le bailleur reconnait avoir reçu du locataire le paiement du loyer et des charges au terme convenu par le contrat. La quittance détaille les sommes reçues. 

A noter : en cas de paiement partiel, le bailleur établit un reçu.

Réception

Acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare qu'il accepte l'ouvrage qui a été construit, ou approuve les travaux réalisés. Le maître de l'ouvrage peut émettre des réserves.

La réception intervient à la demande soit du constructeur, soit du maître de l'ouvrage. Elle est en principe amiable. Si les parties ne parviennent pas à un accord, la justice sera saisie pour prononcer une réception judiciaire.

La réception peut également être tacite. Elle résulte alors de la prise de possession du bien par le maître de l'ouvrage, assortie du paiement de la totalité du prix.

La réception constitue le point de départ de la garantie de parfait achèvement, et des garanties biennale et décennale.

Régime matrimonial

Le régime matrimonial est le statut applicable aux biens des personnes mariées. Il existe deux grands types de régimes matrimoniaux : le régime de communauté et le régime de séparation des biens.

Les futurs époux peuvent choisir un régime matrimonial en établissant, avant leur mariage, un contrat de mariage, devant notaire. 

En l'absence de contrat de mariage, la loi détermine un régime applicable : la communauté réduite aux acquêts, depuis 1965. Dans ce régime, les biens possédés par chaque époux avant le mariage, ainsi que les biens reçus par donation ou par succession, constituent des biens propres à chaque époux ; les biens achetés pendant le mariage constituent des biens communs.

Par un contrat de mariage, les époux peuvent choisir un régime de séparation des biens, dans lequel tous les biens resteront des biens propres, ou, à l'inverse, un régime de communauté universelle, dans lequel tous les biens seront communs. 

Il existe de nombreuses possibilités pour adapter le régime matrimonial à la volonté des époux, cependant, le contrat de mariage doit être conforme à la loi.

Les époux peuvent modifier leur régime matrimonial après deux ans de mariage, ou 2 ans d'application du régime matrimonial choisi.

Règlement de copropriété

Le règlement de copropriété pose les règles d'organisation de la copropriété. Il peut être comparé aux statuts d'une société.

Il s'agit d'un document qui s'impose à tous les copropriétaires.

Ce règlement fixe la destination des parties privatives et communes, les conditions de leur jouissance. Il fixe, sauf dispositions légales impératives, les règles de l'administration des parties communes. Il ne peut imposer de restrictions aux droits des copropriétaires, sauf à les justifier par la destination de l'immeuble, définie par les actes (immeuble à usage d'habitation, commerces autorisés ou non...), par ses caractères (aspect, standing...) ou sa situation (environnement, quartier...). 

En cas d'absence de règlement, la loi du 10 juillet 1965 s'appliquera dans toutes ses dispositions.

Le règlement de copropriété comme ses modifications ultérieures doivent faire l'objet d'une publication à la conservation des hypothèques.

Rente viagère

Dans le cadre de la vente en viager, le prix fixé est payé selon deux modalités: le bouquet (fraction du prix que l'acquéreur verse lors de la signature de l'acte de vente) et la rente.

La rente représente la fraction du prix payée périodiquement par l'acquéreur (débirentier) au vendeur (crédirentier). Son montant est fixé librement entre les parties, mais il ne doit pas être dérisoire.

Résidence principale

Au sens fiscal, la résidence principale est la résidence habituelle et effective du propriétaire et de sa famille c'est-à-dire le lieu où ils vivent habituellement pendant la majeure partie de l'année. Une occupation temporaire du logement (appartement ou maison individuelle) n'est pas suffisante pour le qualifier de résidence principale. Par résidence principale on entend également les dépendances et les annexes du logement. La vente d'une résidence principale est exonérée de toute imposition. A noter qu'une péniche peut bénéficier de cette exonération si elle constitue la résidence principale du vendeur. Dès lors, le bateau ou la péniche ne doit pas être destiné à la navigation, est soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties, et est utilisé par le propriétaire en un point fixe.

Résidence secondaire

Contrairement à la résidence principale, la résidence secondaire est utilisée pour des séjours plus courts tels que les week-ends ou les vacances. Tous les biens immobiliers bâtis qui ne sont pas affectés à la résidence principale sont qualifiés de résidence secondaire.

Résiliation

La résiliation est un acte qui met fin à un contrat dont l'exécution se poursuit dans le temps, tel que le bail.

Le bail peut être résilié de façon unilatérale par le bailleur ou par le locataire, au moyen d'un congé. La réglementation applicable au congé varie en fonction du bail en cause: bail d'habitation, bail commercial...

Pour le bail professionnel ou le bail commercial, la résiliation amiable du bail est possible : elle intervient d'un commun accord entre le bailleur et le locataire.

Le bail peut également être résilié par l'effet d'une clause résolutoire, lorsque le locataire n'exécute pas ses obligations telles que le paiement du loyer. 

Enfin, la résolution peut être prononcée par le juge, en l'absence de clause résolutoire, ou pour une faute qui n'est pas sanctionnée par la clause résolutoire.

Revenu foncier

Il s'agit du revenu retiré de la mise en location de logements nus (maison, appartement), de locaux à usage industriel, commercial ou professionnel (usines, bureaux par exemple), mais également de terrains nus c'est-à-dire non aménagés sans service de gardiennage (terrain de camping) ou de matériel (terrain de sport). Les loyers perçus sont imposés à l'impôt sur les revenus fonciers c'est-à-dire au barème progressif de l'impôt sur le revenu après diminution soit des charges foncières pour leur montant réel soit pour un montant forfaire de 30 % en cas d'application du régime du « micro foncier ».

A noter : les loyers de locations meublées relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Séparation de corps

Il s'agit d'une décision de justice qui opère un relâchement des liens créés par le mariage, sans mettre fin au mariage à la différence du divorce. La séparation de corps peut être demandée pour les mêmes causes que le divorce et suit la même procédure.

La séparation de corps met fin au devoir de cohabitation des époux et entraîne la séparation de biens des époux : si un régime matrimonial de communauté existait, il doit être liquidé.

Les autres devoirs du mariage continuent de s'appliquer entre les époux :

-          La fidélité,

-          Le devoir de secours, qui impose de subvenir aux besoins de son conjoint. Une pension alimentaire peut ainsi être attribuée à l'époux qui en aura besoin,

-          Le respect.

Séquestre

Somme d'argent versée par l'acquéreur lors de la signature d'un avant-contrat de vente immobilière. Le séquestre peut avoir la nature d'un acompte ou d'une indemnité d'immobilisation. Il est conservé par l'agent immobilier, qui a souscrit une garantie financière à ce titre. Il peut également être remis entre les mains d'un notaire.

Le séquestre est une garantie pour le vendeur : si l'acquéreur n'exécute pas correctement ses obligations liées aux conditions suspensives, ou s'il refuse de signer l'acte authentique sans raison valable, le vendeur pourra demander une indemnité, et l'attribution du séquestre à son bénéfice.

Le séquestre vient en déduction du prix de vente lors de la signature de l'acte authentique.

L'agent immobilier ne peut restituer le séquestre qu'avec l'accord du vendeur ou de l'acquéreur, ou une décision de justice.

Servitudes

Charge imposée à un bien immobilier (fonds servant ou fonds assujetti), qu'il s'agisse d'un immeuble bâti ou d'un terrain, et qui bénéficie à un autre bien immobilier (fonds dominant). La servitude est attachée au bien et se transmet avec lui. Elle peut être mentionnée dans un acte (titre de propriété...).

Il existe différentes servitudes, par exemple : servitude de passage, de canalisation, de puisage, de vue...

-          Certaines sont apparentes : elles se signalent par un ouvrage extérieur (aqueduc, porte...),

-          Certaines sont continues, lorsqu'elles ne nécessitent pas le fait de l'homme pour exister (conduite d'eau, vues...).

Une servitude continue et apparente peut ainsi être créée par une utilisation pendant 30 ans.

A noter : le droit administratif, et notamment l'urbanisme, imposent également des servitudes : servitude de ne pas construire, alignement, distance pour l'implantation des constructions...

Société civile de placement immobilier (SCPI)

Il s'agit d'une société civile d'investissements collectifs. Son objet est l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif par une offre faite au public d'acheter les parts de la SCPI. 

Cette offre au public consiste en l'émission d'instruments financiers (comme des actions ou dans le cas des SCPI, les parts sociales) dans le public par voie de publicité, démarchage à domicile, ou par le biais des établissements de crédit.

A noter : par principe, le recours à l'offre public est interdit pour les sociétés civiles. Elles doivent y être autorisées par la loi.

Société civile immobilière

La société civile immobilière est une personne morale constituée entre deux personnes au moins, pour une opération de construction, de vente ou de gestion d'immeubles.

Elle est régie par les articles 1845 et suivants du Code civil. Elle a un patrimoine propre, distinct de celui des associés, et fonctionne selon les règles définies dans ses statuts. Les associés sont responsables du passif (déficit) de la société. Ces derniers peuvent être soit des particuliers qui constituent ce type de société dans un but de transmission patrimoniale, soit des sociétés de capitaux (SARL ou société anonyme).

Pour constituer une SCI, les associés établissent les statuts, par acte sous seing privé ou par acte authentique. Chaque associé doit faire un apport à la société (bien, argent, savoir-faire...). L'ensemble des apports forme le capital social, c'est-à-dire le patrimoine de la société. La loi ne fixe aucun capital social minimal. La société est immatriculée au Registre du commerce et des sociétés, ce qui lui confère la personnalité juridique.

Les associés nomment un ou plusieurs gérants, soit dans les statuts, soit lors d'une assemblée générale. Le gérant représente la société et la gère. Ses pouvoirs sont définis dans les statuts.

Solidarité

Il existe deux sortes de solidarités.

La solidarité active est la situation dans laquelle n'importe quel créancier d'un débiteur peut exiger de ce dernier le paiement de la totalité de la dette due aux différents créanciers.

La solidarité passive est la situation dans laquelle un créancier (par exemple un bailleur) peut exiger de n'importe lequel de ses débiteurs (par exemple un colocataire) le paiement de la totalité du loyer et des charges locatives. Le débiteur qui paie la totalité de la dette dispose alors d'un recours contre les autres débiteurs.

La solidarité résulte généralement d'une clause spécifique insérée dans le contrat. 

Voir aussi : colocation

Sous-location

Contrat par lequel le locataire (locataire principal) d'un bien immobilier consent, sur le bien, une location à une autre personne, le sous-locataire.

Dans le bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, la sous-location nécessite l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le loyer de la sous-location ne peut pas être supérieur au prix du loyer, au mètre carré de surface habitable, payé par le locataire principal. Le bail de sous-location n'est pas soumis à la loi de 1989 et le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit envers le bailleur, lorsque le bail principal cesse.

Dans le bail commercial, la sous-location est interdite, sauf clause contraire du bail.

Dans les autres types de baux, elle peut être interdite par le bail.

Surface de plancher

La surface de plancher est utilisée en urbanisme afin de déterminer :

-          s'il est nécessaire de demander une autorisation pour construire (déclaration préalable ou permis de construire), 

-          la taille de la construction que l'on peut bâtir sur un terrain (voir : coefficient d'occupation des sols).

Pour déterminer la surface de plancher d'une construction, il est nécessaire de mesurer l'ensemble des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction, clos et couvert, à partir du nu intérieur des façades. 

Puis, différentes surfaces non aménageables doivent être déduites. Leur liste figure à l'article R 112-2 du code de l'urbanisme. Il est ainsi nécessaire de déduire les surfaces de plancher dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre.

Syndic de copropriété

Dans le cadre d'une copropriété, le syndic est un professionnel ou un bénévole qui représente le syndicat des copropriétaires. Il est l'organe exécutif de la copropriété. Il a pour mission notamment de convoquer l'assemblée générale et d'exécuter les décisions votées, d'assurer la gestion de la copropriété, et de veiller à l'entretien et à la conservation de l'immeuble.  

Il est lié à la copropriété par un mandat. Il est désigné, à titre provisoire, dans le règlement de copropriété lors de la création de la copropriété. Il s'agit le plus souvent du promoteur lui-même. Puis la désignation du syndic, comme le renouvellement de son mandat, est soumis au vote de l'assemblée générale, à la majorité absolue. 

Son mandat ne peut par principe excéder 3 ans. 

La désignation d'un syndic est obligatoire. A défaut, un administrateur provisoire sera nommé par le juge. Il pourra notamment se voir confier la mission de convoquer une assemblée générale qui devra désigner un syndic. 

A noter : Si seul le syndic professionnel est soumis à la loi Hoguet, le syndic bénévole a toutefois les mêmes devoirs et obligations qu'un syndic professionnel quant à la réalisation de sa mission.

Syndicat de copropriétaires

Dans le cadre d'une copropriété, le syndicat des copropriétaires regroupe l'ensemble des copropriétaires. Ce syndicat a la personnalité morale : il constitue donc une entité juridique à parte entière, qui est représenté par le syndic. 

Le syndicat des copropriétaires à un rôle limité à la conservation de l'immeuble et d'administration des parties communes. Il n'intervient pas concernant les parties privatives. Toute décision est prise en assemblée générale des copropriétaires, organe délibérant du syndicat.

Taux effectif global (TEG)

Le TEG (taux effectif global) ou taux annuel effectif global (TAEG), est un taux d'intérêt fixé par les organismes bancaires. Il se compose de l'ensemble des coûts d'un prêt. Il comprend notamment :

-          Le taux nominal d'intérêt

-          Les frais de dossier

-          Le coût de l'assurance

Ce taux doit toujours être indiqué sur toutes publicités et offres préalables de crédit.

Taxe d'enlèvement des ordures ménagères

Les communes ainsi que les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) et les syndicats mixtes peuvent instituer, par voie de délibération, une taxe d'enlèvement des ordures ménagères, dès lors que la collecte et le traitement des déchets des ménagers sont assurés. La TEOM est due pour toutes les propriétés soumises à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Elle est due par les propriétaires et les usufruitiers. En cas de location du logement, le propriétaire bailleur peut récupérer sur le locataire la part de TEOM correspondant au logement. En effet, la TEOM fait partie des charges locatives du décret du 26 août 1987.

Taxe d'habitation

Elle fait partie des quatre impôts locaux (la taxe foncière sur les propriétés bâties et sur les propriétés non bâties, la Contribution Economique Territoriale). Elle ne concerne que les logements meublés affectés à l'habitation c'est-à-dire avec un ameublement suffisant pour être occupés immédiatement.

Elle est due par les propriétaires, les locataires, ou les occupants à titre gratuit (occupation par un ami de la famille sans paiement de loyer par exemple). 

Les occupants doivent être présents dans le logement au 1er janvier de l'année d'imposition. Par exemple, pour la taxe d'habitation établie au titre de 2013, le redevable de la taxe est celui présent dans les lieux au 1er janvier 2013. 

La taxe d'habitation est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du local d'habitation proprement dit et de ses dépendances. Il faut que ces dépendances (local, terrain, garage) soient situées à moins de 1 km pour être rattachées à l'habitation.

Si le logement est donné en location, la taxe d'habitation est due par le seul locataire. La taxe foncière est supportée par le propriétaire.

Taxe foncière

Elle est due par les propriétaires des propriétés bâties telles que les immeubles, les garages (« taxe foncière sur les propriétés bâties ») et non bâties telles que les terrains à bâtir (« taxe foncière sur les propriétés non bâties »). En cas de propriété partagée entre un usufruitier et un nu-propriétaire, c'est l'usufruitier occupant des lieux qui est seul redevable de la taxe foncière. En cas de location d'un logement, le propriétaire reste redevable du paiement de la taxe foncière, le locataire étant lui chargé de payer la taxe d'habitation.

La taxe foncière est une taxe annuelle. Elle est établie par l'administration fiscale d'après les faits existants au 1er janvier de l'année d'imposition. Ainsi, le particulier qui vend un bien immobilier après le 1er janvier de l'année, doit la taxe foncière pour l'année entière sans possibilité de réduction prorata temporis. Le vendeur et l'acquéreur peuvent prévoir une répartition de la taxe dans l'acte de vente. Cette répartition ne produit aucun effet envers l'administration fiscale. A contrario, c'est l'acquéreur, et non plus le vendeur, qui devient redevable de la taxe foncière si la vente a lieu avant le 1er janvier.

Tontine

Technique issue de la pratique notariale, par laquelle plusieurs personnes achètent un bien qu'ils pourront utiliser pendant la durée et leur vie et qui sera considéré comme appartenant au dernier acquéreur survivant, les acquéreurs décédés au préalable sont rétroactivement considérés comme n'ayant jamais été propriétaires du bien. 

La tontine est également appelée « clause d'accroissement ».

La tontine présente des avantages, notamment pour des concubins, qui peuvent ainsi se transmettre un bien. Il est nécessaire, toutefois, d'évaluer l'intérêt fiscal de l'opération.

TVA immobilière

La TVA immobilière, perçue à un taux de 20% (taux normal), s'applique aux opérations immobilières telles que les acquisitions, les ventes ou les productions d'immeubles ou de terrain à bâtir. Pour les opérations réalisées dans le cadre du logement social, la TVA peut être perçue à un taux réduit de 5.5 % (à compter du 1er janvier 2014) ou de 7% (acomptes versés avant le 1er janvier 2014). Depuis le 1er janvier 2013, l'acquisition d'un bien neuf par un particulier à un autre particulier est soumise, non plus à la TVA immobilière, mais aux droits de mutation de 5,09 %, sous réserve de l'augmentation du taux voté dans chaque département.

Usufruit

L'usufruit est ce que l'on appelle un démembrement de propriété : la propriété d'un bien, qu'il s'agisse d'un bien immobilier ou mobilier, peut être répartie entre la nue-propriété et l'usufruit.

Cette situation résulte, généralement, d'une donation ou d'une succession : souvent, en effet, les parents qui donnent un bien à leurs enfants s'en réservent l'usufruit, et le conjoint survivant bénéficie fréquemment d'un usufruit sur les biens du défunt.

L'usufruitier (la personne titulaire de l'usufruit) a la possibilité d'utiliser le bien (vivre dans la maison, se servir des meubles...), et d'en retirer les fruits (louer le bien et en percevoir les loyers). Cependant, l'usufruitier ne peut pas vendre ou donner le bien, sans l'accord du nu-propriétaire.

Les réparations et les charges sont réparties par la loi entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. L'usufruitier doit ainsi acquitter la plupart des charges et effectuer les réparations nécessaires. Seules les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire.

VEFA / Vente en l'état futur d'achèvement

Vente d'immeuble à construire, dans laquelle le vendeur, généralement un promoteur, s'oblige à édifier un immeuble dans un délai convenu. L'acquéreur est immédiatement propriétaire du terrain sur lequel le bien est construit et devient propriétaire du bien au fur et à mesure de son édification. Il paie le prix de façon étalée, en fonction de l'avancement des travaux. 

Lorsque la VEFA concerne un bien à usage d'habitation ou professionnel et d'habitation, acquis par une personne physique, elle fait l'objet d'une réglementation particulière, destinée à protéger l'accédant à la propriété : le contrat de vente doit être passé suivant un formalisme particulier, et les versements sont encadrés. Ces règles sont imposées à peine de nullité de la vente.

Viager

La vente en viager est une vente d'un bien immobilier selon des modalités particulières.

Le vendeur du bien, appelé crédirentier, peut vendre son bien soit libre de toute occupation (viager libre), soit en continuant à l'occuper (viager occupé). Lorsque le viager est occupé, le crédirentier bénéficie soit d'un usufruit, soit d'un droit d'usage et d'occupation du bien.

L'acquéreur est appelé débirentier.

Le prix du bien est payé sous la forme d'un bouquet, somme payée lors de l'acte authentique, et d'une rente viagère. 

Le viager peut être constitué sur une ou plusieurs têtes, par exemple sur la tête du vendeur et de son conjoint. Dans ce cas, la rente devra être servie par le débirentier jusqu'au décès de la dernière personne sur laquelle la rente a été constituée.

Le viager est une vente affectée d'un aléa : l'acquéreur ne sait pas, au jour où il achète le bien, quel est le prix qu'il paiera au final, car le prix est fonction de la durée de vie des personnes sur les têtes desquelles la rente est constituée.

Vices cachés

Vice non décelable au premier abord et qui rend le bien impropre à l'usage auquel l'acheteur destine le bien.

Le vendeur doit à l'acheteur la garantie des vices cachés. En présence d'un tel vice, l'acheteur peut obtenir :

-          Soit la restitution du prix, en rendant le bien, 

-          Soit une diminution du prix, en conservant le bien.

Le vendeur qui connaissait le vice et ne l'a pas révélé à l'acheteur, doit lui verser des dommages-intérêts.

L'action en garantie des vices cachés doit être intentée, devant la justice, dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice.

A noter : dans les contrats de vente d'un bien immobilier entre deux particuliers, il est d'usage d'inclure une clause de non garantie des vices cachés.

Vices du consentement

La personne qui conclut un contrat (vendeur, acquéreur, locataire...) exprime sa volonté de façon libre et éclairée. Son consentement ne doit pas être altéré. Si une partie au contrat est victime d'un vice du consentement, elle peut demander la nullité du contrat en justice. 

La loi distingue 3 vices du consentement : l'erreur, le dol et la violence.

-          L'erreur est le fait se tromper soit sur la personne de son cocontractant, soit sur la nature de sa prestation. 

Attention : l'erreur sur la valeur du bien objet du contrat ne permet pas d'obtenir la nullité, en principe.

-          Le dol est une tromperie, elle peut résulter du silence. La victime d'un dol peut obtenir des dommages-intérêts.

-          La violence est une menace destinée à contraindre une personne à contracter.

Visite d'un bien loué

Aucune loi n'impose au locataire de laisser visiter le bien qu'il loue, lorsque celui-ci est mis en vente. 

Il est donc utile d'inclure, dans le bail, une clause imposant au locataire de laisser visiter les lieux. Cette obligation doit être fixée de façon raisonnable, afin de ne pas causer de trouble trop important au locataire. En effet, la loi du 6 juillet 1989 considère que n'est pas valable la clause qui oblige le locataire à laisser visiter le bien les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables. 

En l'absence de clause dans le bail imposant au locataire de laisser visiter les lieux, il est possible d'invoquer l'article 1134 du Code civil imposant au locataire d'exécuter le bail de bonne foi.

Si le bailleur ne parvient pas à faire visiter les lieux, il doit mettre en demeure le locataire puis saisir le tribunal. 

A noter : le fait d'entrer dans le bien loué sans l'accord du locataire constitue une faute, et, si le bien est une habitation, le bailleur commet une violation de domicile, laquelle est punie pénalement d'une amende et d'emprisonnement.