Les tendances du marché immobilier analysées par Sylvain Nouallet-Barbin
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Le marché immobilier du 18ᵉ arrondissement évolue et devient de plus en plus sélectif. À Montmartre comme aux Abbesses, à Lamarck-Caulaincourt, Jules Joffrin, Clignancourt ou Porte de Montmartre, la valeur d’un logement dépend aujourd’hui de nombreux critères. Sylvain Nouallet-Barbin, Président du Groupe Orpi Nouallet, partage son analyse du marché et explique pourquoi une estimation immobilière précise constitue plus que jamais la première étape d’une vente réussie.
Un marché immobilier parisien qui récompense les biens correctement positionnés
En 2026, le marché immobilier parisien présente un visage différent de celui observé durant les années de forte progression des prix.
Les acquéreurs sont davantage attentifs à leur budget, comparent les biens disponibles et prennent le temps d’analyser la qualité réelle d’un appartement avant de formuler une offre.
Cette évolution ne signifie pas que la demande a disparu, bien au contraire : les logements présentant de bons fondamentaux continuent de susciter l’intérêt lorsqu’ils sont proposés à un prix cohérent avec leur emplacement et leurs caractéristiques.
Dans le 18ᵉ arrondissement, cette situation est particulièrement visible car les écarts de valeur peuvent être importants entre deux rues, voire entre deux immeubles voisins.
Pour un propriétaire souhaitant vendre à Montmartre, aux Abbesses, à Lamarck-Caulaincourt ou dans le secteur des Grandes-Carrières, raisonner uniquement à partir d’un prix moyen au mètre carré peut donc conduire à une estimation trop élevée ou trop basse.
Montmartre, Abbesses, Lamarck-Caulaincourt : l’adresse reste déterminante
Le 18ᵉ arrondissement constitue un véritable ensemble de micro-marchés immobiliers.
Montmartre bénéficie d’une identité particulièrement forte, portée par son patrimoine, ses immeubles anciens, ses commerces, ses rues emblématiques et la proximité du Sacré-Cœur.
Les Abbesses attirent notamment les acquéreurs recherchant une adresse parisienne recherchée et une vie de quartier dynamique. Lamarck-Caulaincourt séduit quant à lui par son ambiance résidentielle et son architecture typique du nord de Paris.
D’autres secteurs comme Jules Joffrin, Grandes-Carrières, Clignancourt, Marcadet-Poissonniers ou Porte de Montmartre présentent des profils différents, avec des niveaux de prix et des attentes d’acquéreurs qui ne sont pas nécessairement comparables.
Cette diversité rend indispensable une connaissance précise du marché local pour déterminer le positionnement commercial d’un appartement.
Quels critères influencent réellement la valeur d’un appartement ?
Pour Sylvain Nouallet-Barbin et les équipes de l’Agence immobilière Montmartre Orpi Nouallet, une estimation immobilière ne consiste pas simplement à multiplier une surface habitable par un prix moyen au mètre carré.
L’adresse exacte, l’étage, la présence d’un ascenseur, la luminosité, l’exposition, la vue, le plan de l’appartement, l’état général, la qualité de la copropriété, les charges, les performances énergétiques ou encore la présence d’un extérieur peuvent modifier sensiblement la valeur d’un logement.
Dans les immeubles anciens caractéristiques de Montmartre et des quartiers voisins, certains éléments architecturaux comme les moulures, le parquet, les cheminées ou les volumes peuvent également contribuer à l’attractivité d’un bien.
À l’inverse, des travaux importants, un mauvais agencement ou une copropriété présentant des problématiques particulières peuvent nécessiter un ajustement du prix.
L’objectif d’une estimation professionnelle est donc de croiser l’ensemble de ces paramètres pour obtenir une valeur réaliste et défendable auprès des acquéreurs.
Le juste prix devient un véritable avantage pour les vendeurs
Dans un marché plus sélectif, surestimer un appartement peut avoir des conséquences importantes.
Un prix trop élevé peut réduire le nombre de visites, ralentir la commercialisation et donner progressivement au bien une image de logement « difficile à vendre ».
À l’inverse, un prix correctement déterminé dès la mise en vente permet de toucher plus rapidement les acquéreurs susceptibles de financer le projet et de créer davantage d’intérêt autour du bien.
C’est particulièrement important dans les secteurs recherchés du 18ᵉ arrondissement, où la concurrence entre appartements peut être forte. Une stratégie de vente efficace commence donc par une analyse objective de la valeur du logement, complétée par une étude des biens actuellement concurrents et par l’observation des attentes des acquéreurs.
Vous avez des questions ?
Comment savoir combien vaut mon appartement à Montmartre ?
La valeur d’un appartement dépend de son adresse précise, de sa superficie, de son état, de son étage, de sa luminosité, de son plan, de ses prestations et de nombreux autres critères. Une estimation professionnelle permet de croiser ces éléments avec les caractéristiques du marché local.
Le prix au m² suffit-il pour estimer un appartement dans le 18ᵉ ?
Non. Le prix au m² constitue un indicateur utile mais ne permet pas, à lui seul, de déterminer la valeur d’un logement. Deux appartements de même superficie peuvent présenter des valeurs différentes selon leur rue, leur étage, leur état, leur copropriété ou leurs prestations.
Quels quartiers du 18ᵉ sont concernés par l’expertise de l’Agence immobilière Montmartre Orpi Nouallet ?
L’expertise locale concerne notamment Montmartre, les Abbesses, Lamarck-Caulaincourt, Jules Joffrin, Grandes-Carrières, Clignancourt, Marcadet-Poissonniers et Porte de Montmartre, ainsi que les secteurs voisins du nord de Paris.
Est-il préférable de faire estimer son bien avant de décider de vendre ?
Oui. Une estimation permet au propriétaire de connaître la valeur potentielle de son logement avant de prendre une décision. Elle peut également l’aider à définir une stratégie de vente cohérente avec les conditions actuelles du marché.
Pourquoi faire appel à une agence immobilière pour son estimation ?
Un professionnel dispose d’une connaissance du marché local, des caractéristiques recherchées par les acquéreurs et des différents facteurs pouvant influencer la valeur d’un bien. L’objectif est de fournir au propriétaire une estimation argumentée et adaptée à son logement.
L’analyse de Sylvain Nouallet-Barbin : l’expertise locale au service des propriétaires
« Chaque appartement possède sa propre histoire et sa propre valeur. À Montmartre comme dans les autres quartiers du 18ᵉ arrondissement, notre rôle est de donner au propriétaire une vision réaliste du marché afin qu’il puisse prendre sa décision avec le maximum d’informations. Une bonne estimation ne consiste pas à annoncer le prix le plus élevé possible : elle consiste à déterminer le prix auquel le marché est réellement susceptible de répondre. »
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