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Comment bien choisir son investissement locatif?

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Neuf ou ancien... Dispositif Pinel ou Cosse... comment s'y retrouver et faire le bon choix?

Le dispositif Pinel concerne les biens neuf. Le dispositif Cosse est destiné aux logements anciens. Que ce soit l'un ou l'autre, l'idée est de louer un bien avec un loyer plafonné dans le but de bénéficier d'un avantage fiscal.

La promesse d'une réduction fiscale encourage les particuliers à investir dans l'immobilier locatif. Le procédé a démarré en 2003 avec la loi de Robien. Depuis lors, le ministre du logement en place propose son dispositif afin de dynamiser le marché de la location.

La loi Pinel a été mise en place en janvier 2015 succédant à la loi Duflot; elle concerne uniquement les biens neuf ou équivalent. Elle propose une réduction d'impôt allant de 12 à 21% (2 % par an de réduction jusqu'à 9 ans puis 1% par an entre la 9ème et la 12ème année de location). Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif il faut louer le bien dans les 12 mois suivant la remise des clés et s'engager à louer pour une durée minimum de 6 ans. La réduction d'impôt est plafonnée à 300 000 € sur l'acquisition et 5 500 € sur le prix au m² pour la surface habitable (tout ce qui est au delà de ces montants ne rentre pas dans la réduction d'impôt). Dans le cas où vous possédez plusieurs biens bénéficiant d'un dispositif fiscal; attention au plafonnement des niches fiscal limité à 10 000 € par an. Contrairement à la loi Duflot l'ayant précédée, le logement acheté dans le cadre de la loi Pinel peut être loué à un ascendant ou un descendant à condition que celui-ci ne fasse pas partie du foyer fiscal. Tous les biens en VEFA ne sont pas éligibles au dispositif Pinel... il faut donc bien se renseigner avant de signer un contrat de réservation. Afin de profiter de la réduction fiscale, le loyer est plafonné en fonction de la zone géographique où se trouve le bien (entre 8,75 € et 16,83 € par m²).

La loi Cosse est plus récente... elle a été mise en place en février 2017 par la ministre du logement en place à ce moment là : Emmanuelle Cosse. Elle remplace les dispositifs Besson et Borloo et ne concerne que les biens immobiliers dans l'ancien. La condition étant de louer pour résidence principale à un prix abordable. Les locataires sont soumis à des conditions de ressources et ne doivent pas dépasser certains plafonds. Ce dispositif a été mis en place pour une durée de 3 ans. Une convention avec l'ANAH (Agence Nationale pour l'Habitat) doit être signée pour une durée de six ans si le logement n'a pas nécessité de travaux ou de neuf ans si des travaux ont été effectués. Pour la loi Cosse, il n'y a pas de réduction fiscale mais un abattement sur le montant du loyer imposable compris entre 15 et 70%. L'abattement varie en fonction du montant du loyer fixé et de la zone géographique où se situe le bien. En zone tendue (où le nombre de logements est insuffisant) par exemple, moins le loyer est élevé plus l'abattement est important. Si le bien est loué à un organisme agréé qui s'occupe des locations aux personnes en grande difficulté, l'abattement peut aller jusqu'à 85% Le dispositif Cosse ne permet pas la location à un ascendant ou un descendant.

Source : edito.seloger.com

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