Diagnostics immobiliers obligatoires vente/location : liste 2026

Diagnostics immobiliers obligatoires : guide complet 2026

Vous êtes propriétaire vendeur ou bailleur à Montrouge ? Les diagnostics immobiliers obligatoires sont des évaluations techniques indispensables pour informer les futurs acquéreurs ou locataires sur l'état du logement. Ces expertises couvrent la performance énergétique, les risques sanitaires (plomb, amiante), la sécurité des installations (gaz, électricité) et les risques environnementaux. En 2026, 9 diagnostics principaux peuvent être exigés selon l'âge du bien, sa localisation et le type de transaction (vente ou location). Ce guide complet vous présente chaque diagnostic, sa durée de validité, son coût et les sanctions en cas de non-respect. ORPI Agence de la Mairie vous accompagne dans la constitution de votre Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) à Montrouge (92120).

Tableau récapitulatif : durée de validité des diagnostics

Diagnostic immobilier	Vente	Location	Durée validité
DPE (Performance Énergétique)	✅ Obligatoire	✅ Obligatoire	10 ans
Audit Énergétique	✅ Si F ou G	❌ Non	5 ans
Plomb (CREP)	✅ Si avant 1949	✅ Si avant 1949	Illimité si négatif / 1 an si positif
Amiante	✅ Si avant 1997	✅ Si avant 1997	Illimité / À refaire si <2013
Gaz	✅ Si >15 ans	✅ Si >15 ans	3 ans
Électricité	✅ Si >15 ans	✅ Si >15 ans	3 ans
Assainissement non collectif	✅ Si ANC	❌ Non	3 ans
ERP (Risques et Pollutions)	✅ Obligatoire	✅ Obligatoire	6 mois
Bruit (aéroports)	✅ Si zone PEB	✅ Si zone PEB	6 mois
Termites	✅ Si zone délimitée	❌ Non	6 mois
Loi Carrez (superficie)	✅ Si copropriété	❌ Non	Illimité sauf travaux

1. Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : obligatoire vente et location

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est le diagnostic le plus connu et le plus consulté par les acquéreurs. Il est obligatoire pour toute vente et toute location de bien immobilier, sans exception.

Qu'est-ce que le DPE ?

Le DPE mesure deux indicateurs principaux :

⚡ Consommation d'énergie primaire — Exprimée en kWh/m²/an
🌍 Émissions de gaz à effet de serre (GES) — Exprimées en kg CO₂/m²/an

Ces deux indicateurs permettent de classer le logement sur une échelle de A à G :

🟢 A : ≤ 70 kWh/m²/an — Logement très performant (passif, BBC)
🟢 B : 71-110 kWh/m²/an — Logement performant (RT2012)
🟡 C : 111-180 kWh/m²/an — Logement assez performant
🟡 D : 181-250 kWh/m²/an — Logement moyennement performant
🟠 E : 251-330 kWh/m²/an — Logement peu performant
🔴 F : 331-420 kWh/m²/an — Passoire thermique (interdiction location 2028)
🔴 G : > 420 kWh/m²/an — Passoire thermique (interdiction location 2025)

Nouveau DPE depuis le 1er juillet 2021

Le DPE nouvelle version (arrêté du 31 mars 2021) est désormais :

✅ Opposable juridiquement — L'acquéreur peut se retourner contre le vendeur si le DPE est erroné
✅ Plus fiable — Méthode de calcul unifiée (exit les DPE "sur factures")
✅ Plus complet — Estimation des dépenses énergétiques annuelles, recommandations de travaux

Durée de validité et coût

📅 Validité : 10 ans
💰 Coût : 100 à 250€ selon surface (studio 100-120€, maison 200-250€)
⚠️ Exception : DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024 (vérifier si encore valable)

Sanctions en cas d'absence

⚖️ Sans DPE valide, le vendeur ou bailleur s'expose à :

• Annulation de la vente ou du bail
- Diminution du prix de vente
- Dommages et intérêts
- Amende jusqu'à 300 000€ et 2 ans de prison (délit de tromperie)

2. Audit Énergétique : obligatoire pour les passoires thermiques (F-G)

L'Audit Énergétique est un diagnostic approfondi obligatoire depuis le 1er avril 2023 lors de la vente de logements classés F ou G (passoires thermiques).

Qu'est-ce que l'Audit Énergétique ?

Plus complet que le DPE, l'Audit propose :

📊 État des lieux détaillé — Performance énergétique actuelle, ponts thermiques, déperditions
🔧 Scénarios de travaux — 2 parcours de rénovation avec coûts estimatifs
💰 Estimations financières — Montant des travaux, aides disponibles (MaPrimeRénov', CEE), économies d'énergie
📈 Gain de classes — Objectif minimum : atteindre la classe E en une étape, ou C en deux étapes

Calendrier d'application

📅 Depuis le 1er avril 2023 : Obligatoire pour vente de logements classés F ou G
📅 À partir du 1er janvier 2025 : Étendu aux logements classés E
📅 À partir du 1er janvier 2034 : Étendu aux logements classés D

Durée de validité et coût

📅 Validité : 5 ans
💰 Coût : 800 à 1 500€ selon surface et complexité
👤 Réalisé par : Auditeur énergétique qualifié RGE (Reconnu Garant de l'Environnement)

3. Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP)

Le CREP (Constat de Risque d'Exposition au Plomb) détecte la présence de plomb dans les peintures, particulièrement dangereuse pour les jeunes enfants et les femmes enceintes (saturnisme).

Logements concernés

✅ Biens construits avant le 1er janvier 1949
✅ Obligatoire pour vente ET location
✅ Parties privatives et parties communes (si copropriété)

💡 À Montrouge : De nombreux immeubles du centre-ville et du Vieux Montrouge datent d'avant 1949 et sont donc concernés.

Méthode de détection

Le diagnostiqueur utilise un appareil à fluorescence X pour mesurer la concentration de plomb dans les revêtements (peintures, enduits).

Résultats exprimés en mg/cm² :
- < 1 mg/cm² : Absence de plomb
- ≥ 1 mg/cm² : Présence de plomb → Travaux obligatoires

Durée de validité et coût

📅 Validité :
- Illimitée si absence de plomb (concentration < 1 mg/cm²)
- 1 an si présence de plomb pour une vente
- 6 ans si présence de plomb pour une location

💰 Coût : 90 à 200€ selon surface

Obligations en cas de plomb détecté

Si plomb > 1 mg/cm², le propriétaire doit :

• Informer l'occupant des risques
- Réaliser des travaux de retrait ou confinement du plomb
- Transmettre le CREP à l'ARS (Agence Régionale de Santé) si risque d'exposition
- En location, travaux obligatoires si dégradation du revêtement

4. État Relatif à la Présence d'Amiante

L'amiante est un matériau fibreux autrefois largement utilisé dans la construction (isolation, faux-plafonds, dalles de sol, toiture) mais interdit depuis 1997 en raison de sa haute toxicité (cancers pulmonaires, mésothéliomes).

Logements concernés

✅ Biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997
✅ Obligatoire pour vente ET location
✅ Parties privatives et parties communes

Éléments contrôlés

Le diagnostiqueur recherche l'amiante dans :

• Flocage (isolation thermique projetée)
- Calorifugeage (isolation de tuyauterie)
- Faux-plafonds
- Dalles de sol vinyle-amiante
- Plaques fibro-ciment (toiture, bardage)
- Enduits, colles

Durée de validité et coût

📅 Validité :
- Illimitée si absence d'amiante
- À refaire si réalisé avant 2013 (évolution de la réglementation)
- 3 ans si présence d'amiante nécessitant surveillance

💰 Coût : 80 à 150€ pour appartement, 120 à 300€ pour maison

Obligations si amiante détectée

Selon le niveau de dégradation :

🟢 État 1 (bon état) : Surveillance périodique tous les 3 ans
🟡 État 2 (dégradation intermédiaire) : Évaluation périodique renforcée
🔴 État 3 (dégradation avancée) : Travaux obligatoires sous 3 ans (retrait ou confinement)

5. État de l'Installation Intérieure de Gaz

Ce diagnostic vérifie la sécurité de l'installation de gaz pour prévenir les risques d'explosion, d'incendie ou d'intoxication au monoxyde de carbone (CO).

Logements concernés

✅ Installations de gaz de plus de 15 ans
✅ Obligatoire pour vente ET location
✅ Gaz naturel (ville) ou GPL (bouteille/citerne)

Points de contrôle

Le diagnostiqueur vérifie 75 points de sécurité :

• Tuyauterie fixe (étanchéité, corrosion)
- Raccordements et robinets
- Ventilation des locaux
- Combustion des appareils (chaudière, gazinière)
- Évacuation des gaz brûlés
- Conformité des appareils

Durée de validité et coût

📅 Validité : 3 ans
💰 Coût : 100 à 150€

Anomalies et obligations

🟢 A1 (observation) : Amélioration conseillée sans obligation
🟡 A2 (anomalie) : Réparation recommandée rapidement
🔴 DGI (Danger Grave et Immédiat) : Gaz coupé immédiatement, travaux obligatoires avant remise en service

6. État de l'Installation Intérieure d'Électricité

Similaire au diagnostic gaz, ce contrôle évalue la sécurité de l'installation électrique pour prévenir les risques d'électrocution et d'incendie.

Logements concernés

✅ Installations électriques de plus de 15 ans
✅ Obligatoire pour vente ET location

Points de contrôle

87 points de vérification :

• Appareil général de commande (disjoncteur principal)
- Dispositifs de protection différentielle
- Prise de terre et liaison équipotentielle
- Protection des circuits
- Matériel électrique vétuste ou inadapté
- Respect des volumes de sécurité (salle de bains)

Durée de validité et coût

📅 Validité : 3 ans
💰 Coût : 90 à 150€

Anomalies

🟢 B1-B2 (amélioration) : Recommandations sans obligation
🔴 B3 (danger) : Anomalies dangereuses à corriger rapidement

7. État de l'Installation d'Assainissement Non Collectif

Ce diagnostic concerne les logements non raccordés au réseau public d'eaux usées, équipés d'une installation autonome (fosse septique, micro-station d'épuration).

Logements concernés

✅ Maisons individuelles avec assainissement autonome
✅ Obligatoire uniquement en vente (pas en location)
✅ Surtout en zone rurale ou péri-urbaine

💡 À Montrouge : Très rare, la quasi-totalité des logements sont raccordés au tout-à-l'égout.

Contenu du diagnostic

Contrôle réalisé par le SPANC (Service Public d'Assainissement Non Collectif) de la commune :

• État et conformité de l'installation
- Respect des normes sanitaires
- Bon fonctionnement (absence de débordement, infiltration)
- Entretien régulier

Durée de validité et coût

📅 Validité : 3 ans
💰 Coût : 100 à 200€ (variable selon communes)

8. État des Risques et Pollutions (ERP)

L'ERP (État des Risques et Pollutions) informe l'acquéreur ou le locataire sur les risques naturels, miniers, technologiques et de pollution auxquels le bien est exposé.

Risques couverts

🌊 Risques naturels — Inondation, sécheresse/retrait-gonflement des argiles, séisme, avalanche, feu de forêt
⛏️ Risques miniers — Anciennes exploitations minières, effondrements
🏭 Risques technologiques — Installations SEVESO (usines chimiques), nucléaires, barrages
🏚️ Pollution des sols — SIS (Secteurs d'Information sur les Sols) — anciens sites industriels

Comment l'établir ?

Le propriétaire peut réaliser lui-même l'ERP en consultant :

🌐 Géorisques.gouv.fr — Service officiel du gouvernement
📄 Renseigner l'adresse du bien
📥 Télécharger et imprimer le formulaire pré-rempli

💡 Montrouge est classée en :
- Zone sismique 1 (très faible)
- Risque retrait-gonflement argiles : faible à moyen selon secteurs
- Pas de risque technologique majeur

Durée de validité et coût

📅 Validité : 6 mois
💰 Coût : Gratuit (auto-généré) ou 20-30€ si délégué à un professionnel

9. Diagnostic Bruit (Plan d'Exposition au Bruit des aéroports)

Ce diagnostic informe sur l'exposition aux nuisances sonores aériennes pour les biens situés dans des zones de bruit définies par un Plan d'Exposition au Bruit (PEB).

Logements concernés

✅ Biens situés dans une zone PEB d'aéroport
✅ Obligatoire pour vente ET location

💡 Montrouge est concernée par le PEB d'Orly (sud de la commune). Vérifiez sur géoportail-urbanisme.gouv.fr.

Zones PEB

Les zones sont classées selon l'intensité du bruit :

🔴 Zone A (bruit fort) — Constructions neuves interdites ou limitées
🟠 Zone B (bruit modéré) — Isolation acoustique renforcée obligatoire
🟡 Zone C (bruit faible) — Information uniquement

Durée de validité et coût

📅 Validité : 6 mois
💰 Coût : Gratuit (auto-généré sur géoportail-urbanisme.gouv.fr)

10. Diagnostic Termites (et autres insectes xylophages)

Le diagnostic termites détecte la présence d'insectes xylophages (termites, capricornes, vrillettes) qui dégradent les structures en bois.

Logements concernés

✅ Biens situés dans une zone délimitée par arrêté préfectoral
✅ Obligatoire uniquement en vente (pas en location)

💡 Montrouge n'est pas classée en zone termites (contrairement au sud-ouest et sud de la France). Vérifier auprès de la mairie en cas de doute.

Durée de validité et coût

📅 Validité : 6 mois
💰 Coût : 80 à 150€

11. Loi Carrez : mesurage de la superficie privative

Le mesurage Loi Carrez est obligatoire pour la vente de tout lot en copropriété de plus de 8 m².

Méthode de calcul

Surface prise en compte :
✅ Plancher des locaux clos et couverts
✅ Hauteur sous plafond ≥ 1,80 m
❌ Exclus : caves, garages, balcons, terrasses, vérandas non closes

Durée de validité et coût

📅 Validité : Illimitée sauf si travaux modifiant la surface
💰 Coût : 70 à 150€

Sanctions

⚖️ Si erreur > 5% :
- L'acquéreur peut demander une réduction du prix proportionnelle
- Délai : 1 an après la signature de l'acte

Carnet d'Information du Logement (CIL) : nouveau en 2023

Le CIL (Carnet d'Information du Logement) est un document obligatoire depuis le 1er janvier 2023 pour les logements neufs ou rénovés.

Contenu du carnet

Le CIL regroupe :

📄 Caractéristiques du logement (DPE, matériaux, équipements)
📄 Notices d'utilisation et d'entretien
📄 Historique des travaux réalisés
📄 Contrats d'entretien (chaudière, VMC, ascenseur)

Objectif

Faciliter la gestion et l'entretien du logement, améliorer sa performance énergétique dans le temps.

⚠️ Progressivité : Obligatoire pour logements neufs (2023), étendu progressivement à l'ancien d'ici 2025.

Qui réalise les diagnostics immobiliers ?

Les diagnostics doivent être réalisés par des diagnostiqueurs certifiés par un organisme accrédité (COFRAC).

Critères de sélection

✅ Certification en cours de validité (vérifiable sur site des organismes)
✅ Assurance responsabilité civile professionnelle (minimum 300 000€)
✅ Indépendance — Le diagnostiqueur ne doit pas avoir de lien avec le vendeur/bailleur
✅ Devis détaillé avec forfait ou au diagnostic

Coût global des diagnostics à Montrouge

💰 Pack vente appartement (hors audit) : 250-350€
- DPE + Électricité + Gaz + ERP + Loi Carrez

💰 Pack vente appartement ancien (<1949) : 300-450€
- DPE + Plomb + Amiante + Électricité + Gaz + ERP + Loi Carrez

💰 Pack location appartement : 150-250€
- DPE + Électricité + Gaz + ERP

Sanctions en cas d'absence de diagnostics

Le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) doit être remis à l'acquéreur ou au locataire avant la signature du compromis de vente (vente) ou avant la signature du bail (location).

Conséquences juridiques

En cas d'absence ou de diagnostic erroné :

⚖️ Vente :
- Annulation de la vente
- Diminution du prix (vice caché)
- Dommages et intérêts
- Garantie des vices cachés engagée

⚖️ Location :
- Bail non valable
- Locataire peut engager la responsabilité du bailleur
- Dommages et intérêts
- En cas de préjudice (santé), responsabilité pénale possible

Sanctions pénales

📌 Délit de tromperie (Article L. 213-1 du Code de la consommation) :
- Jusqu'à 2 ans de prison
- Jusqu'à 300 000€ d'amende

ORPI Agence de la Mairie : votre partenaire diagnostics immobiliers

ORPI Agence de la Mairie vous accompagne dans la constitution de votre Dossier de Diagnostics Techniques à Montrouge :

✅ Recommandation diagnostiqueurs certifiés — Partenaires de confiance à tarifs négociés
✅ Coordination des interventions — Prise de rendez-vous, accès au logement
✅ Vérification conformité DDT — Avant mise en vente ou location
✅ Conseil sur travaux prioritaires — Si anomalies détectées (DPE F-G, électricité, gaz)

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