Vendre en viager permet de transformer la valeur de son logement en revenus réguliers, tout en continuant à y vivre si on le souhaite. À Montrouge, où les appartements se vendent entre 6 900 et 7 150 €/m² (ventes DVF, 2026), le viager intéresse autant les propriétaires retraités que les acquéreurs qui préparent leur patrimoine. L'Agence de la Mairie vous accompagne de l'estimation jusqu'à la signature chez le notaire.
Le principe du viager
Dans une vente en viager, l'acheteur, appelé débirentier, verse au vendeur, le crédirentier, une somme comptant le jour de la signature : le bouquet. Il lui verse ensuite une rente jusqu'à son décès. Le nombre de versements n'est donc pas connu à l'avance. Cet aléa fait la nature même du contrat : sans lui, la vente peut être annulée.
Le paiement de la rente est garanti par une sûreté que le notaire inscrit sur le bien, et son montant est revalorisé chaque année selon l'indice prévu dans l'acte.
Viager occupé ou viager libre
| Viager occupé | Viager libre | |
|---|---|---|
| Qui habite le logement | Le vendeur, jusqu'à son décès | L'acheteur, dès la signature |
| Base du calcul | Valeur du bien diminuée de la valeur de l'occupation conservée | Valeur du bien libre |
| Pour quel vendeur | Celui qui veut rester chez lui et compléter sa retraite | Celui qui déménage ou vend un bien qu'il n'occupe pas |
Le viager occupé est de loin la forme la plus répandue. Selon l'acte, le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation, qui lui permet d'occuper le logement sans pouvoir le louer, ou un usufruit, qui l'autorise aussi à le louer.
Comment se calculent le bouquet et la rente
Tout part de la valeur de marché du bien, d'où l'importance d'une estimation appuyée sur les ventes récentes du quartier. En viager occupé, on en déduit la valeur de l'occupation que garde le vendeur, qui dépend de son âge et de la valeur locative du logement.
Le montant du bouquet se négocie librement. Le solde est converti en rente en fonction de l'espérance de vie du vendeur : plus le bouquet est élevé, plus la rente est faible, et inversement. Le notaire arrête le calcul définitif dans l'acte. Pour un exemple chiffré sur un appartement montrougien, consultez notre dossier la vente en viager à Montrouge, étapes et calculs.
Les protections prévues par la loi
Plusieurs garde-fous encadrent la vente. Si le vendeur décède, dans les vingt jours qui suivent la signature, d'une maladie dont il était atteint au moment du contrat, la vente est nulle (article 1975 du Code civil). L'acte prévoit en général une clause résolutoire, qui permet au vendeur de faire annuler la vente si les rentes ne sont pas payées. Pour un couple, une clause de réversion permet au survivant de continuer à percevoir la rente.
La fiscalité en bref
Seule une fraction de la rente est soumise à l'impôt sur le revenu. Elle dépend de l'âge du vendeur au premier versement : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans et 30 % à partir de 70 ans. La plus-value éventuelle suit les règles d'une vente classique, et la vente de la résidence principale en est exonérée. Votre notaire vérifie votre situation personnelle avant la signature.
Pourquoi le viager a du sens à Montrouge
Les acquéreurs en viager raisonnent sur le long terme. Ils recherchent un bien qui gardera sa valeur, dans une ville bien desservie et recherchée. Montrouge coche ces cases : la ligne 4 du métro relie le centre de Paris sans correspondance, la ligne 15 Sud desservira bientôt la gare de Châtillon-Montrouge, et la demande de logements reste soutenue aux portes du 14e arrondissement.
Notre accompagnement
Nous estimons votre bien à partir des ventes réelles du secteur, nous vous aidons à choisir entre viager occupé et viager libre, et nous préparons avec votre notaire un équilibre entre bouquet et rente adapté à vos besoins. Nous présentons ensuite le bien à des acquéreurs sérieux et vous accompagnons jusqu'à l'acte authentique.
Pour en parler, demandez une estimation gratuite de votre bien ou appelez l'agence au 01 80 87 56 56.
Questions fréquentes
Mes enfants peuvent-ils s’opposer à une vente en viager ?
Non. Le propriétaire dispose librement de son bien de son vivant. Le prix doit toutefois être réel et sérieux : un bouquet et une rente sans rapport avec la valeur du logement pourraient être contestés par les héritiers.
Qui paie les charges en viager occupé ?
La répartition est fixée dans l'acte. Le plus souvent, l'acheteur, devenu propriétaire, prend en charge la taxe foncière et les gros travaux, tandis que le vendeur qui occupe le logement assume l'entretien courant et les dépenses liées à son occupation.
Peut-on vendre en viager un appartement en copropriété ?
Oui. L'acheteur devient copropriétaire et la répartition des charges de copropriété entre lui et le vendeur occupant est précisée dans l'acte de vente.
À lire aussi
Pour aller plus loin, lisez notre dossier la vente en viager à Montrouge et notre guide de l'estimation immobilière à Montrouge. Si vous préparez la transmission de votre patrimoine, consultez nos dossiers sur les droits de succession et le démembrement et sur la question de vendre ou conserver un bien hérité. Pour une vente classique, découvrez notre accompagnement à la vente.
Sources : notaires.fr, fiche « Vente et achat en viager » ; Code civil, articles 1964 et 1968 à 1983 ; ventes notariées DVF pour les prix montrougiens (2026).
