Divorce et immobilier à Montrouge : vendre ou racheter ?
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Vous traversez une séparation et possédez un bien immobilier à Montrouge (92120) ? Trois options s'offrent à vous : vendre le bien et partager le produit, racheter la part de votre ex-conjoint (soulte), ou conserver le bien en indivision. Frais de partage à 1,10 %, fiscalité de la plus-value, redevenir primo-accédant, PTZ après divorce : l'ORPI Agence de la Mairie vous guide étape par étape avec les données légales à jour.
Le divorce soulève presque toujours la même question concrète : que devient le logement commun ? À Montrouge, où le prix moyen d’un appartement se situe entre 7 000 et 7 700 € le m2 selon les baromètres, ce bien représente souvent l’essentiel du patrimoine du couple. Vendre et partager, racheter la part de l’autre, ou rester en indivision : chaque option a ses coûts et ses règles.
Le régime matrimonial détermine qui possède quoi
Avant toute décision, il faut savoir sous quel régime le couple était marié. Sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, le plus répandu en l’absence de contrat, un bien acheté pendant le mariage appartient aux deux époux à parts égales, et se partage 50/50 sauf accord contraire. En séparation de biens, chacun possède selon ce qu’il a financé et selon ce qui figure à l’acte. Un bien reçu par héritage ou donation reste propre à celui qui l’a reçu, même sous le régime légal, et n’entre pas dans le partage. Les règles de liquidation du régime matrimonial figurent aux articles 1467 et suivants du Code civil.
Trois options, trois logiques différentes
Le bien est vendu, le produit net est partagé
Idéal si aucun des deux ne souhaite garder le logement. Délai moyen de 3 à 9 mois.
L’un des deux garde le bien et indemnise l’autre
Pertinent si des enfants vivent sur place ou si l’attachement au logement est fort. Nécessite l’accord de la banque.
Le bien reste commun, temporairement ou pour le louer
Utile si le marché n’est pas favorable ou si la décision doit attendre. Chacun peut en sortir à tout moment.
Option 1 : vendre le bien
C’est souvent la solution la plus rapide pour couper le lien patrimonial. Sur un appartement de 70 m2 à Montrouge, une vente peut se situer autour de 490 000 € selon le quartier et l’état du bien, ce qui dégage une liquidité immédiate à partager. Les frais à anticiper sont les honoraires d’agence, généralement entre 3 et 5 pour cent TTC du prix de vente, le droit de partage de 1,10 pour cent sur l’actif net, et les frais de notaire liés à l’acte liquidatif.
La plus-value : l’exonération n’est pas automatique pour les deux ex-conjoints
La vente de la résidence principale est en principe exonérée d’impôt sur la plus-value. Mais une décision du Conseil d’État du 15 décembre 2025 (n°496235) a précisé un point important : quand plusieurs personnes vendent ensemble un bien, la condition de résidence principale s’apprécie individuellement pour chacune, au jour de la vente, même si le couple reste imposé en commun. Dans l’affaire jugée, l’épouse était restée dans le logement pendant que l’époux vivait ailleurs depuis sept ans : l’exonération a été limitée à la part de l’épouse.
Ce n’est toutefois pas une fatalité pour l’époux qui est parti. L’administration fiscale admet, par doctrine, que celui-ci reste exonéré sur sa part si trois conditions sont réunies : le logement était bien la résidence principale du couple au moment de la séparation, il est resté occupé par l’autre ex-conjoint jusqu’à la mise en vente, et la vente intervient dans un délai jugé normal, généralement de quelques mois à un peu plus d’un an. C’est précisément ce délai qui a fait défaut dans l’affaire jugée en 2025. Autrement dit, vendre rapidement après la séparation protège l’exonération des deux parts, y compris celle de l’ex-conjoint parti.
Vous envisagez de mettre votre bien en vente à Montrouge dans ce contexte ? Notre équipe accompagne régulièrement des ventes liées à une séparation, avec discrétion. Notre outil d’estimation en ligne donne une première valeur en quelques minutes.
Option 2 : racheter la soulte pour rester dans le logement
Le rachat de soulte permet à l’un des ex-conjoints de devenir seul propriétaire, en versant à l’autre une compensation égale à la valeur de sa part. La formule de base :
Capital restant dû sur le crédit : 110 000 €
Soulte à verser : (455 000 ÷ 2) moins (110 000 ÷ 2) = 172 500 €
Les frais liés à cette opération se composent des émoluments du notaire, autour de 5,8 pour cent de la soulte selon les baromètres professionnels, du droit de partage de 1,10 pour cent, et le cas échéant des frais bancaires liés au refinancement du crédit. Au total, comptez généralement entre 7 et 8 pour cent de la soulte, cette fourchette variant selon la nature du bien et le montage retenu par le notaire. Un devis précis auprès de votre notaire reste indispensable avant de s’engager.
Point déterminant : la banque doit accepter que l’époux qui rachète le bien porte seul le crédit restant. Sans cet accord de désolidarisation ou ce refinancement, l’opération ne peut pas aboutir et la vente s’impose souvent par défaut.
Option 3 : rester en indivision
Sortir du mariage n’oblige pas à vendre ou racheter immédiatement. Les ex-époux peuvent conserver le bien en indivision, par exemple pour le mettre en location le temps que le marché soit plus favorable. Les décisions de gestion courante se prennent à la majorité des deux tiers des droits indivis, les décisions importantes comme une vente ou des travaux lourds nécessitent l’unanimité (article 815-3 du Code civil), et une convention d’indivision notariée peut fixer des règles claires pour une durée maximale de 5 ans renouvelable (article 1873-1 et suivants).
Un principe encadre toute la matière : nul ne peut être contraint de rester en indivision (article 815 du Code civil). Chaque indivisaire peut à tout moment demander la sortie, y compris par une vente judiciaire si aucun accord n’est trouvé. Si vous envisagez la location pendant cette période, notre service de gestion locative peut prendre en charge la relation avec le locataire, ce qui simplifie la coordination entre les deux ex-conjoints.
Après la vente ou le rachat : redevenir primo-accédant
Une conséquence souvent méconnue du divorce est la possibilité de redevenir primo-accédant et d’accéder au prêt à taux zéro pour un nouvel achat. La règle, fixée par l’article L31-10-3 du Code de la construction et de l’habitation, est simple sur le papier : il faut ne plus avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis au moins deux ans avant la demande de prêt.
Tant que la liquidation du régime matrimonial n’est pas finalisée et que vous restez copropriétaire du bien, même sans y habiter, ce délai de deux ans ne commence pas à courir. C’est la date de la vente ou de l’acte de partage qui fait démarrer le compteur, pas la date de la séparation.
Montrouge, dans les Hauts-de-Seine, est classée en zone A bis, la plus favorable pour le PTZ. Le montant accordé dépend toutefois de votre tranche de revenus et de la taille de votre foyer, pas seulement de la zone : le plafond de 180 000 € souvent cité ne concerne que les plus grands foyers en tranche de revenus la plus basse. Pour une personne seule après divorce, le montant réel sera inévitablement plus modéré, mais avec un avantage : des revenus individuels plus bas qu’en couple placent souvent dans une tranche plus favorable au PTZ.
Vous envisagez un nouvel achat à Montrouge après la vente du bien commun ? Consultez nos biens disponibles et notre simulateur de frais de notaire pour chiffrer votre projet.
Vous traversez une séparation et vous vous interrogez sur le sort de votre bien à Montrouge ? Notre équipe peut en parler avec vous, en toute discrétion. Appelez l’agence au 01 80 87 56 56.
Questions fréquentes
Peut-on forcer son ex-conjoint à vendre s’il refuse ?
Oui. L’article 815 du Code civil pose que nul ne peut être contraint de rester en indivision. En cas de refus persistant, l’autre ex-époux peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une vente forcée, appelée licitation. La procédure est longue, souvent 12 à 24 mois, et coûteuse. Un accord amiable, avec l’aide d’un notaire ou d’un médiateur familial, reste préférable dans la grande majorité des cas.
Le droit de partage s’applique-t-il aussi aux couples pacsés ou en union libre ?
Le taux réduit de 1,10 pour cent s’applique aux divorces, aux ruptures de PACS et aux séparations de corps. Les couples en union libre, non mariés et non pacsés, ne bénéficient pas de ce taux réduit et restent soumis au taux normal de 2,50 pour cent, selon une réponse ministérielle de 2025.
Que se passe-t-il si le bien vaut moins que le crédit restant ?
Dans cette situation, la vente ne suffit pas à solder le prêt. Les deux ex-conjoints restent en principe solidairement responsables du solde vis-à-vis de la banque, sauf renégociation. Plusieurs pistes existent : négocier avec la banque, différer la vente en attendant une remontée du marché, ou mettre le bien en location le temps de couvrir les mensualités. Un rendez-vous avec votre banque et un professionnel du droit reste la meilleure première étape.
Qui paie les frais de notaire en cas de rachat de soulte ?
En pratique, c’est généralement celui qui rachète la part de l’autre et devient seul propriétaire qui prend en charge ces frais, même si un accord entre les parties peut prévoir une autre répartition. Le droit de partage, lui, est en principe dû par les deux ex-conjoints à parts égales, sauf convention contraire.
Sources principales : Légifrance, Code civil articles 815 et suivants et 1467 et suivants, Code général des impôts article 746 ; Conseil d’État, décision du 15 décembre 2025 n°496235 ; service-public.fr, rubriques partage des biens et plus-value immobilière ; economie.gouv.fr, prêt à taux zéro ; décret n°2025-299 du 29 mars 2025 relatif au PTZ. Article à jour au 2 juillet 2026.