Étape 1 – Définir son budget : l'étape critique avant toute recherche

Avant même de consulter les annonces, vous devez connaître votre capacité d'emprunt réelle. Un budget mal calibré dès le départ est la principale cause d'échec dans un projet d'achat.

Comment calculer votre budget d'achat ?

Le budget total ne se limite pas au prix affiché du bien. Il comprend :

• Les frais de notaire : environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf (source : Notaires de France).
• Les éventuels travaux de rénovation, notamment si le bien présente une mauvaise performance énergétique.
• Les frais d'agence, lorsqu'ils sont à la charge de l'acquéreur.

L'attestation de financement : un atout décisif en 2026

Avant de visiter, obtenez une attestation de financement (ou accord de principe) auprès de votre banque ou d'un courtier. En 2026, dans un marché où les vendeurs comparent les offres, un dossier pré-validé rassure et accélère les négociations. Consultez nos guides pratiques pour préparer votre dossier.

Étape 2 – Visite et analyse technique : ne pas se fier au seul coup de cœur

Une fois le bien repéré, la visite doit être méthodique. L'aspect esthétique ne doit jamais prendre le pas sur l'analyse technique.

Le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT)

Le vendeur a l'obligation légale de remettre un DDT complet à l'acquéreur (source : Service-Public.fr). Portez une attention particulière au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) :

• Les logements classés F et G (« passoires thermiques ») font l'objet de restrictions de location progressives depuis 2023.
• Une mauvaise note DPE constitue un levier de négociation sur le prix, mais implique des coûts de rénovation significatifs à intégrer dans votre budget.

Les documents de copropriété

Pour un appartement en copropriété, lisez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale. Ils révèlent les travaux votés (ravalement de façade, toiture, ascenseur) dont la quote-part pourrait vous incomber après l'achat.

Étape 3 – L'offre d'achat et la négociation

Une fois le bien sélectionné, vous formulez une offre d'achat écrite. Ce document, bien que non définitif, engage moralement les deux parties et prépare la suite de la transaction.

Que doit contenir une offre d'achat ?

• Le prix proposé
• La durée de validité de l'offre (généralement 5 à 7 jours)
• Vos conditions de financement (montant du prêt envisagé)

Comment négocier efficacement ?

Si des travaux importants sont à prévoir, appuyez votre demande de baisse de prix sur des devis d'artisans. Une négociation chiffrée et documentée est toujours plus convaincante qu'une simple intuition. Notre équipe vous accompagne dans cette démarche : contactez ORPI Agence de la Mairie.

Étape 4 – Le compromis ou la promesse de vente

Cet acte « scelle » la vente. Il est signé soit devant notaire, soit en agence immobilière, et engage formellement les deux parties.

Le délai de rétractation de 10 jours

À compter de la notification du compromis, l'acquéreur dispose d'un délai légal de rétractation de 10 jours calendaires pour se désister sans motif ni pénalité (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation — source : Légifrance).

Les clauses suspensives

La clause suspensive d'obtention de prêt est la plus importante. Si votre banque refuse le crédit dans les délais prévus, vous récupérez intégralement votre dépôt de garantie (séquestre), généralement compris entre 5 et 10 % du prix de vente.

Étape 5 – L'offre de prêt et l'assurance emprunteur

Après la signature du compromis, vous disposez généralement de 45 à 60 jours pour obtenir et accepter une offre de prêt immobilier.

Comparer les offres de crédit

Ne vous limitez pas à votre banque habituelle. Consultez plusieurs établissements ou faites appel à un courtier. Comparez le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui intègre tous les frais du crédit, et pas seulement le taux nominal.

L'assurance emprunteur : votre droit à la délégation

Grâce à la loi Lemoine (2022), vous pouvez souscrire une assurance emprunteur externe à la banque dès le départ, ou en changer à tout moment, sans frais ni pénalité (source : Service-Public.fr). Cette délégation d'assurance peut générer des économies substantielles sur la durée totale du crédit. Consultez nos conseils sur la page investissement pour optimiser votre plan de financement.

Étape 6 – L'acte authentique et la remise des clés

Le rendez-vous chez le notaire intervient en moyenne 3 mois après la signature du compromis. C'est à ce moment que la propriété vous est officiellement transférée.

La dernière visite avant signature

Il est fortement recommandé de visiter le bien dans les heures précédant l'acte authentique pour vérifier :

• L'absence de dégradations (dégâts des eaux, vitres brisées…)
• La présence des équipements et meubles convenus
• Le bon état général du logement

Ce qui se passe chez le notaire

Le notaire procède au virement des fonds au vendeur, vous signez l'acte authentique, et vous recevez vos attestations de propriété ainsi que les clés. Vous êtes officiellement propriétaire. Pour aller plus loin, découvrez notre offre locative si vous envisagez de mettre votre bien en location.

Vous envisagez un achat immobilier à Montrouge ou dans les Hauts-de-Seine ?
Consultez nos actualités immobilières ou contactez directement ORPI Agence de la Mairie au 01 80 87 56 56.