État des lieux entrée-sortie Montpellier : 3,03 €/m² en 2026

L'état des lieux d'entrée et de sortie est le document qui décide, à Montpellier comme à Saint-Jean-de-Védas, si le dépôt de garantie est restitué ou retenu. Mal rédigé ou bâclé, il devient la source principale des litiges entre bailleurs et locataires.

La loi est pourtant précise sur son contenu, sa forme, ses délais — et, depuis le 1^er janvier 2026, sur son coût : en zone tendue, la part facturable au locataire est plafonnée à 3,03 €/m² de surface habitable. Voici comment le rédiger correctement, pièce par pièce, et ce qu'il peut légalement coûter sur l'agglomération de Montpellier.

État des lieux entrée-sortie Montpellier : 3,03 €/m² en 2026

Temps de lecture : ~13 min

1. Résumé en bref
2. Qu'est-ce que l'état des lieux d'entrée et de sortie
3. Quand réaliser chaque état des lieux
4. Qui doit être présent et comment organiser le constat contradictoire
5. Les mentions obligatoires selon le décret du 30 mars 2016
6. Combien coûte un état des lieux à Montpellier et à Saint-Jean-de-Védas
7. Comment rédiger un état des lieux pièce par pièce
8. Vétusté et dégradation locative : une distinction fondamentale
9. Comment comparer l'état des lieux d'entrée et de sortie
10. Que faire en cas de désaccord sur l'état des lieux de sortie
11. Bien louer sereinement : l'essentiel à retenir
12. Foire aux questions

Résumé en bref

L'état des lieux est un document contradictoire obligatoire pour les baux d'habitation soumis à la loi ALUR, réalisé à l'entrée et à la sortie du locataire. Il doit contenir des mentions obligatoires définies par le décret du 30 mars 2016, notamment un descriptif pièce par pièce des sols, murs, plafonds et équipements.

La comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie détermine les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie, en distinguant vétusté et dégradation locative. Des photos datées, une signature des deux parties et un relevé de compteur complet sont indispensables pour sécuriser le document. Sur l'agglomération de Montpellier, classée en zone tendue, la part d'honoraires d'état des lieux facturable au locataire est plafonnée à 3,03 €/m². En cas de désaccord, des recours existent : commissaire de justice, Commission Départementale de Conciliation ou juridiction compétente.

Qu'est-ce que l'état des lieux d'entrée et de sortie

L'état des lieux est un document descriptif annexé au contrat de bail. Il décrit l'état exact du logement et de ses équipements à un instant précis. Il se réalise en deux temps : lors de la remise des clés au début de la location, et lors de la restitution des clés à la fin.

Un document encadré par la loi ALUR

Pour les baux d'habitation constituant la résidence principale du locataire, la loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) encadre strictement ce document. Le décret du 30 mars 2016 en précise les mentions obligatoires. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état, ce qui désavantage le bailleur. En l'absence d'état des lieux de sortie, le locataire peut prétendre avoir restitué le bien dans l'état où il l'a reçu, ce qui lui est favorable.

Ce document est donc un outil de preuve pour les deux parties, pas seulement pour le bailleur. Si vous envisagez de mettre un bien en location, sa bonne rédaction conditionne directement la sécurité de toute la relation locative. Elle s'impose quel que soit le contrat retenu, y compris pour un bail mobilité à Montpellier, où l'absence de dépôt de garantie rend l'état des lieux d'autant plus décisif.

Quand réaliser chaque état des lieux

Moment opportun pour chaque constat

L'état des lieux d'entrée doit être établi le jour de la remise des clés, avant que le locataire n'occupe le logement. Il est annexé au bail et signé par les deux parties ou leurs représentants mandatés.

L'état des lieux de sortie doit être réalisé le jour de la restitution des clés, lorsque le logement est entièrement vidé. Il est conseillé de le faire en présence des deux parties pour qu'il soit contradictoire. Un état des lieux établi avant le départ effectif, alors que des meubles ou affaires sont encore présents, perd de sa valeur probante.

Le délai entre la fin du préavis de location et la restitution des clés peut varier. Dans tous les cas, l'état des lieux de sortie doit intervenir au moment précis où le locataire remet les clés, ni avant ni après.

Qui doit être présent et comment organiser le constat contradictoire

L'état des lieux est dit contradictoire : il doit être établi en présence du locataire et du bailleur, ou de leurs représentants munis d'un mandat écrit. Un agent immobilier peut représenter le bailleur, à condition de disposer d'un mandat valide.

Si l'une des parties refuse de participer ou est absente, il est possible de faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Ce professionnel établit alors un constat qui a valeur de preuve légale. Les frais sont partagés entre bailleur et locataire selon un barème réglementé.

Selon l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement), ce recours reste rare mais efficace en cas de désaccord persistant sur la date ou les conditions de réalisation.

Les mentions obligatoires selon le décret du 30 mars 2016

Le décret du 30 mars 2016 liste les informations que doit contenir tout état des lieux pour un bail d'habitation soumis à la loi ALUR. Un document incomplet peut être contesté ou privé de valeur probante.

Voici les éléments indispensables à faire figurer dans le document :

• La date de réalisation et l'adresse complète du logement
• L'identité complète du bailleur et du locataire, ou de leurs représentants mandatés
• Le relevé de chaque compteur accessible (eau, électricité, gaz) avec les index au moment de l'état des lieux
• Le nombre et le descriptif de toutes les clés remises (porte d'entrée, boîte aux lettres, cave, parking)
• L'état détaillé de chaque pièce, pièce par pièce, avec description des sols, murs, plafonds et équipements
• La signature des parties en bas de chaque page ou à la fin du document

L'état des lieux de sortie doit reprendre exactement la même structure que celui d'entrée pour permettre une comparaison directe, colonne par colonne ou section par section.

Combien coûte un état des lieux à Montpellier et à Saint-Jean-de-Védas

Des honoraires plafonnés parce que l'agglomération est en zone tendue

Montpellier et les communes de sa périphérie — Saint-Jean-de-Védas, Lattes, Juvignac, Lavérune, Pignan, Fabrègues, Villeneuve-lès-Maguelone, Saint-Georges-d'Orques — sont classées en zone tendue. À ce titre, les honoraires que le locataire peut se voir facturer sont plafonnés par arrêté, en euros par mètre carré de surface habitable.

Depuis le 1^er janvier 2026, deux plafonds coexistent et se cumulent :

• 10,09 €/m² maximum pour l'organisation des visites, la constitution du dossier et la rédaction du bail ;
• 3,03 €/m² maximum pour l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

Deux règles complètent ce plafond. D'abord, la part payée par le locataire ne peut jamais excéder celle payée par le bailleur : le plafond est un maximum, pas un tarif de référence. Ensuite, le plafond ne vise que l'état des lieux d'entrée : celui de sortie ne peut pas être facturé au locataire.

Sources : article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; arrêté du 17 juillet 2025 modifié, publié au Journal officiel du 20 novembre 2025 (revalorisation des plafonds d'honoraires de location au 1^er janvier 2026).

Ces montants sont des maxima légaux, pas des tarifs pratiqués. Le détail des honoraires réellement appliqués sur le secteur figure dans notre guide de la gestion locative à Montpellier Ouest.

Comment rédiger un état des lieux pièce par pièce

Décrire chaque pièce avec précision

La précision du descriptif est ce qui distingue un état des lieux solide d'un document inutilisable en cas de litige. Chaque pièce doit être décrite individuellement, avec un niveau de détail suffisant pour qu'un tiers puisse comprendre l'état réel du bien sans l'avoir visité.

Pour chaque pièce, il convient de noter l'état des sols (type de revêtement, présence de taches, rayures, décollements), l'état des murs et plafonds (peinture, papier peint, fissures, traces d'humidité), l'état des menuiseries (portes, fenêtres, volets, poignées), l'état des équipements présents dans la pièce (radiateurs, prises électriques, interrupteurs, luminaires, placards), et pour la cuisine et la salle de bains, l'état de chaque équipement sanitaire ou électroménager fourni.

Il est fortement recommandé de compléter le document écrit par des photos datées, prises avec un appareil ou un smartphone dont la géolocalisation et l'horodatage sont activés. Ces photos constituent une annexe au contrat de bail et doivent être mentionnées dans le document lui-même.

À retenir — Les photos jointes à l'état des lieux doivent être datées et suffisamment détaillées pour être exploitables. Un cliché flou ou trop éloigné n'a aucune valeur probante en cas de litige. Numérotez chaque photo et faites-y référence dans le corps du document.

La qualité de l'état des lieux d'entrée dépend aussi de celle du dossier retenu en amont : un locataire dont le dossier a été sérieusement vérifié conteste rarement le constat. Notre checklist pour choisir un locataire solvable à Montpellier détaille les pièces à exiger et les signaux à surveiller.

Vétusté et dégradation locative : une distinction fondamentale

La confusion entre vétusté et dégradation locative est à l'origine de la majorité des litiges sur la restitution du dépôt de garantie. La distinction est pourtant claire sur le plan juridique.

Bien distinguer usure normale et dommages imputables

La vétusté désigne l'usure normale du logement résultant du seul passage du temps et d'un usage conforme. Une peinture qui jaunit après plusieurs années, un revêtement de sol qui s'use sous le passage quotidien : ces éléments relèvent de la vétusté et ne peuvent pas être imputés au locataire.

La dégradation locative, en revanche, est un dommage qui dépasse l'usure normale et résulte d'un usage anormal ou d'un défaut d'entretien. Un trou dans une cloison, une brûlure sur un plan de travail, une moquette tachée de manière irréversible : ces éléments peuvent justifier une retenue sur dépôt.

Pour objectiver cette distinction, certains bailleurs et locataires utilisent une grille de vétusté, document qui fixe la durée de vie théorique des équipements et matériaux et calcule un coefficient d'abattement selon l'ancienneté. Cette grille n'est pas obligatoire, mais elle est reconnue par la jurisprudence et recommandée par l'ANIL comme outil de prévention des litiges.

Le tableau ci-dessous illustre quelques exemples de durées de vie indicatives selon les pratiques usuelles :

Sources : grilles de vétusté d'usage recommandées par l'ANIL ; ces durées sont indicatives et peuvent varier selon les accords entre parties ou la grille annexée au bail.

Comment comparer l'état des lieux d'entrée et de sortie

Le document comparatif est l'outil central de la sortie. Il consiste à placer côte à côte les observations faites à l'entrée et celles faites à la sortie pour chaque pièce et chaque élément. C'est cette comparaison qui justifie ou invalide toute retenue sur le dépôt de garantie.

Un état des lieux de sortie rédigé sur un modèle différent de celui de l'entrée complique la comparaison et affaiblit la position du bailleur en cas de contestation. Il est donc conseillé d'utiliser un document identique, avec une colonne supplémentaire pour l'état de sortie.

Si des dégradations sont constatées à la sortie mais n'ont pas été mentionnées à l'entrée, elles ne peuvent pas être imputées au locataire. C'est pourquoi la précision de l'état des lieux d'entrée est aussi importante que celui de sortie. Ce document s'inscrit d'ailleurs dans un ensemble plus large : les obligations du bailleur en 2026 à Montpellier couvrent aussi les diagnostics, la décence du logement et l'information du locataire.

Bon à savoir — Le locataire dispose d'un délai de dix jours après la remise des clés pour signaler des réserves sur l'état des lieux d'entrée, par lettre recommandée avec accusé de réception. Passé ce délai, le document est considéré comme accepté en l'état par les deux parties (source : Service-Public.fr).

Que faire en cas de désaccord sur l'état des lieux de sortie

Si le locataire conteste les retenues effectuées sur son dépôt de garantie, plusieurs recours sont possibles. La première étape est la tentative de résolution amiable, par échange écrit entre les parties.

En l'absence d'accord, le dossier peut être soumis à la Commission Départementale de Conciliation (CDC), une instance gratuite qui examine les litiges locatifs et rend un avis dans un délai de deux mois environ. Cet avis n'est pas contraignant mais est souvent suivi par les parties.

Si le désaccord persiste, la juridiction compétente (tribunal judiciaire ou juridiction de proximité selon le montant) peut être saisie. Dans ce contexte, un état des lieux précis, signé, accompagné de photos datées, constitue la preuve la plus solide pour les deux parties.

L'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) de l'Hérault propose des consultations gratuites pour les bailleurs et locataires qui souhaitent faire le point sur leurs droits avant d'engager une procédure.

Le sujet devient particulièrement sensible lorsque le propriétaire souhaite vendre un bien loué à Montpellier : l'acquéreur reprend le bail en cours et hérite du dépôt de garantie, ce qui impose un état des lieux d'entrée irréprochable au dossier.

Pour les propriétaires-bailleurs qui souhaitent déléguer ces étapes à un professionnel, l'agence Orpi Le Cap Immobilier accompagne ses clients dans la gestion locative, la réalisation des états des lieux, la sélection des locataires et le suivi des baux.

Bien louer sereinement : l'essentiel à retenir

L'état des lieux d'entrée et de sortie n'est pas une formalité administrative. C'est un document de preuve dont la qualité conditionne directement la sécurité juridique de la location. Un descriptif précis, pièce par pièce, complété de photos datées et signé par les deux parties, protège autant le locataire que le bailleur.

Prendre le temps de le rédiger correctement à l'entrée, c'est éviter la quasi-totalité des litiges à la sortie. Que votre bien se trouve à Montpellier, à Saint-Jean-de-Védas, à Lattes ou à Juvignac, la règle est la même — seul le plafond d'honoraires applicable, propre à la zone tendue, vient s'y ajouter.

FAQ - Foire aux questions

Combien peut-on facturer un état des lieux d'entrée à un locataire à Montpellier ?

Au maximum 3,03 € par mètre carré de surface habitable depuis le 1^er janvier 2026, l'agglomération de Montpellier étant classée en zone tendue. Pour un T2 de 45 m², cela représente 136,35 € au plus. Cette part ne peut jamais dépasser celle supportée par le bailleur, et l'état des lieux de sortie n'est pas facturable au locataire.

Que se passe-t-il si aucun état des lieux n'a été réalisé à l'entrée ?

En l'absence d'état des lieux d'entrée, le logement est légalement présumé avoir été remis en bon état locatif. Cela signifie que le bailleur ne peut pas imputer de dégradation au locataire à la sortie, faute de référence initiale. Cette présomption joue donc en faveur du locataire et pénalise le bailleur qui n'a pas établi ce document (source : Service-Public.fr, état des lieux d'entrée).

Le locataire peut-il refuser de signer l'état des lieux de sortie ?

Oui, un locataire peut refuser de signer s'il conteste le contenu du document. Dans ce cas, le bailleur peut faire appel à un commissaire de justice pour établir un constat contradictoire. Le refus de signer ne fait pas disparaître le document, mais il doit être mentionné et justifié par écrit.

Le bailleur peut-il retenir l'intégralité du dépôt de garantie pour des dégradations ?

Non. Le montant des retenues doit être justifié par des devis ou factures de travaux réels, et les sommes retenues doivent être proportionnelles aux dégradations constatées. De plus, la vétusté doit être déduite du montant réclamé. Toute retenue abusive expose le bailleur à une majoration de restitution de 10 % par mois de retard au-delà du délai légal (source : loi ALUR, article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitué ?

Le bailleur dispose d'un mois pour restituer le dépôt de garantie si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois si des différences sont constatées. Ces délais courent à partir de la date de restitution des clés (source : loi du 6 juillet 1989, article 22).

Un état des lieux électronique a-t-il la même valeur qu'un document papier ?

Oui, à condition qu'il soit signé électroniquement par les deux parties avec un système de signature conforme aux exigences légales. De nombreuses agences utilisent des outils numériques qui permettent de réaliser l'état des lieux sur tablette, d'y joindre des photos géolocalisées et de le faire signer en temps réel. La valeur probante est identique à celle d'un document papier signé à la main.