Immoconseil

Conseil de l'agence

Location et loi ALUR

Publié le

La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), ou loi Duflot, vise à mieux protéger les locataires. Plus de six mois après son entrée en vigueur, qu'est-ce qui a vraiment changé ? Quels sont les décrets encore en attente ? Loyers mieux encadrés, durée de la trêve hivernale augmentée...

Lors de son passage au ministère de l'Égalité des territoires et du Logement (16 mai 2012-31 mars 2014), la Ministre Cécile Duflot a concentré son énergie sur un projet ambitieux : bousculer le marché de l'immobilier pour renforcer la protection des locataires et améliorer le gestion des copropriétés. Fortement critiquée par les professionnels du secteur, sa loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a finalement été publiée au Journal officiel le 26 mars 2014, après avoir été quelque peu modifiée par les parlementaires.

Depuis cette date, certaines mesures ont déjà été appliquées, d'autres ont été reportées. 

Où en est-on exactement ? 

Quelles sont les règles à respecter aujourd'hui, quelles seront-elles demain ? 

Mise au point.

 

Loi Alur : ce qui a déjà changé

1. Mesures applicables à tous les contrats de location, signés avant ou après la loi

*  Les pièces justificatives des charges locatives doivent être consultables par le locataire pendant six mois, au lieu d'un mois.

*  Le délai de prescription passe de cinq à trois ans pour les impayés de loyers ou de charges, à un an (au lieu de cinq ans) pour les réévaluations annuelles de loyer.

* Le locataire a la possibilité de mensualiser le paiement d'un éventuel rappel de charges si la régularisation a été effectuée après le délai imparti.

* La trêve hivernale des expulsions locatives dure désormais plus longtemps : du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante, au lieu du 15 mars.

* Le propriétaire a le droit d'effectuer des travaux au sein du logement en cours de bail. Le locataire ne peut pas s'y opposer mais il bénéficiera d'une réduction de loyer proportionnelle si les travaux durent plus de vingt et un jours.

* Le propriétaire peut souscrire à une assurance pour le compte du locataire si ce dernier ne lui a pas remis une attestation d'assurance habitat. Son coût est récupérable auprès du locataire.

* Les litiges liés aux meublés sont pris en charge par la commission de conciliation sur les litiges relatifs aux meublés.

 

2. Mesures applicables aux contrats de location conclus à partir du 27 mars 2014

* Depuis le 15 septembre, les frais d'agence susceptibles d'être facturés au locataire (visite du logement, constitution du dossier, rédaction du bail, état des lieux) sont plafonnés. Ils sont fixés en fonction de la surface du logement et de la zone géographique. 

Ces honoraires ne peuvent pas dépasser 12 euros le mètre carré dans les zones « très tendues », où la demande de logement est supérieure à l'offre, comme à Paris. Le plafond atteint 10 euros le mètre carré au sein des zones « tendues », soit trente agglomérations de plus de 50 000 habitants, et 8 euros le mètre carré pour le reste du territoire. Attention, l'état des lieux n'est pas pris en compte dans ces frais. Il peut ainsi coûter jusqu'à 3 euros supplémentaires par mètre carré.

* S'il y a une erreur de plus de 5 % concernant la surface du logement mentionnée dans le bail, le locataire est en droit d'exiger une diminution proportionnelle du loyer.

* Le locataire a la possibilité de signer l'état des lieux jusqu'à dix jours après sa réalisation. ? Le locataire dispose d'un préavis de départ de seulement un mois, au lieu de trois, s'il obtient un logement social, s'il est bénéficiaire de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) ou s'il a des problèmes de santé. ? Le congé peut être remis en mains propres par le locataire contre émargement et non plus seulement par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier.

* Le délai de restitution du dépôt de garantie passe à un mois, au lieu de deux, si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée. En cas de non respect du délai, les intérêts s'élèvent à 10 % du loyer (hors charges) par mois de retard.

* Si le congé émane du propriétaire en cas de vente ou de reprise, les locataires âgés et/ou à faibles revenus sont mieux protégés pour conserver la location du bien. De plus, le bailleur qui achète un logement occupé ne peut plus donner immédiatement congé au locataire pour revendre ou reprendre le logement.

* Un contrat type doit être créé pour les colocations. Auparavant, les colocataires étaient solidaires du paiement des loyers et des charges jusqu'à la fin du bail. Lorsque l'un d'eux quitte le logement, il est désormais libéré de son obligation à partir du moment où il est remplacé par une autre personne sur le contrat. S'il n'y pas de nouvel inscrit sur le bail, la clause de solidarité de l'ancien colocataire devient caduque six mois après la délivrance du congé, à condition que ce dernier ait été demandé en bonne et due forme.

À savoir - Le régime des locations meublées est aligné en partie sur celui des locations vides.

Contactez-nous Appelez-nous Appeler l'agence