L'investissement locatif Pinel, c'est quoi ?

Le dispositif PINEL, c’est quoi ?

Le dispositif d'investissement locatif intermédiaire, dit Pinel, permet de réduire ses impots par l'acquisition d'un logement neuf ou réhabilité. En contrepartie de cette réduction d'impot, l'investisseur devra louer le logement à certaines conditions (plafond de loyer et plafond de ressource du locataire, durée). Ce dispositif est avantageux pour le propriétaire qui utilise cette économie d'impot pour rentabiliser son investissement. Le locataire peut louer à des conditions avantageuses un logement très récent et économe en énergies. La filière du BTP travaille à construire les logements. L'état "perd" un peu d'impot potentiel mais encaisse de la TVA et autres taxes sur l'achat et la construction du logement. C'est gagnant pour tous. 

Le dispositif Pinel en détail

L'investissement locatif Pinel, modifié par l'article 68 de la loi de finances pour 2018, ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d'achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf.

Il concerne les opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. Les opérations antérieures peuvent être éligibles au dispositif Duflot.

Le logement doit être loué nu, à un prix inférieur d'environ 20% au marché du secteur concerné, pendant six ou neuf ans prorogeables. Les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé par l'article 2 terdecies D de l'annexe 3 du code général des impôts, afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes.

Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu'il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.

Enfin, le logement doit atteindre un niveau global de performance énergétique fixé par l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe 3 du code général des impôts.

Le propriétaire s'engage sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans au choix, prorogeable jusqu’à 12 ans. L'avantage fiscal est croissant et réparti sur toute la durée d'engagement, dans la limite d'un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré : 12% du prix d'achat du bien sur six ans, 18% sur neuf ans, avec une déduction complémentaire en cas de prorogation de l'engagement.

Les investissements réalisés par le biais d'une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficient du dispositif Pinel dans les mêmes conditions que ceux réalisés par les particuliers.

Enfin, les logements éligibles doivent être construits dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ; à compter du 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 du territoire sont éligibles.

Toutefois, conformément à l'article 187 de la loi de finances pour 2019, le dispositif est maintenu dans les zones B2 et C pour les acquisitions ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017, avec signature de l’acte d’acquisition avant le 15 mars 2019.

Le classement des communes par zones géographiques est révisé au 1er octobre 2014 : voir la carte du zonage et la liste des communes par zone sur le site du ministère de la cohésion des territoires

Quels logements choisir ?

Vous pouvez acquérir un appartement neuf, une maison neuve, un terrain et y faire construire une maison. Ou, dans certaines communes, un logement ancien vétuste et le réhabiliter. Le choix doit se faire en tenant compte de l'emplacement et l'avenir du quartier, du cout d'acquisition, du marché locatif, de l'adéquation entre les caractéristiques du logement et la demande locale des locataires, du loyer possible, de l'utilisation future ou la revente, de vos impots et réductions possibles...

Dispositif Pinel : quelques cas spécifiques

La brochure pratique 2019 – déclarations des revenus 2018, disponible sur le site des impôts, présente en page 216 un tableau qui précise le moment où s'applique le fait générateur de la réduction d'impôt en fonction du type d'investissement.

Ainsi, le fait générateur de la réduction d'impôt pour l'acquisition d'un logement en l'état futur d'achèvement (Vefa), dans le cadre des dispositifs Duflot ou Pinel, est l'année d'achèvement du logement. L'article 199 novovicies du code général des impôts indique que pour cette nature d'investissement, l'achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition.