Pourquoi et comment souscrire une assurance loyers impayés ?

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La grande majorité des bailleurs sont des propriétaires qui possèdent un ou deux logements. Parfois, les propriétaires qui mettent en location le bien, doivent encore rembourser des mensualités de prêts, qu’ils entendent financer par les loyers perçus. Si des impayés de loyers surviennent, les propriétaires peuvent alors se retrouver dans une situation financière difficile. Pour éviter ce scénario catastrophe, il est conseillé aux propriétaires de se prémunir contre les impayés de loyers, en souscrivant des garanties. Il en existe 2 sortes :

  • La garantie Visale, 
  • L’assurance Garantie des Loyers Impayés.

La garantie Visale : un contrat de cautionnement contre le risque des impayés de loyers

Cette garantie est proposée par l’organisme Action Logement. Elle se concrétise par la signature d’un contrat de cautionnement, non cumulable avec un autre type de garantie (par exemple une assurance des loyers proposée par une compagnie d’assurance).

Cependant cette garantie ne peut s’appliquer qu’à certaines conditions :

  • Eligibilité des locataires,
  • Conditions relatives au logement,

  • Conditions relatives aux ressources du locataire,
  • Conditions relatives au contrat de bail.

 

Quelles sont les conditions que doit remplir un locataire pour la souscription d’une garantie Visale ?

Il existe 4 situations qui permettent au locataire de bénéficier de cette garantie :

  • Le locataire est salarié de plus de 30 ans, dans le secteur privé et il entre dans un logement du parc locatif privé, au plus tard dans les 6 mois après sa prise de fonction ou sa mutation professionnelle ;
  • Le locataire est un jeune de 18 à 30 ans qui entre dans un logement du parc locatif privé, quelle que soit sa situation : étudiant, alternant ou professionnel.
  • Tout locataire éligible au bail mobilité entrant dans un logement du parc locatif privé. Le bail mobilité est un bail conclu pour une durée de 1 et 10 mois, entre un propriétaire et un locataire dit temporaire, tel qu’un étudiant ou un salarié en mission temporaire par exemple. Le locataire est un ménage entrant dans un logement locatif privé, via un organisme d’intermédiation agréé, dans le cadre d’un mandat de gestion.

Quels sont les logements permettant de souscrire une garantie Visale ?

  • Le logement doit être la résidence principale du locataire et se situer sur le territoire français ;
  • Le logement doit être la propriété d’un bailleur personne physique, d’une SCI familiale, ou d’une personne morale autre qu’un organisme HLM ;
  • Le logement ne doit pas être conventionné à l’APL sauf convention ANAH ou convention de Prêt Locatif Social.
     

 

 

Quelles sont les conditions de ressources que doit remplir le locataire pour bénéficier de la garantie Visale ?

Le taux d’effort du ménage ne doit pas dépasser 50 % (la notion de ménage désigne l’ensemble des occupants d’un même logement ; un ménage peut être composé d’une seule personne). 
Pour les étudiants et alternants âgés de 30 ans maximum, la garantie sera accordée sans justification de ressources dans la limite d’un loyer plafond de 600 euros.

Quelles sont les conditions liées au bail pour bénéficier de la garantie Visale ?

  •  Le bail doit être conforme à la Loi du 6 juillet 1989 et intégrer une clause résolutoire (ce qui exclut les baux Loi 1948) ;
  • Le bail ne peut être conclu entre les membres d’une même famille ;
  • Il doit être signé dans les délais imposés par le dispositif Visale ;
  • Il doit comporter un loyer charges comprises ne dépassant pas 1300 euros en Province et 1500 euros en Ile de France (sauf pour les étudiants et alternants).

Quelles sont les démarches à effectuer, pour bénéficier de la garantie Visale ?

C’est le candidat locataire qui effectue la première démarche. Il doit faire sa demande en ligne sur le site : www.visale.fr. Si le candidat-locataire répond aux conditions de la garantie, il obtient un visa qu’il transmet à son futur bailleur. Le bailleur effectue ensuite les démarches sur le site Visale. Un contrat de cautionnement est ensuite proposé au bailleur. Celui-ci le valide avant la signature du bail.
 

En quoi consiste le contrat d’assurance Garantie Loyers Impayés ?

Le propriétaire bailleur peut choisir de souscrire une assurance loyers impayés auprès de la compagnie d’assurance de son choix. Il peut également le faire via l’agence qui a en charge, le cas échéant, la gestion de son ou de ses biens. La subtilité d’un contrat d’assurance pour loyers impayés, c’est que - à l’instar des autres risques tels que les accidents de voiture ou les incendies – il doit couvrir un risque qui n’est pas encore réalisé. Le risque couvert par le contrat d’assurance loyers impayés est bien le non-paiement des loyers. L’assureur a, de ce fait, tout intérêt à se renseigner sur la solvabilité du locataire de son client. Si la solvabilité du locataire du bailleur paraît fragile, l’assureur peut se réserver le droit de refuser cette garantie, ou de prévoir une cotisation proportionnelle au risque encouru.
En tout état de cause, lorsque surviennent les impayés de loyers, le propriétaire peut demander à son assurance de l’indemniser. Les contrats prévoient des indemnisations entre 60 et 100 % des loyers et charges non réglés. La durée de garantie varie, quant à elle, entre 12 et 24 mois. 
Le bailleur qui a souscrit une garantie loyers impayés, ne peut pas exiger en plus un cautionnement.

A noter :

en cas d’impayés de loyers importants, qui ne seraient pas ou plus couverts par l’une de ces garanties (VISALE ou GLI), il est possible pour le propriétaire d’orienter son locataire vers le dispositif intitulé CIL PASS, proposé par Action Logement. L’organisme propose de nombreuses aides aux locataires présentant des difficultés financières et notamment une aide sur les arriérés de loyers. Il appartient au locataire de faire les démarches lui-même sur cette plate-forme : https://www.actionlogement.fr/demande-assistance

Sources :

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