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Qu’est-ce qu’un bien en indivision ?

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Un bien en indivision est un bien détenu par plusieurs personnes, de façon indistincte. Chaque membre de l’indivision est appelé indivisaire. L’indivision se rencontre dans plusieurs situations : • L’indivision entre héritiers Au décès d’une personne, son patrimoine est transmis « en bloc » à l’ensemble de ses héritiers. Ceux-ci forment alors l’ensemble des « indivisaires ». Des situations autres que le contexte de succession, peuvent entraîner des indivisions : • L’indivision entre conjoints Deux personnes mariées sous le régime de la séparation de biens, ou pacsées, peuvent décider d’acquérir un bien – très souvent le logement familial – en indivision. En cas de séparation, chaque indivisaire reçoit au moment du partage, la valeur du bien en fonction de sa quote-part. A noter : les personnes mariées sous le régime de la communauté sont propriétaires ensemble du bien acquis pendant le mariage. Même si chacun des époux n’a pas contribué de façon égale à l’acquisition du bien, il se verra attribuer – en cas de divorce – la moitié de la valeur de ce bien. Quelle que soit la situation qui relie les indivisaires, la vente du bien indivis est soumis à des règles. Par ailleurs, il convient de rappeler que selon l’article 815 du Code Civil, « nul n’est tenu de rester dans l’indivision ».

Comment se gère la vente d’un bien en indivision ?

Quel est le principe en matière de vente d’un bien indivis ?

Dans le principe, la vente d’un bien indivis nécessite l’accord de tous les membres de cette indivision. Les coindivisaires doivent décider à l’unanimité du prix de vente du bien immobilier indivis et de la règle de partage.

A noter : lors d’une vente en indivision, l’intervention d’un notaire est obligatoire. Quelle que soit la forme de la vente (vente à un tiers à l’indivision, ou vente entre coindivisaires), des frais de notaires devront être acquittés.

Comment vendre un bien en indivision avec usufruit ?

A la suite d’un décès d’un parent, les enfants héritiers se retrouvent propriétaires en indivision d’un bien dont l’usufruit est accordé au parent restant dans le bien. L’usufruitier – le conjoint survivant – dispose alors du droit d’habiter le bien ou de le louer, et de percevoir des loyers. Ni l’usufruitier, ni le ou les nus-propriétaires ne peuvent vendre l’ensemble du bien. Ils ne peuvent simplement vendre que leurs droits respectifs sur le bien. S’il existe un accord entre coindivisaires, alors le bien pourra être vendu. Le prix de vente du bien sera partagé selon la valeur de leurs droits respectifs.

Est-ce qu’un coindivisaire peut bloquer la vente d’un bien indivis ?

Lorsque les coindivisaires ne parviennent pas à se mettre d’accord pour la vente d’un bien, la vente est bloquée. Il existe cependant un contournement possible à ce blocage : depuis l’entrée en vigueur de la procédure simplifiée (en 2009), les indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des parts du bien en indivision, peuvent saisir un juge pour autoriser la vente.

En revanche, si l’indivisaire réfractaire représente plus d’un tiers des parts de l’indivision (dans le cadre d’un bien détenu par deux coindivisaires par exemple, chacun possède la moitié des parts), la vente sera bloquée. Pour sortir de cette situation, le coindivisaire a la possibilité de vendre sa part de 50 % à l’autre coindivisaire ou à un tiers, notamment s’il n’a plus la possibilité d’assumer les frais d’entretien à hauteur de la part qu’il détient.

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